Налогообложение сдача помещения в субаренду

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Под какую систему налогообложения попадает сдача нежилого помещения в аренду

350 000, 600 000, 3 000 000 и т.д. — это потенциально возможный доход, который Вы можете получить при сдаче имущества в аренду. Этот доход необходимо умножить на 6%, получим стоимость патента, которую Вы должны будете оплатить: например площадь, которую Вы сдаете от 100 до 500 кв. метров, тогда 3 000 000* 6%=180 000р. — стоимость патента.

Выбор системы налогообложения целиком зависит от Вас. ОСНО выбирать не стоит, т.к. это система налогообложения предполагает уплату налога на прибыль или налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) и НДС (налог на добавленную стоимость), что не очень удобно в плане ведения бух. и налогового учета, да и не выгодно.

Лучшая система налогообложения при сдаче помещений в аренду

• уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
• ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС. Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Как сдать ИП в аренду собственного нежилого помещения

1. В «шапке» прописывается название документа с кратким обозначением, город, где совершается сделка и дата.
2. Код ОКВЭД для ИП – коды видов деятельности, которые ведет бизнесмен, выдаваемые Росстатом.
3. Сроки действия настоящего контракта.
4. Персональные сведения индивидуального предпринимателя.
5. Сведения о второй стороне сделки – если физическое лицо, то – персональные данные, место регистрации и контакты, если это юридические лица, то – указываются свидетельство о регистрации из ЕГРЮЛ и полное название предприятия.
6. Характеристики из технического паспорта по нежилому помещению.
7. Кадастровый номер помещения.
8. Сумма договора – арендная оплата и стоимость помещения (если требуется заключать сделку с последующим выкупом помещения).
9. Способы оплаты арендатором за временное пользование помещением.
10. Детали, особенности сделки, условия эксплуатации, ремонта и другое.
11. Заканчивается договор аренды нежилых помещений реквизитами сторон (счета в банке, реквизиты юридические, телефоны, адреса), их подписями.
12. Если есть у индивидуального предпринимателя печать, тогда следует поставить мокрый ее оттиск.

1. Подготовка пакета бумаг.
2. Пользование услугами экспертного оценщика, чтобы узнать реальную стоимость своего помещения, соответствующую рыночной стоимости на дату расчета.
3. Рекламные акции – подача объявлений, использование услуг рекламных фирм для поиска нанимателя.
4. Прием звонков от предполагаемых нанимателей и ведение переговоров.
5. Устный договор об условии сделки.
6. Запись к нотариусу для совершения сделки.
7. Встреча сторон договора у нотариуса.
8. Составление, прочтение и подписание договора аренды.
9. Выдача ключей от помещения арендатору.
10. Регистрация договора в ЕГРН (если это требуется).
11. Оплата госпошлины за регистрацию договора.

УСН (6%) или ЕНВД от сдачи в аренду нежилых помещений

К торговым местам относятся здания, строения, сооружения (их часть) и (или) земельные участки, используемые для совершения сделок розничной купли-продажи, а также объекты организации розничной торговли и общественного питания, не имеющие торговых залов и залов обслуживания посетителей (палатки, ларьки, киоски, боксы, контейнеры и другие объекты, в том числе расположенные в зданиях, строениях и сооружениях), прилавки, столы, лотки (в том числе расположенные на земельных участках), земельные участки, используемые для размещения объектов организации розничной торговли (общественного питания), не имеющих торговых залов (залов обслуживания посетителей), прилавков, столов, лотков и других объектов.

Одновременно сообщаем, что в соответствии с пп. 13 п. 2 ст. 346.26 Кодекса на уплату единого налога на вмененный доход могут переводиться налогоплательщики, осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере оказания услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Советы экспертов по оформлению (по ГК РФ) аренды нежилого помещения: режим налогообложения и гражданский кодекс

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Считается, что при сдаче в аренду жилого помещения, оно окупается за 15-17 лет. Нежилое помещение при сдаче под офис окупится за 9-10 лет, а под торговые площади за 6-8 лет. Ясно, что очень важно знать, какие платятся налоги при сдаче нежилых помещений в аренду.

Налогообложение доходов от сдачи имущества в аренду

В первом случае при выплате арендодателю-гражданину дохода в виде арендной платы организация-арендатор выступает в роли налогового агента. Поэтому она обязана удерживать из суммы выплачиваемого дохода НДФЛ и перечислять его в бюджет (п.п. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 226 НК РФ).

Во втором случае в обязательном порядке согласно п. п. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплата НДФЛ производится физическими лицами, получившими вознаграждения от физлиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

Налоги при сдаче в аренду нежилого помещения

Существует еще одна сторона арендных отношений: доход, превышающий 1,5 млн. руб. и связанный с предпринимательской деятельностью, требует наличия регистрации юридического лица. В противном случае в отношении налогоплательщика может быть возбуждено уголовное дело (ст. 171 УК РФ). При доходах ниже полутора миллионов и неуплате налога ответственность будет административной: штраф 500-2000 руб.

Одним из самых прибыльных видов предпринимательства является сдача в аренду помещений. Это могут быть торговые, офисные, складские, производственные помещения. Однако чтобы вести этот бизнес по сдаче в аренду нежилых помещений, необходимо иметь право собственности на них. Можно ли заработать таким способом, не являясь при этом собственником? Можно. Для этого существует субаренда.

Сдача помещений в аренду

Это понятие означает передачу в аренду помещения, которое арендовали вы сами. Происходит это следующим образом. Вы ищете выгодные и долгосрочные предложения аренды. А затем заключаете с собственником договор, в котором он наделяет вас правом передавать помещение в субаренду. Например, вы арендовали пустую квартиру за 10 000 рублей. Если сделать в ней косметический ремонт и обставить нехитрой мебелью, можно смело пересдавать ее за 20 000. Однако помните, договор аренды должен быть заключен на длительный срок. Только в этом случае возможно получение прибыли.

Доход от субаренды ограничивается только вашим воображением и здравым смыслом. Цену на субаренду вы устанавливаете сами. Можно арендовать хоть самолетный ангар. Оборудуете его как мастерскую — получите в разы больше, чем вложили. А если собственник захочет разорвать контракт, вы легко переедете в другое подобное помещение, ничего не потеряв. Весь инструмент и оборудование останется с вами.

Под какой вид налогообложения попадает сдача помещения в субаренду

1. На территории России нет обязательной системы налогообложения, которая может применяться в зависимости от вида осуществляемой предпринимательской деятельности. С 2013 года организации могут применять ЕНВД в добровольном порядке (п. 2 ст. 346.28 НК РФ). А совмещение ОСНО и УСН законодательством не предусмотрено.

2. Минэкономразвития России в Письме от 01.11.2011 № ОГ-Д18-1906 указало, что сдача в субаренду арендованного недвижимого имущества относится в ОКВЭД к коду 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества» в классе 70 «Операции с недвижимым имуществом».