Доверительное управление недвижимостью плюсы и минусы

Бухгалтерская пресса и публикации 2008

Доверительное управление имуществом получает все более широкое распространение. Особенно часто такой вариант оформления отношений используется при сдаче в аренду недвижимости. Но насколько это выгодно и не несет ли дополнительных рисков для арендодателя?

Для начала рассмотрим вариант, когда организация сдает здание самостоятельно. Плюс при выборе данного варианта — относительная простота в оформлении документов. Необходимо заключить договор аренды с приложением передаточных актов на здание. При этом договор, заключаемый на срок свыше года, нужно зарегистрировать в органах юстиции. Впрочем, в договоре эту обязанность можно возложить на арендатора.

Доверительное управление недвижимостью: сущность и принципы осуществления

Осуществление доверительного управления — вид предпринимательства. Закон допускает неоплатный характер договора доверительного управления. Но это не касается доверительного управления, которое заключается коммерческими структурами и предпринимателями без учреждения юридического лица.

Согласно законодательству выполнение условий соглашения подписантами до процедуры госрегистрации не является основанием для изменений правовых отношений участников договора с третьей стороной. Момент вступления в силу договора доверительного управления для подписантов и для третьих лиц совпадает не всегда.

Финансовый гений

2. Доверительное управление ценными бумагами – это передача в управление акций, облигаций и пр., для того чтобы управляющая компания зарабатывала прибыль, совершая спекулятивные операции с ними. Этот вариант будет интересен инвесторам, имеющим в своем портфеле пакет ценных бумаг, но слабо ориентирующимся в работе фондового рынка, не способным прогнозировать изменение их стоимости.

1. Доходность. Тот основополагающий фактор, который побуждает инвесторов передавать капитал в доверительное управление – это, конечно же, доходность. Здесь очень важно понимать, что точную прибыль не сможет гарантировать ни одна компания – эта величина может быть только прогнозируемая. Обычно инвесторы, передающие свои активы в доверительное управление, рассчитывают на доходность 30-100% в год.

Что такое доверительное управление, плюсы и минусы ДУ

В данном документе прописывается ряд условий, регламентирующих взаимодействие между управляющим и инвесторами. Фактически, договор доверительного управления это гарантия безопасности ваших инвестиций и соблюдения другой стороной условий соглашения. В случае чего, вы всегда сможете опереться на действующее законодательство.

В первом случае средства инвесторов аккумулируются в единый портфель, на который они не могут влиять, а во втором – инвестиционная программа специально разрабатывается с учетом потребностей каждого вкладчика. Как правило, услуга индивидуального доверительного управления оказывается лишь крупным клиентам, которые распоряжаются крупными суммами (в среднем, от одного миллиона рублей).

Dan Tigrov

1. Вы рискуете. Банк гарантирует вам возврат ваших средств, а возврат вклада до 700 тысяч рублей гарантирует еще и государство. Доверительный управляющий вам таких гарантий никогда не даст. Вы рискуете или частью вложенной суммы или всей – в зависимости от договоренности с управляющим.

2. Прибыль не гарантирована. На что точно нельзя рассчитывать, отдавая деньги в доверительное управление, так это на ежедневную, еженедельную и ежемесячную прибыль. Почему это? По одной простой, но объективной причине – финансовые рынки имеют большую долю неопределенности. И чем короче временной интервал, тем заметнее эта неопределенность.

Статья: Плюсы и минусы доверительного управления (Орлова Н, Плахтиенко О

Теперь рассмотрим вариант с передачей здания в доверительное управление. В таком случае учредитель управления (общество) передает доверительному управляющему имущество на определенный срок. Управляющим может быть и индивидуальный предприниматель (ст. 1015 ГК РФ).

Кроме того, включение в цепочку доверительного управляющего влечет за собой и дополнительные риски. Так, налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами (ст. 40 НК РФ). Очевидно, что если доверительный управляющий и один из участников общества — одно и то же лицо, то это свидетельствует о взаимозависимости. Поэтому вполне вероятно доначисление налогов.

Доверительное управление

Есть еще один минус. Допустим, квартира, сдаваемая через доверительное агентство, затопила квартиру этажом ниже, или возник небольшой пожар, из-за которого причинен материальный ущерб соседям. Чья вина в этом случае? Кто будет возмещать убытки? Квартирант, собственник квартиры или доверительный управляющий? На этот счет существуют разные мнения:

• Обеспечение получения платы за аренду к определенному сроку. Очень часто квартиранты задерживают выплаты. В случае доверительного управления вам не придется самостоятельно требовать с них деньги, всё это сделает за вас доверительный управляющий, который гарантирует своевременную оплату.
• Перевод денежных средств на ваш счет в любой точке мира. В какой бы стране вы ни находились, доверительная компания обязана перевести вам деньги.
• Проверка оплаты счетов за коммунальные услуги, телефонные переговоры.
• Если квартирант съехал раньше установленного срока, доверительные агентства готовы оплатить все убытки за непрожитые дни, а также найти других нанимателей.
• Ремонт бытовой техники и сантехники. Во время вашего отдыха квартиранты не будут тревожить вас по всякому поводу. Все вопросы с бытовой и сантехникой решит доверительный управляющий.
• Ответственность за сохранность квартиры и всего имущества, находящегося в ней (на основе ранее составленной описи).
• Оформление страхования квартиры.
• В случае наступления страхового случая — ведение переговоров со страховой компанией.

Доверительное управление

Объектами доверительного управления может служить большинство объектов гражданских прав, перечисленных в ст. 128 ГК. Это прежде всего деньги, различные виды имущества (предприятия, другие имущественные комплексы, недвижимое имущество, ценные бумаги и т.п.), имущественные права (например, право аренды), а также исключительные права (авторские права на произведения науки, литературы, искусства, права на фирменное наименование и т.п.). Нематериальные блага (гл. 8 ГК), напротив, объектом данного договора считаться не могут.

Если сравнивать с банковским депозитом, то доверительное управление может быть намного доходнее, но при этом доход не гарантирован. Частный управляющий или управляющая компания не могут обещать фиксированной доходности. И может оказаться так, что вы не просто не заработаете, но и еще потеряете свои деньги. При этом все равно придется оплатить услуги управляющему.

Инвестиции в доверительное управление: плюсы и минусы

Естественно, не обходится и без вознаграждения управляющему. Тот получает обыкновенно получает или же определенный процент от всей прибыли ( она будет получена в заключаемых результате сделок), что совершаются субъектом на денежные средства, порученные клиентом.

Однако, такое инвестирование на самом-то деле может похвастаться и определенными недостатками. Типичный договор по доверительному управлению полностью исключает любую ответственность со стороны управляющего за осуществление потери ему вверенного капитала. Как результат — клиент сильно рискует, когда осуществляет вложение денег деньги в ДУ.

Налоговое планирование

Еще больше придется перечислить в бюджет, если организация платит единый налог с доходов, уменьшенных на расходы. Общая сумма налоговых выплат в этом случае составит 2818,73 тыс. руб. Ее сформируют единый налог — 1747,5 тыс. руб. ((13650 тыс. руб. — 2000 тыс. руб.) x 15%) и НДФЛ в размере 1071,225 руб. ((13650 тыс. руб. — 1747,5 тыс. руб.) x 9%).

Получается, что при самостоятельной сдаче обществом здания в аренду оптимально выбрать в качестве объекта налогообложения доходы. Отметим также, что если организация самостоятельно заключает договоры аренды, то она в наименьшей степени подвержена гражданско-правовым и налоговым рискам.