Как оценить стоимость квартиры для продажи

Как самостоятельно оценить стоимость квартиры

Многие моменты оценки жилья сегодня пересматриваются. Например, если в старых домах квартира на верхнем этаже все так же стоит дешевле на 2-3%, чем на других этажах, то в новостройках верхний этаж является несомненным плюсом: вам ничего не капает на голову, никто не топает, а из окон открывается лучший вид. Если раньше человек годами спокойно созерцал мусорные баки, то в современном сегменте дорогого жилья хороший вид из окна способен увеличить стоимость квартиры на 10%. И напротив. В сегменте экономного жилья окна, выходящие на парковую зону, никак не повлияют на стоимость, а вот магистраль или дымящие трубы завода могут существенно понизить цену квартиры.

Как оценить стоимость дома для продажи самостоятельно стоимость профессиональной оценки

• Для расчета величины налога, который взимается при совершении сделки купли-продажи недвижимости;
• Для вычисления величины выплат для Пенсионного фонда;
• Для определения величины госпошлины;
• Для банка в случае если вы оформляете ипотеку;
• Для определения суммы, которая является частью уставного капитала;
• В случае когда дом выступает в качестве залога;
• Когда необходимо определить величину страховых выплат за недвижимость;
• При наложении ареста на дом;
• В случае возникновения имущественных споров;
• Во время бракоразводных процессов, когда все имущество делится между супругами;
• В случае если строительство жилых объектов незавершенно;
• Когда рассчитываются проектные инвестиции.

Практически все в нашей жизни имеет свою цену. Мы живем и не задумываемся над тем, сколько стоит та или иная вещь, которая у нас уже имеется. Но бывают абсолютно разные ситуации, когда приходится определять стоимость не только предметов, которые нас окружают, но и недвижимости, а именно дома и земельного участка, что к нему примыкает.

Требуется ли оценка квартиры для продажи

• место, в котором располагается квартира;
• расстояние от центра города, транспортное сообщение, доступность станций метро;
• «чистота» квартиры в юридическом отношении (отсутствие долгов, обременений, наличие несовершеннолетних собственников и т.д.);
• конструкция дома, в котором располагается объект;
• техническое состояние этого здания;
• состояние квартиры, которая выставлена на рынок недвижимости;
• число комнат;
• этаж, на котором располагается объект;
• наличие балкона или лоджии;
• наличие изъянов (к примеру, нелегальная перепланировка, наличие пристройки, расположение квартиры на первом или последнем этаже, т.д.);
• площадь;
• уровень безопасности.

1. «Официальный» – оценка квартиры органами БТИ или организациями, имеющими соответствующую лицензию. При обращении к частным компаниям удастся получить полный отчет о состоянии квартиры, её сравнении с другими объектами, представленными на рынке недвижимости. Важно, что без наличия такого отчета не удастся приобрести жилую площадь по ипотеке, следовательно, основные потребители подобных услуг – граждане, желающие приобрести недвижимости в ипотеку (банк, исходя из этого, рассчитывает размер жилищного кредита). Минусом подобного подхода является учет предложения, поэтому цена может несколько отставать от реальной. Чтобы исключить эту проблему, работники подобных организаций дополнительно включают в отчет поправки, основанные на росте или падении стоимости квартиры за 30 дней.
2. «Массово-реалистичный» – стоимость квартиры определяется риэлторами. Многие граждане полагают, что это делается ими в рамках рабочей деятельности, но нет – они применяют этот инструмент для привлечения клиентуры. Агент определяет приблизительную стоимость объекта при разговоре по телефону, чем заслуживает признание со стороны продавца. Достоинствами таких способов является то, что риэлторы используют реальные цифры, в соответствии с которыми совершаются сделки. Более того, они пользуются интуитивным мышлением, позволяющим определить, по какой стоимости может быть продан объект.
3. «Самостоятельный» способ – он основывается на том, что все сведения по оценке стали доступны в Интернете. Существуют сайты, онлайн-калькуляторы и программы, с использованием которых можно рассчитать приблизительную стоимость, даже не выходя из дома, оперируя лишь характеристиками квартиры. Другим способом является использование баз недвижимости, когда в строки поиска вбиваются характеристики квартиры, выдаются похожие запросы, и на их основе составляется стоимость объекта. К минусам относится применение базы предложений, отсутствие учета торга, вероятность определения завышенной стоимости, не принимаются во внимание индивидуальные достоинства квартиры, которые в некоторой степени способы сделать её уникальной, что отразится на стоимости.
4. «Авторитарный» – суть способа заключается в том, что установить ту стоимость, которую хочется, и ожидать покупателей. Такой метод работает на рынке недвижимости, рост которого только начинается. Минусом является то, что ждать «своего покупателя» можно несколько лет, и никто не даст гарантию, что он когда-нибудь найдется. Скорее всего, со временем выставленная стоимость станет оптимальной для определенного периода, и тогда она будет приобретена.

Риски занижения стоимости квартиры в договоре купли продажи: как оценить жилье самостоятельно и что значит полная стоимость и неполная сумма

В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить. Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение. А если указана неполная стоимость в договоре купли продажи квартиры, риски есть?

• имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
• есть ли в наличие перепланировка;
• обратит внимание на технические параметры жилья.
• возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
• многое другое.

Как оценить квартиру самостоятельно

2. После того как 5-6 объектов-аналогов выбрано, цены предложений выбранных аналогов необходимо скорректировать (уменьшить) на величину вероятной скидки, которую продавец квартиры обычно предоставляет покупателю в процессе реальных переговоров о покупке и разумного торга.

При изучении предложений о продаже квартир нужно обращать внимание на достоверность каждого источника информации и актуальность самого предложения на дату оценки. При возникновении сомнений лучше позвонить по контактному телефону, указанному в объявлении и уточнить все подробности лично.

Как узнать стоимость недвижимости? Кто оплачивает оценку квартиры: продавец или покупатель

• 1-й и последний этажи;
• Окна с видом на проезжую часть или промышленные объекты;
• Отсутствие ремонта;
• Экологически неблагоприятный район, близость заводов;
• Маленький метраж кухни;
• Совмещенный санузел;
• Отсутствие балкона;
• Неблагополучный контингент соседей.

• площадь (общая, жилая, кухня);
• планировка (изолированные/проходные комнаты, раздельный/совмещенный санузел);
• состояние квартиры (наличие ремонта, качество напольных покрытий, окна, наличие встроенной мебели);
• наличие балкона и подсобных помещений (подвал, кладовая);
• вид из окна.

Как оценить стоимость квартиры

1. Продажи;
2. Получения дохода;
3. Страхования;
4. Внесения объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятия;
5. Ликвидации (например, в случае признания дома аварийным);
6. Передачи в залог (при кредитовании под залог объекта недвижимости, при ипотечном кредитовании);
7. Решения имущественных споров, в том числе в судебном порядке (для оформления наследства, при расторжении брака и так далее);
8. Изъятия жилья для государственных или муниципальных нужд;
9. Прочего.

• купить газету или журнал, содержащий последние объявления о продаже квартир. Сообщений должно быть много. Чем они подробнее, тем лучше;
• найти аналогичные квартиры. По возможности, должен быть один тип дома, количество комнат и балконов, площадь. Аналоги должны быть расположены в одном районе;
• выписать стоимость подобных объектов и их площадь;
• найти стоимость квадратных метров в районе, разделив цены предложенных к продаже аналогов на их площадь;
• определить минимальную и максимальную стоимость кв. м в данной местности;
• умножить площадь квартиры на полученные величины. Полученные цифры – диапазон цены квартиры.

Как оценить стоимость квартиры самостоятельно

— Я проанализировала цены на двухкомнатные квартиры в 18 микрорайоне, — говорит Анастасия Голодникова, — Разница в стоимости — 7%. Так же для сравнения проанализировала двухкомнатные квартиры в 22 микрорайоне Пришахтинска — «разбег» получился в 25%! По проспекту Н. Абдирова (тоже двухкомнатные, начиная от пр. Бухар жырау и заканчивая улицей Толепова) разница, в среднем, составила 12%.

Решили продать свою квартиру, но не знаете за какую цену ее выставить? В этом вопросе помогут советы от профессионального оценщика. Речь идет не о том, чтобы освоить все сложности работы по оценке недвижимости, но некоторые приемы от специалистов вполне могут пригодиться.

Оценка рыночной стоимости квартиры и доли в квартире

• Сравнительного. Популярный и недорогой метод, суть которого – в сравнении аналогичных квартир с продаваемым объектом.
• Затратного. Стоимость рассчитывается с учетом затрат на ремонт, включающий транспортировку стройматериалов, зарплату строителям, налоги, принимая во внимание инфляцию и другие важные факторы.
• Доходного. Этот метод менее всего подходит для оценки квартиры. Он предполагает расчет потенциальной прибыли, которую владелец сможет получить с данной недвижимости.

• Месторасположение. На стоимость квартиры повлияет удаленность спального района от центра города, близость к автостраде или парку. Ценится больше то жилье, рядом с которым есть школа, детский сад, районная поликлиника, магазины.
• Параметры площади. Основной элемент, определяющий стоимость жилья в целом и 1 кв.м.
• Особенности планировки. Различия в проектировании формально равнозначных квартир могут сказаться на ценовой разнице. К примеру, квартира с кухней большего размера будет пользоваться более высоким спросом.
• Проведенные отделочные работы. Чтобы приобрести квартиру подешевле, можно выбрать вариант без капитального ремонта. Вкладывать в отделку придется так или иначе.
• Типология постройки. Квартира из элитного дома не может иметь эквивалентную стоимость с равноценным по метражу жильем в «хрущевке».
• Этажность. Первый и последний этажи всегда более доступны по цене, чем остальные.

Оцениваем свою квартиру самостоятельно

Риэлторы оценивают квартиры именно по этим факторам. Причем, для экспресс-оценки достаточно первых трех факторов — место расположения дома, его тип, и площадь квартиры. Остальные факторы гораздо меньше влияют на цену, больше – на скорость продажи (т.е. на ликвидность) квартиры. Например, квартира с балконом, при прочих равных, «уйдет» быстрее, чем такая же квартира без балкона.

Не очень добросовестные агенты, при этом, могут сознательно завышать стоимость квартиры, мотивируя владельца обратиться именно к ним. А когда продажа квартиры по такой цене затягивается, риэлтор убеждает Продавца быть разумным и снизить цену. Это нужно иметь в виду, и не прыгать от счастья, когда риэлтор неожиданно называет стоимость вашей квартиры заметно выше, чем ваша собственная расчетная цена.