Как оспорить налоговую базу на недвижимость

Как оспорить кадастровую стоимость, и не переплачивать налог на имущество

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

При оспаривании кадастровой стоимости со стороны не единоличного собственника, а участника долевой собственности, суд пересматривает кадастровую стоимость объекта недвижимости в целом. Возражения других собственников оцениваются судом наряду с другими доказательствами по делу и не влекут обязательного отказа в удовлетворении заявленных требований (п. 17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Оспариваем кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

1. Информация об оцениваемом объекте, повлиявшая на оценку, оказалась недостоверной. Сведениями, влияющими на оценку, могут быть:
   • ошибки в перечне объектов для оценки;
   • неточность указания места расположения;
   • неверно указанное целевое назначение;
   • упущена аварийность в состоянии объекта оценки;
   • не отмечено, что недвижимость расположена в особой территориальной зоне, например, санитарной, охраняемой, заповедной и т.п.;
   • допущены неточности в первичных данных при расчете стоимости;
   • другие моменты.

• значительное увеличение налоговой нагрузки: при действующем налоговом законодательстве это примерно 0,1% от кадастровой стоимости некоммерческий и 2% от стоимости коммерческой недвижимости;
• серьезное повышение налога при реализации недвижимости: закон требует продавать такое имущество не дешевле 70% от его кадастровой стоимости, а это значит, что при продаже придется раскошелиться на крупный налоговый сбор, особенно это касается коммерческих объектов (для частной недвижимости действует система налоговых вычетов и льгот, так что можно немного сэкономить на НДФЛ);
• при взятии в аренду или выкупе муниципальной или государственной недвижимости цена будет очень высокой – с 2019 года она будет равна кадастровой стоимости;
• пропорциональное увеличение связанных с владением данным объектом недвижимости госпошлин, сборов;
• большие суммы штрафов в случае административных нарушений, допущенных при пользовании объектом недвижимости.

Как изменить кадастровую стоимость недвижимости и не переплатить налог на имущество

Ввиду того, что кадастровая стоимость земли принята как основа для начисления налогов и установления ставки арендной платы, завышение этой стоимости приведет к дополнительным тратам, снижающим рентабельность объекта коммерческой недвижимости, строительства или производства.

Заявку на проведении государственной кадастровой оценки предоставляют, например, руководители муниципалитетов, они же отравляют запрос в Росреестр на формирование списка объектов для оценки в выбранной области или регионе. После получения утвержденного списка из Росреестра, специалисты приступают к кадастровой оценке.

Как снизить налог на имущество или зачем оспаривать кадастровую стоимость

• Как понять, что кадастровая стоимость недвижимости завышена?
• Как узнать, что кадастровая стоимость объекта изменилась?
• Можно ли вернуть излишне уплаченный налог на имущество, если кадастровая стоимость снижена?
• Нужно ли отражать кадастровую стоимость в балансе предприятия? 

Кадастровая стоимость объекта недвижимости используется для расчета земельного налога и налога на имущество. Земельный налог и налог на имущество физических лиц уплачивается в местный бюджет, налог на имущество юридических лиц – в бюджет субъекта РФ. Причем налоги на имущество стали рассчитываться на основании кадастровой стоимости сравнительно недавно – с 2014-2015гг. Поскольку кадастровая стоимость зачастую завышена, организации все чаще прибегают к снижению налогов через процедуру оспаривания кадастровой стоимости.

Советы эксперта: как снизить налог на недвижимость

Ранее сумма платежа по объекту (за 2015 год) считается следующим образом: 20% от суммы налога, рассчитанного по кадастру, плюс 80% от суммы налога, определенного по БТИ. В следующем году пропорция сложится в соотношении – 40% к 60%, а через четыре года – 100% по кадастру и 0% по БТИ. Однако сумму выплат можно снизить, если знать несколько правил – объясняет коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

В этом году жители 28 регионов России начали получать уведомления о расчете налога на имущество (дома, квартиры, комнаты, гаражи и машиноместа) по новым правилам. Эксперты прогнозируют увеличение налоговых выплат в несколько раз, поскольку сумма платежа будет рассчитываться по кадастровой стоимости, которая приближается к рыночной, а не по инвентаризационной, как сейчас.

Как оспорить налоговую базу на недвижимость

Представитель пресс-службы Росреестра сообщил РБК, что за десять месяцев текущего года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило более 35 тыс. заявлений о пересмотре стоимости почти 73 тыс. объектов недвижимости. Для сравнения: за весь 2015 год комиссии получили более 31 тыс. заявлений в отношении 64 тыс. объектов недвижимости. Таким образом, с введением новых правил начисления налогов количество обращений в Росреестр возросло. Правда, стоит учитывать, что в прошлом году половина — 15,8 тыс. заявлений в Росреестр — было отклонено.

В минувший вторник пресс-служба департамента экономической политики и развития Москвы заявила, что срок начисления пеней по налогу на имущество для граждан будет перенесен на пять месяцев: со 2 декабря 2019 года на 1 мая 2019 года. По словам руководителя департамента Максима Решетникова, анализ обращений граждан показал, что многие не успели разобраться с новыми правилами начисления налога. «Правительством Москвы принято решение о переносе сроков начисления пеней, чтобы у жителей было достаточно времени разрешить все вопросы», — объясняет Решетников. Сумма экономии на пенях (рассчитываются в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки) небольшая, десятки рублей за пять месяцев отсрочки, но для налогоплательщика важен сам факт отсрочки для того, чтобы разобраться в новых правилах игры.

Процедура оспаривания кадастровой стоимости квартиры

Кроме того, некоторые налогоплательщики не желают обращаться в суд, считая оспаривание невозможным или затруднительным. Однако, как показывает правоприменительная практика, именно своевременная правовая защита дает положительные результаты. В то же время борьба граждан за внесение изменений в данные российского Росреестра далеко не всегда целесообразна.

По российскому законодательству заявление собственника жилья, требующего исправить неверные кадастровые сведения, должно быть рассмотрено сотрудниками кадастровой палаты за месяц. При этом заявителю не придется уплачивать госпошлину, как при судебном оспаривании.

Как снизить налог на имущество по жилью

Как мы уже сказали, с 2015 года льготы распространяются не на все недвижимое имущество физического лица, а только на один объект каждого вида. По умолчанию инспекторы применят льготу к самому дорогому объекту. Допустим, вы на пенсии и у вас есть две квартиры. Одна стоит 5 млн руб., а другая 15 млн руб. Вы хотите платить налог только с менее дорогой квартиры. Тогда налоговикам можно об этом не сообщать. Они применят льготу к дорогой (п. 7 ст. 407 НК РФ).

Самые многочисленные категории федеральных льготников — в таблице ниже. Это, в частности, собственники дачных участков, пенсионеры, военные. Если вы попадаете в этот перечень, то не должны платить личный налог на имущество за 2015 год. Независимо от того, перешел регион на новый порядок расчета налога или нет. Но с учетом одного принципиального изменения: льгота теперь действует лишь по одному объекту недвижимости каждого вида. Например, вы пенсионер. И у вас есть квартира, дача и гараж. Тогда льгота распространяется на все имущество. А вот если у вас две квартиры, то льготироваться будет только одна из них. По второй налоговики насчитают налог полностью.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

При подаче искового заявления вы должны будете оплатить госпошлину и уведомить других лиц, участвующих в деле. Юридические лица также должны приложить документ, подтверждающий обращение в комиссию. Если вы действуете в суде лично, то вам понадобится документ, удостоверяющий личность, если через представителя – доверенность на его имя. Если вы не приложите указанные документы, то ваше заявление оставят без движения, но вам дадут время на исправление недочетов.

Подразумевается, что кадастровая стоимость должна быть максимально приближена к ее рыночной цене, но встречаются случаи, когда она оказывается намного ее выше. Разумеется, это повышает налогооблагаемую базу. Чаще всего это вызвано ошибками при техническом расчете или тем, что не учтены индивидуальные особенности объекта. Например, к таким особенностям относятся место, в котором расположен объект, его целевое назначение, вид разрешенного использования и состояние. Часто бывают случаи, когда аварийное состояние объекта не учитывается.

Легко — ли оспорить завышенный налог на недвижимость

А если стоимость указана ошибочно? Ведь чиновники — тоже люди, и ничто человеческое (в том числе и описки в документах) им не чуждо. Автор статьи лично был свидетелем тому, как солидный мужчина подал в ФМС полный пакет документов с фотографиями на получение загранпаспорта и в итоге получил желаемый документ, где пол владельца был указан как женский. Борис Титов, уполномоченный по защите прав предпринимателей при Президенте России, отмечает: среди обращений, адресованных ему, жалобы на высокий налог вследствие неверного указания кадастровой стоимости объекта недвижимости занимают заметное место.

Возможность продемонстрировать завидную христианскую кротость и смирение, резюмируют юристы Санкт-Петербурга. «Если налог на недвижимость не превышает десяти тысяч рублей, — констатируют они, — затевать канитель с оспариванием кадастровой стоимости попросту невыгодно. Деньги на сопровождение будут потрачены солидные, а положительный результат отнюдь не гарантирован».