Как Купить Квартиру В Новостройке По Переуступке Прав

Покупка квартиры по переуступке

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

Переуступка квартиры в новостройке

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком. Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи. Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье. Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом. Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

Как продавать квартиру в новостройке

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Это разновидность соглашения, которая подразумевает возмездную отдачу полномочий обладания имущественным объектом. Другое название такой сделки – цессия. Сторонами здесь будут цедент (продавец), застройщик и цессионарий (покупатель). Без участия строительной организации не обойтись, поскольку подписание договора переуступки прав затрагивает ее интересы.

Реализация объектов недвижимости иногда вызвана увеличением согласованных с застройщиком сроков или низким качеством строительства. Не исключено и предбанкротное состояние подрядчика. В этой ситуации перепродажа полномочий позволяет разочарованному соинвестору в лице дольщика выйти из проекта.

Что такое переуступка квартиры в новостройке: как заключить договор и купить жилье

1. Более низкая стоимость жилья, по сравнению с ценами застройщика, так как обычно граждане, продающие жилье по такому договору, стараются либо забрать вложенные денежные средства, либо немного выиграть, увеличив цену. В любом случае цена по переуступке ниже рыночной стоимости готового жилья, так как застройщики с каждым новым этапом строительства увеличивают цену.
2. Возможность приобретения недвижимости именно в том доме, в котором планировалось, даже в случае, если нераспроданных квартир не осталось, можно и отыскать удачную планировку или расположение.
3. Для продавца-дольщика, главным плюсом является возможность вернуть все вложенные денежные средства без дополнительных трат за нарушение условий договора.

• Заключение сделки с продавцом, получившим квартиру не по ДДУ, в таком случае все притязания могут быть аннулированы застройщиком и квартиры будут возвращены организации;
• Иногда причиной продажи может выступать постоянное затягивание сроков сдачи дома, в таком случае продавец просто избавляется от балласта в виде квартиры;
• В случае длительного простоя дома без каких-либо действий со стороны застройщика, новый владелец квартиры не сможет потребовать свои деньги назад у продавца, так как виноват прежде всего застройщик, а не бывший владелец;
• В случае расторжения ДДУ вторым владельцем, застройщик вернет только те средства, которые были уплачены в рамках договора, а это, как правило на 10-15% меньше, чем цена переуступки;
• Возможны совершения двойных продаж с полным нарушением прав граждан и т.д.

Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

По факту оформляется перевод долга на другого заёмщика. А другой заёмщик уже в состоянии погасить свою ипотеку самостоятельно. Или нет, если покупатель тоже хотел купить квартиру при помощи ипотеки. Это самый безопасный способ, пусть практикуемый далеко не в каждом банке.

В соответствии со статьёй № 382 Гражданского Кодекса РФ и статьёй №11 214-Федерального Закона, дольщики обладают правом уступить свои права требования на недвижимое имущество другому лицу, начиная с момента регистрации ДДУ до фактической приёмки квартиры. При этом у каждой из сторон есть свои права и обязанности, которые они обязаны выполнить перед сделкой.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы, оформление собственности не происходит.

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

В ряде случаев застройщики жестко указывают в договоре долевого участия полную невозможность переуступок, исключая демпинг промежуточных инвесторов и проводя «фейсконтроль» на строящихся зданиях премиум-класса. С их точки зрения — это логичная мера, ведь так снижается риск ошибок в договорах, путаницы с их оформлением и можно избавиться от многих других сложностей.

Переуступка — это монета с двумя сторонами, и если на одной из них — привлекательные выгоды, то другая передает покупателю с переуступкой прав на квартиру в новостройке еще и ряд обязанностей и рисков. Основная доля проблем связана с недобросовестностью стройкомпаний, и поэтому каждый пункт договора должен быть детально изучен покупателем, а еще лучше — юристом по недвижимости , оценив соответствие стройки тем срокам, которые прописаны для ее сдачи. Если оценивать ситуацию объективно, то можно предвидеть и избежать многих проблемных ситуаций.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: советы экспертов

Нужно также убедиться в передаче оригинала ДДУ. Если договор заключался на несколько квартир, нужно получить нотариально заверенную копию. Необходимо также наличие всех документов, подтверждающих оплату по ДДУ. Это должны быть оригиналы либо нотариально заверенные копии, а также справка от строительной компании о выполнении всех обязательств.

Конечному покупателю в такой ситуации нужно проверять, помимо ДДУ: счета-фактуры, договор подряда, акты взаиморасчетов. Если же договор заключается с физлицом, то нужно также попросить показать акты сверки, платежки, проверить факт оплаты по договору. Подчеркнем главное — заключать договор уступки нужно исключительно в офисе продаж компании-застройщика — резюмирует Олег Ступеньков.

Что такое переуступка прав на квартиру в новостройке

Покупку квартиры по уступке можно осуществить через первичного инвестора, для этого с ним заключается передаточный акт самого владельца стройки еще до того, как будет проведена купля-продажа. Если инвестор является владельцем доли и полностью выплатил долг перед владельцем стройки, то он может самостоятельно передать все свои обязанности.

1. Право кредитора переходит к новому кредитору в таком же объеме, в котором оно существовало до этого момента и на тех самых условиях. Поэтому обязанности должны быть четко прописаны.
2. Необходимо указывать сроки, стоимость уступки, а также дополнительные условия, если таковые имеются.
3. Компания должна принимать участие в процессе, так как от него требуется письменное согласие.
4. Застройщиком может устанавливаться плата за выдачу его согласия, но все проводиться на официальном уровне.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке прав: разбираем подводные камни

• По общему правилу, установленному ч. 1 ст. 390 ГК РФ, цедент не несет ответственности за то, как и в каком объеме исполнит свои обязательства перед цессионарием застройщик. Поэтому все риски банкротства последнего будет нести именно тот, кто получит право требования.

• цедент может осуществить цессию или после того, как полностью погасит перед застройщиком долг (то есть уплатит цену договора ДДУ), или же после того, как переведет свой долг на цессионария (ч. 1 ст. 11 ФЗ № 214);
• уступку можно осуществить только в период после госрегистрации ДДУ и до момента оформления акта передачи между девелопером и цедентом;
• форма договора об уступке должна быть точно такой же, как и форма ДДУ (ч. 1 ст. 389 ГК РФ) – то есть нужно заключать в простой письменной (ч. 3 ст. 4 ФЗ № 214);
• на основании ч. 2 ст. 389 ГК РФ, соглашение об уступке должно быть зарегистрировано в Росреестре, так как сам договор ДДУ подлежит госрегистрации;
• цедент должен быть управомочен совершать сделку, то есть действительно быть членом долевого строительства (аб. 3 ч. 2 ст. 390 ГК РФ);
• цедент не должен иметь ранее заключенных договоров уступки в отношении данного объекта недвижимости (то есть нельзя уступать право требования сразу двум лицам).