Как Купить У Банка Залоговую Квартиру

Как купить залоговую квартиру

Существует также второй вариант: покупка не самой квартиры, а долга. Это значит, что покупатель приобретает жильё вместе с ипотечным обременением. Такая сделка называется «переуступкой долга». Её инициатор, то есть заёмщик, продаёт свои кредитные обязательства и право собственности на жильё за определённую компенсацию.

Можно выкупить недвижимость у банка на открытом аукционе. В этом случае существует реальная возможность приобрести квартиру по цене, ниже рыночной, так как данная недвижимость была изъята принудительно у заёмщика, а банк самостоятельно назначает стартовую цену. Узнать о торгах можно на сайтах банков, из специализированных газет и журналов.

Как купить залоговую квартиру у банка

Любая сделка безопасна, если вы получаете свидетельство о собственности, а в платежных документах прописана полная сумма сделки. В любых спорных моментах, даже если таковые всплывут со временем, вы сможете подтвердить свою добросовестность и получить назад свои деньги, хотя и не скоро.

Залоговые квартиры попадают к банкам через суд и являются к моменту продажи их собственностью. В связи с тем, что квартиры – это не профильный актив для банка, такое имущество подлежит реализации. Продажей залоговых квартир занимается большинство кредитных организаций, ориентированных на ипотеку: Сбербанк, ВТБ 24, Дельта-Кредит, АИЖК и др.

Как купить ипотечную квартиру: особенности сделки и риски

Сбербанк оформляет ипотечные договоры с возможностью продажи квартиры. Условия продажи прописываются в договоре. Заемщик обращается в банк к кредитному менеджеру для уточнения условий, при которых возможно продать квартиру с обременением. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной. При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

Подобный способ покупки квартиры возможен в том случае, если новый ипотечный договор оформляется в том же банке, где прежний владелец брал кредит. Получить ипотеку в другом банке трудно. Кредитные организации не выдают займы для выкупа квартир, находящихся в залоге у других банков, из-за большого количества рисков.

Покупка залоговой квартиры

Второй вариант осложняется тем, что стоимость такой квартиры может быть достаточно высокой. Дело в том, что банк интересует сумма, которую задолжал гражданин, а залоговая недвижимость попадёт на продажу уже после суда и с огромными процентами по неустойке. Отсюда и высокая стоимость.

  • покупатель закрывает кредит в банке, оформленный на прежнего владельца, переводя деньги в банковскую ячейку;
  • банк документально закрывает кредит и оформляет в связи с этим справку;
  • этот документ передается нотариусу, в нём заявляется, что задолженности по квартире нет;
  • нотариус выводит недвижимость из реестра должников, обременение снимается;
  • теперь заключается договор купли-продажи и осуществляется сделка.

Как купить залоговую квартиру

Данный вариант приобретения объекта жилой недвижимости предполагает обязательное наличие письменного разрешения кредитной организации на продажу квартиры, находящейся в залоге у банка. Как правило, организация, выдавшая ипотечный кредит, дает согласие на сделку, чтобы избежать длительных судебных разбирательств. Главная особенность такой сделки — право собственности на квартиру оформляется с обременением, снимать которое придется уже новому собственнику. Учитывая то, что приобретаемая квартира является объектом залога в банке, специалисты рекомендуют проводить сделки по купле-продаже посредством использования банковской ячейки, что дает гарантию поступления средств на счет продавца только по того, как будет оформлено свидетельство о праве собственности без обременения.

Купить квартиру у банка можно по определенной схеме, основным преимуществом данной сделки, несомненно, можно считать довольно низкую стоимость объекта жилой недвижимости, что обусловлено необходимостью срочной реализации залогового имущества, находящегося на момент продажи в собственности у банка. Как правило, стоимость залоговой квартиры снижается в зависимости от срока ее реализации, в рамках суда оценочная комиссия вправе определить скидку на квартиру от 5 до 10% от рыночной стоимости. Алгоритм действий по проведению сделки по купле-продаже квартиры у банка зависит непосредственно от выбранного метода приобретения объекта жилой недвижимости:

Рекомендуем прочесть:  Чем отличается постоянная регистрация и временная

Особенности покупки квартиры находящейся в залоге у банка

Тем не менее, если продавец продает квартиру, заложенную банку-кредитору, то ему все-таки придется столкнуться с некоторыми особенностями такой сделки. Во-первых, найти покупателя на заложенное жилье обычно сложнее, чем на квартиру, не обремененную никакими обязательствами.

Во-вторых, продавцу приходится снижать стоимость отчуждаемого жилья, относительно актуальной цены, по которой на момент продажи продаются аналогичные квартиры в регионе. И такое снижение стоимости отчуждаемого жилья будет тем больше, чем более рискованна для покупателя схема передачи денег, предлагаемая кредитной организацией или самим продавцом.

Покупка квартиры, находящейся в залоге у банка

Конечно, факт передачи квартиры по залогу через суд не является достоинством для недвижимости. По этой причине их стоимость гораздо ниже рыночных, главное – она должна покрывать ипотеку. Размер скидки во многом зависит от продолжительности реализации объекта.

  1. Обычно продажа недвижимости такого типа происходит через стандартные объявления или специальные разделы, расположенные на банковских сайтах. Можно воспользоваться системами открытых аукционов, которые проводятся судебными приставами. В таком случае все объекты недвижимости предварительно анонсируются в СМИ за месяц до проведения мероприятия.
  2. Чтобы принять участие в торгах, потребуется не просто оформить заявку, но и внести авансовую сумму. Часто происходит, что торги по определенным причинам не проводятся (к примеру, в них принимает участие всего один человек или стартовая цена не предлагается никем из присутствующих), то стоимость недвижимости снижается, а повторные торги организуются через 30 суток.

Залоговые квартиры банков и Продажа залоговой квартиры

  • Продавец просит у покупателя внести аванс равный размеру задолженности перед банком. Есть и другие схемы, но смысл один! Есть риск у покупателя, что погасив долг по кредиту, продавец не продаст квартиру покупателю. Размер аванс составляет обычно 30 000 – 50 000 руб. Используйте схему, которую я описал выше.
  • Покупатель производит погашения кредита через аккредитивный счет банка, главное, чтобы в процессе регистрации документов не отобрали у банка лицензию. Конечно, это мало вероятно, но в России всякое бывает. Такие случаи касаются малоизвестных банков.
  • Очень часто мне пишут посетители сайта, что не могут дождаться передачи квартиры или выписки из квартиры семьи бывшего собственника. Мой совет: всегда указывайте в договоре купли-продажи квартиры срок передачи в календарных днях с момента регистрации перехода права. Требуйте выписки из квартиры всех зарегистрированных лиц до совершения сделки, если это невозможно указывайте срок юридического освобождения квартиры (обычно 14 календарных дней).
  • Привлекайте на регистрацию всей сделки независимые компании (юр. лица), которые специализируются на регистрации сделок (можете уточнить у менеджера банка, либо у местных риелторов). Либо подавайте документы лично. Но пусть составят договор купли-продажи профессионалы юристы, которые занимаются регистрацией документов в Росреестре. Есть риск получить в Росреестре приостановку регистрации (на 1 мес.), если будет неполный комплект документов или допущена ошибка в документах.
  • Если расчет производится через сейфовую ячейку, то срок аренды ячейки указывайте не меньше месяца. Есть риск, что аренда закончится еще до того, как продавец будет иметь на руках необходимый пакет документов, чтобы иметь допуск к сейфу.
  • Во время регистрации документов ключи от ячейки обычно хранится у покупателя, после регистрации, ключи обмениваются на расписку от продавца. Если вы отдадите ключи продавцу раньше положенного, есть риск, что он Вам не отдаст расписку о получение денежных средств, но деньги из ячейки получит. Аккредитивный счет решает эту проблему.
  • Собственник (или его риелтор) нашел покупателя (только еще не ясно кто, кого нашел). Покупатель вносит аванс или задаток собственнику.
  • Продавец передает копии документов покупателю для юридической проверки квартиры. Желательно к этому моменту иметь письменное разрешение банка на продажу залоговой квартиры. Имейте ввиду, что разрешение имеет срок действия. Например, ВТБ24 – срок действия 14 дней. А Сбербанк вообще не выдает письменных разрешений. Об этом надо уточнять у менеджера конкретного банка.
  • Согласуйте заранее с банком, по какой схеме производиться расчет с банком и собственником, это может быть через сейфовую ячейку, может через аккредитивный счет. Уточните расходы по сделке их, как правило, оплачивает покупатель. Чаще всего для расчетов используют сейф, только уточните у менеджера банка, будет ли на закладке денег и на выемки, для погашения кредита, присутствовать в депозитарии представитель банка! Это важный момент для покупателя.
  • Уточните у менеджера банка, как происходит снятие обременения (залога). Либо в один шаг, либо в два шага.

Залоговые квартиры от Сбербанка: витрина имущества и недвижимости

  • Приобрести у должника. По договоренности с банком и при наличии письменного разрешения залогодатель (должник) продает квартиру третьему лицу. Право собственности оформляют с обременением. После всех расчетов, новый владелец самостоятельно снимает обременение. В выписке из ЕГРП содержится информация об обременении.
  • Взять через переуступку долга. Покупатель предоставляет в банк пакет документов для перерегистрации договора. В этом случае экспертная оценка недвижимости не понадобится. После проверки принимается решение о переоформлении ипотечного кредита. Новый владелец оплатит ипотеку на тех же условиях, что и предыдущий хозяин.
  • Купить у банка. Реализация конфискованных квартир по решению суда проходит через аукцион. Все необходимые документы, в том числе страховка и оценка, оформляются аккредитованными риэлторами. Остаток долга помещают в банковскую ячейку или переводят на счет. После перерегистрации сделки банк получает свои деньги, а покупатель – жилье.

Недвижимость, переданная банку до момента полного погашения ипотечного кредита, называется «залоговым имуществом». При уклонении от уплаты задолженности залогодержатель вправе изъять имущественное обеспечение (квартиру) на основании решения суда, вступившего в законную силу. Продажа залоговой недвижимости осуществляется через программу «Витрина залогового имущества».

Продажа квартиры — из-под залога у банка

Судебный процесс может затянуться на месяцы, а сумма общей задолженности заемщика перед банком тем временем, увеличивается на размер штрафных санкций. Помимо штрафов придется оплатить все судебные издержки: госпошлину, комиссионные судебных приставов, комиссию за организацию торгов и др.

Внимание! Вы можете не ждать пока найдется покупатель! Агентство «Капитал-Недвижимость» одно из немногих в Москве, которое в состоянии из собственных средств финансировать покупку недвижимости, не прибегая к помощи сторонних организаций и инвесторов. При этом нам не нужны справки о доходах и чистая кредитная история. Став нашим клиентом, вы получите возможность до срока расплатиться с кредитором, погасить задолженность до обращения кредитора в суд, перевести кредитные обязательства на другое лицо, продлить срок действия договора займа без финансовых потерь.

Как купить у банка залоговую квартиру

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда.

Как купить 5 квартир у банка и заработать на них 700 тысяч рублей (вы тоже так можете)

Сегодняшняя история в журнале Reconomica специально для тех, кто не сдаётся и ищет настоящие пути выхода из сложившейся обстановки для приобретения долгожданного дома или квартиры. Вы узнаете, как купить квартиру на 40% дешевле для себя или для целей перепродажи. Герой нашего материала уже купил и перепродал 5 квартир, заработав на этом почти миллион рублей.

Здравствуйте, дорогие друзья! Меня зовут Борис Михайлович Пустовалов. Мой возраст 65 лет. Живу в довольно крупном городе — Екатеринбурге — и хочу предложить вам способ, с помощью которого сможете купить квартиру или частный дом дешевле на 10, а то и на 30 процентов.

Ссылка на основную публикацию