Регистрация договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок

Содержание

Организация, являющаяся собственником нежилого помещения, планирует сдать часть помещения в аренду на неопределенный срок

Очевидно, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, ВАС РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Нужна ли регистрация договора аренды нежилого помещения? Виды аренды и особенности их оформления

  • заключить договор аренды на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Самый простой выход из сложившейся ситуации. Но есть минус, который состоит в том, что арендодатель может не согласиться с продлением договора или ужесточит условия аренды на последующие периоды.
  • Оформить кадастровые документы на определенный фрагмент объекта. С этой целью необходимо обращение в службу кадастра. Кадастровый специалист предоставит после обследования объекта необходимые документы. Затем владелец помещения подает их в органы кадастрового учета, где в течение 10 дней принимается решение о внесении изменений.

  1. одна сторона сделки, то оплачивается госпошлина этой стороной. Для физического лица выплата составит 2000 рублей, для юридического – 22000 рублей.
  2. Две стороны процесса, то госпошлина оплачивается каждым участником соглашения в размере суммы, деленной на число сторон сделки. Если участвуют два гражданина, то каждый из них оплачивает по 1000 рублей госпошлины. Для двух предприятий налог будет составлять по 11000 рублей на каждого участника.
  3. Все стороны аренды и в соглашении принимают участие и организации, и физические лица, то госпошлина оплачивается в размере той суммы, которая получается при делении на число участников сделки.

Срок договора аренды нежилых помещений

Обратите внимание, что если договор заключается сторонами, к примеру, 1 числа месяца и действует до 30 (31) числа предыдущего месяца следующего года, то в таком случае срок действия считается равным одному году, и договор подлежит государственной регистрации. Таким образом, при составлении краткосрочного договора, на срок менее одного года, необходимо указывать дату окончания, соответствующую предпоследнему дню месяца.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ период действия договора найма, начинающийся с 1 числа месяца настоящего года и завершающийся 30 (либо 31) числа предшествующего месяца следующего года, считается равным одному году (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ N 66).

Регистрация бессрочного договора аренды нежилого помещения

Ст. 651 ГК РФ обязывает регистрировать долгосрочный договор аренды недвижимого имущества. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 применяется к договорам, заключенным на срок менее года, если есть соглашение о его продлении, то регистрировать такое продление не нужно.

Добрый день. Только далее там написано: если иное не установлено законом. а согласно ст 651 ГК РФ, регистрируются договора, заключенные на срок не менее одного года. Из чего следует, что договор без сроков и заключенные на неопределенные могут быть расторгнуты и в срок менее года.

Договор аренды нежилого помещения (бессрочный; арендная плата состоит из фиксированной суммы непосредственно платы за аренду и коммунальных платежей и оплачивается по графику; в договоре установлен порядок предоставления арендодателю информации о размерах коммунальных платежей; арендатору возмещается стоимость неотделимых улучшений)

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Помещения либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.3. В случае несвоевременного возврата Помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения в 2013 году

Если в аренду сдается здание, сооружение сроком не менее одного года, тогда государственная регистрация такого договора обязательна ( статья 651 Гражданского кодекса РФ). Если в аренду сдается нежилое помещение, являющееся частью здания, сроком не менее одного года, тогда также необходима государственная регистрация данного договора. Что касается аренды части здания ( офиса) сроком менее одного года – об этом мы подробно рассказали в нашей статье « Регистрировать ли договор аренды офиса или нет?» ( http://anlem.ru/articles/87/). Наше мнение остается прежним – такие договоры подлежат обязательной государственной регистрации. Однако их по-прежнему не регистрируют… ( см., например, Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.04.2013 № Ф02-1287/13 по делу № А33-7820/2012).

Кстати, при заключении договора на срок менее одного года необходимо учесть, что срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31 -го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 ГК РФ признан равным году ( пункт 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66 « Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Следовательно, если подписан договор аренды в период, например, с 01.04.2013 по 31.03.2014 и такой договор не подан в регистрирующий орган с целью его государственной регистрации, то такой договор будет считаться незаключенным к великой радости налоговых органов, которые это обнаружат… Особенно эта « радость» будет касаться арендатора, который свои арендные платежи отнес на расходы…

Регистрация договора аренды нежилого помещения

Государственная регистрация любых сделок с недвижимыми объектами, в том числе и аренды , производится территориальным регистрационным органом путем внесения соответствующей записи об аренде в Единый реестр, содержащий сведения обо всех правах на регистрируемую недвижимость и сделки с ней.

  • учредительные документы;
  • документ о назначении директора или избрании единоличного исполнительного органа данной организации (например, протокол собрания акционеров);
  • приказ о вступлении директора (единоличного исполнительного органа) в должность;
  • свидетельство о государственной регистрации организации.

Регистрация договора аренды нежилого помещения на неопределенный срок

Учитывая, что государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, при неопределенности условия договора о сроке аренды такой договор аренды государственной регистрации не подлежит. Данная позиция подтверждена Высшим Арбитражным Судом РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Обзор)), а также сложившейся правоприменительной практикой.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Указанное требование закона согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», распространяется и на договоры аренды нежилых помещений.

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, который автоматически продляется

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества (переход права) подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

Подлежит ли государственной регистрации договор аренды нежилого помещения со сроком аренды: на неопределенный срок

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.

На уровне федеральных арбитражных судов округов также сложилась практически единообразная практика толкования пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которой договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежит (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28 декабря 2010 г. по делу № А11-417/2010, ФАС Дальневосточного округа от 7 апреля 2011 г. № Ф03-1016/2011 по делу № А73-8387/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 12 мая 2011 г. по делу № А81-3520/2010, ФАС Уральского округа от 26 февраля 2007 г. № Ф09-108/07-С6 по делу № А50-14181/2006, ФАС Центрального округа от 20 мая 2011 г. по делу № А48-3783/2010).

Рекомендуем прочесть:  Социальные выплаты малоимущим семьям
Ссылка на основную публикацию