Что значит продажа по переуступке квартиры

Переуступка права на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя. И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Что значит продажа по переуступке квартиры

Большинство людей не могут разобраться в юридических тонкостях подобных формулировок. Если с договором купли-продажи недвижимости более-менее понятно и то возникает масса вопросов и еще большая масса ошибок при оформлении, когда кто-то пытается заключать договора без участия юристов и нотариуса. Что уж говорить о такой мудреной и редкой формулировке как «переуступка».

Дело в том, что по данным статистики в области недвижимости, примерно 30% всех сделок с недвижимостью в новостройках связаны с инвестированием денежных средств. Это означает, что покупатель вкладывает собственные денежные средства в покупку квартиры лишь с единственной целью — ее продать. Поскольку недвижимость как таковая находится на стадии строительства, а продавец уже нашел покупателя на эту недвижимость, то в этом случае как раз и оформляется переуступка прав требования.

Продажа квартиры по переуступке прав: положительные стороны и возможные риски, этапы составления договора

Суть переуступки прав требований в том, что цессионер за большую сумму передаёт права на жилье непосредственно покупателю. На первичном рынке недвижимости такие сделки практикуются, а покупатель получает возможность купить жильё в понравившейся новостройке.

• если у инвестора на руках документ, подтверждающий право переуступки от застройщика или банковского учреждения;
• дольщик в полном объеме выплатил за жильё застройщику;
• оплата за жильё между цессионером и застройщиком подтверждена договором о зачёте взаимных требований.

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

Часто квартиры в новостройках, перед тем как дойти до конечного покупателя, меняют много так называемых владельцев. Это объясняется тем, что продажа квартир осуществляется уже на этапе закладки фундамента будущей недвижимости, когда самого объекта еще и в помине нет. Поэтому при продаже недвижимости в новостройке существует два типа договора – купли-продажи и переуступки.

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Какие особенности при продаже квартиры по переуступке

Цессионарий фактически заменяет первоначального покупателя в договоре с застройщиком, поэтому по соглашению переуступки он получает лишь тот объем прав, который был у его предшественника. Этот объем может сильно различаться в зависимости от того, по какому договору работает с покупателями застройщик.

1. Налоговый вычет. Если речь идет об уступке права по договору долевого участия в строительстве, продавец имеет право на налоговый вычет в пределах 1 млн руб.
2. Уменьшение суммы дохода от продажи прав по договору долевого участия на сумму оплаты застройщику. В этом случае налогом облагается разница в цене, представляющая чистый доход от указанных операций со строящимся жильем. Если квартира продана по той же цене, по которой была куплена или дешевле, налог, соответственно, платить не надо.

Переуступка квартиры в новостройке

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Продажа квартиры по переуступке: что это означает и как это сделать

1. Подтверждение наличия всей необходимой документации у застройщика:
   • Учредительные свидетельства компании-застройщика;
   • Документ о гос. регистрации;
   • Об учете в органах налоговой службы;
   • Документ, свидетельствующий об обладании правом собственности на территорию;
   • Документы из бухгалтерии;
   • Лицензия на строительство;
   • Согласованный проект постройки;
   • Соответствующая проектная декларация;
2. Подготовительные мероприятия:
   • Застройщику необходимо отправить письменное уведомление о предстоящей сделке;
   • Правообладателю нужно получить согласие на реализацию недвижимости тоже в письменном виде;
   • Правообладатель должен получить от застройщика документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед ним;
   • Правообладателю также понадобится нотариально заверенный документ, подтверждающий согласие супркга(и) на сделку;
   • Банк должен подписать согласие на сделку;
   • Правообладателю потребуется специальная выписка из ЕГРП;
   • Покупателю необходимо иметь согласие на приобретения жилплощади;
   • Дополнительно потребуется получение закладной, а также кредитного договора.
3. Составление соглашения переуступки прав. Для этого потребуется участие квалифицированного юриста. Скачать образец можно ниже.
4. Регистрация составленного документа в соответствующих органах. В регистратуру необходимо предоставить такие документы:
   • Удостоверение личности и доверенность (при необходимости) всех участников сделки;
   • Письменное согласие супруга на приобретение или продажи недвижимости;
   • Соглашение, предварительно заключенное с застройщиком;
   • Документ, свидетельствующий об отсутствии задолженности перед организацией-застройщиком или соглашение о переводе долга потенциальному покупателю;
   • Документ, свидетельствующих о согласии организации-застройщика на продажу посредством переуступки прав собственности;
   • Документ, свидетельствующий о согласии финансового учреждения на проведение сделки;
   • Если жилплощадь покупается по ипотеке, правообладателю также необходимо предоставить кредитный договор или закладную;

По сути цедент теперь является полноценным владельцем, а это значит, что действие ДДУ прекращается, поскольку все обязательства сторон друг перед другом были выполнены. Поскольку такого договора уже нет, цессионарий не может приобрести право пользования объектом недвижимости по переуступке.

Что значит переуступка прав и можно ли осуществить по ней продажу квартиры, если дом не сдан

1. оплатить пени, если имеются.
2. Прийти в офис застройщика для получения его письменного согласия.
3. Составляем договор переуступки.
4. Подготавливаем нотариальное согласие супруга/супруги на проведение сделки.
5. Подаем документы в Росреестр вместе с цессионарием.
6. После зарегистрированного договора принимаем деньги от покупателя.

У инвестора два пути: либо после ввода жилого дома в эксплуатацию выставлять квартиру на продажу уже на вторичном рынке, либо совершать сделку переуступки. Отчуждение имущества по первому варианту влечет временные издержки и большое количество аналогичных предложений.

PRO новостройку 7 (499) 703-51-68 (Москва)

Зачастую в договоре по ипотечному кредитованию предусмотрена возможность передачи права пользования третьему лицу. В ходе переуступки заемщик передает свои права на жилье и обязанности по кредиту новому владельцу. Провести такую операцию возможно только после получения разрешения от банка.

Бывший дольщик продает квартиру по более высокой цене, чем покупал, а покупатель приобретает имущество по цене, значительно ниже, чем обошлась бы покупка готового жилья. Чтобы избежать возможных рисков, необходимо четко соблюдать законодательные аспекты операции.