Расходы по предварительному договору аренды

Расходы по ремонту офиса по предварительному договору аренды

01.11.2009 года мы (ООО Восток УСН 15%) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, на момент заключения договора аренды у собственника не было свидетельства о праве собственности и согластно этого договора когда собственник получает данное свидетельство мы соключаем основной договор аренды, по предварительному договору собственник нам разрешает за свой счет производит ремонт офиса. так вот мы сейчас собираемся проводить ремонтные работы (ремонт будет нам проводить подрядная организация т.е. все подтверждающие документы у нас будут), По сегодняшний день собственник не может получит свидетельство о праве собственности (в рег. органе приолстонавливают по неизвестным нам причинам). Просмотрев практику арбитражную и письма налогового органа ясно что налоговики не будут принимать данные расходы по ремонту!! А некоторые суды принимают решения в пользу налогоплательщиков, подскажите как нам быть то. С одной стороны мы не можем сейчас не проводить работы ремонтные (боимся что собственник просто не заключит с нами основной договор аренды — а он это может сделать) а проводить их — там налоговая скажет что нет господа эти суммы мы не принимаем в расходную часть(((( Подскажите может есть какой нибудь выход из сложившейся ситуации. как нам быть?

01.11.2009 года мы (ООО Восток УСН 15%) заключили предварительный договор аренды нежилого помещения, на момент заключения договора аренды у собственника не было свидетельства о праве собственности и согластно этого договора когда собственник получает данное свидетельство мы соключаем основной договор аренды, по предварительному договору собственник нам разрешает за свой счет производит ремонт офиса. так вот мы сейчас собираемся проводить ремонтные работы (ремонт будет нам проводить подрядная организация т.е. все подтверждающие документы у нас будут), По сегодняшний день собственник не может получит свидетельство о праве собственности (в рег. органе приолстонавливают по неизвестным нам причинам). Просмотрев практику арбитражную и письма налогового органа ясно что налоговики не будут принимать данные расходы по ремонту!! А некоторые суды принимают решения в пользу налогоплательщиков, подскажите как нам быть то. С одной стороны мы не можем сейчас не проводить работы ремонтные (боимся что собственник просто не заключит с нами основной договор аренды — а он это может сделать) а проводить их — там налоговая скажет что нет господа эти суммы мы не принимаем в расходную часть(((( Подскажите может есть какой нибудь выход из сложившейся ситуации. как нам быть?

Арендная плата по предварительному договору

В постановлении ФАС Уральского округа от 16 февраля 2012 г. № Ф09-88/12 суд указал правомерным то, что общество учло расходы по ремонту основных средств по незаключенному договору аренды. В суде было установлено фактическое выполнение ремонтных работ, их связь с предпринимательской деятельностью, надлежащее документальное оформление.

Однако в письме от 19 ноября 2012 г. № 03-03-06/1/600 Минфин России указал, что расходы в виде платежей за право заключения договора аренды нежилых помещений в будущем с целью использования данных помещений в деятельности, направленной на получение дохода, могут учитываться для целей налогообложения прибыли. Но при условии их соответствия критериям, установленным статьей 252 Налогового кодекса РФ. Иначе говоря, такие расходы должны быть документально подтверждены.

Расходы по предварительному договору аренды можно учесть с момента заключения основного договора

Если в период действия предварительного договора компания понесла расходы на капвложения в арендованное имущество, то начислять амортизацию по объекту можно с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором был заключен основной договор аренды. К такому выводу пришли чиновники Минфина России в письме от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230.

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Учет. Налоги. Право».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ газета «Учет.Налоги.Право» зарегистрирована Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62334 от 03.07.2015;

Расчеты по предварительному договору аренды

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ в целях налогообложения прибыли амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя. Данные капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией ОС (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Договор аренды согласно п. 1 ст. 609 и ст. 651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. При этом, если срок аренды составляет не менее одного года, возникает необходимость государственной регистрации договора аренды помещений (п. 2 ст. 609 и п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Налоговый учет расходов, связанных с предварительным договором аренды

Так, в своем Письме от 06.05.2013г.№03-03-06/1/15658 Минфин прокомментировал ситуацию, в которой организация заключила с правообладателем объекта незавершенного строительства предварительный договор аренды помещения, на основании которого договор аренды будет заключен после государственной регистрации права собственности на нежилое строение.

В случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций.»

Расходы по предварительному договору аренды

Аналогичное мнение выражено и в отношении расходов субъектов «упрощенки». Финансисты указывают, что организация на спецрежиме вправе учитывать для целей налогообложения расходы на ремонт офиса, произведенные только после государственной регистрации договора аренды ( письмо Минфина России от 12 мая 2009 г. № 03-11-06/2/84 ).

Платежи за арендованное имущество признаются в целях налогообложения прибыли на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Но, по мнению чиновников, которое они высказывали ранее, этой нормой нельзя воспользоваться при осуществлении платежей в рамках предварительного договора аренды. Иначе говоря, они предлагали учитывать расходы лишь с момента заключения основного договора аренды. Такое мнение выражено, к примеру, в письме Минфина России от 4 февраля 2009 г. № 03-03-06/2/16 и косвенно – в письме от 10 апреля 2009 г. № 03-03-06/1/230.

Предварительный договор аренды

Инспекция не представила доказательств того, что по условиям договоров гарантийное обеспечение подлежало зачету в счет арендной платы или что такой зачет производился сторонами договоров фактически. При этом инспекция утверждала, что полученное гарантийное обеспечение не носит возвратный характер (хотя общество представило доказательства возврата гарантийного обеспечения). Исходя из изложенного, суд признал решение инспекции недействительным.

В договоре целесообразно, помимо отсылочного обстоятельства, установить четкую дату, рассчитанную исходя из максимального времени, необходимого для завершения строительства. Например, основной договор должен быть заключен в срок до 01.10.2007, при этом арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить указанный срок, но не более чем на четыре календарных месяца (Постановление ФАС УО от 18.06.2009 № Ф09-4000/09 ‑ С6 ).

Расходы по предварительному договору аренды уменьшают прибыль

Еще до подписания основного договора аренды был заключен предварительный. Платежи по нему не исключаются из облагаемой прибыли. Так заявляют чиновники (см. письма Минфина России от 01.08.11 № 03-03-06/1/442 и УФНС России по г. Москве от 05.10.06 № 20-12/87641). Но проигрывают суд.

Предварительный договор помогает выбрать оптимальное помещение и заранее начать подготовку к его эксплуатации. Это выгодно арендатору, так как позволит ускорить получение дохода. Дальнейшее использование недвижимости для предпринимательской деятельности не опровергнуто. Значит, в списании расходов отказано незаконно. Таков вывод ФАС Московского округа (постановление от 24.10.11 № А40-10629/11-99-48).

Аренда: предварительный (смешанный) договор и оплата коммунальных услуг

Вместе с тем судебная практика, изложенная в постановлениях Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2008 N 09АП-7892/2008-АК (постановление ФАС Московского округа от 24.08.2008 N КА-А40/9881-08), от 27.08.2010 N 09АП-19000/2010-АК, ФАС Московского округа от 15.06.2010 N КА-А40/5753-10 по делу N А40-142554/09-118-1239, — на стороне налогоплательщика, и основаниями для принятия данных расходов в уменьшение налога на прибыль служат следующие доводы:

Расходы на компенсацию коммунальных услуг по предварительному договору также оправданны и могут быть списаны в расходы по налогу на прибыль, что подтверждается судебной практикой (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.05.2007 по делу N Ф04-2578/2007(33740-А75-25)).

ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Вопрос учета расходов на капитальные работы, произведенные в период действия предварительного договора аренды, существен для многих налогоплательщиков. Учитывая неоднозначность складывающихся при выполнении таких работ правоотношений, возникает вопрос как о самом праве включения стоимости таких работ в расходы, так и дате, когда такие расходы смогут уменьшать прибыль.

Однако нередко налоговые инспекции придерживаются иной точки зрения и не соглашаются с применением порядка налогообложения, который установлен п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258 НК РФ для амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества. Более того, инспекция в соответствии с п. 2 ст. 248 НК РФ включает стоимость затрат арендаторов на выполнение работ в доход арендодателей как безвозмездно полученное имущество.

Проверка на ошибки: заключение предварительного договора аренды

Учитывая сложившуюся судебную практику, компания может учесть при налогообложении прибыли стоимость коммунальных услуг в рамках предварительного договора аренды. Однако вероятность возникновения споров с налоговиками высока.

Минфин России в письме от 20.03.09 № 03-03-06/1/171 напомнил, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Нам не удалось найти официальных разъяснений ведомств по вопросу включения в состав налоговых расходов стоимости коммунальных услуг в рамках предварительного договора аренды. В письмах от 01.08.11 № 03-03-06/1/442 и от 12.04.11 № 03-03-06/1/231 финансовое ведомство указало, что все затраты в рамках предварительного договора компания не вправе учесть для целей налогообложения прибыли до момента заключения основного договора. Вместе с тем Минфин России согласился, что организация вправе учесть при налогообложении прибыли затраты на подготовку к эксплуатации помещения, в отношении которого заключен договор купли-продажи. Ведь такие расходы обусловлены заключением основного договора и приобретением указанного имущества (письмо от 25.01.11 № 03-03-06/1/23).

Расходы на ремонт признаются и при предварительном договоре аренды

Дополнительным аргументом могут быть преимущества помещения арендодателя. Например, оно находится в «проходном» месте или в торговом центре. Его могут перехватить конкуренты. Избегая этого, компания заключает с собственником предварительный договор аренды. Если заключение подобного договора – обязательное требование владельца, то на это также надо ссылаться в суде. Аргументом здесь будут письма и иные коммерческие предложения владельца.
Ремонт или реконструкция?
Расходы арендатора инспекция может отнести к капвложениям, по которым надо начислять амортизацию. Правомерность отнесения затрат к ремонтным и законность единовременного уменьшения прибыли зачастую приходится доказывать в суде.

Откроем постановление ФАС Московского округа от 24.10.08 № КА-А40/9881-08. Суд отметил – в помещении выполнен капитальный ремонт. По предварительному договору он возложен на арендатора, и последний законно уменьшил облагаемую прибыль. Отнесение работ к реконструкции или модернизации противоречит пункту 2 статьи 257 НК РФ. Отсутствует проект реконструкции, не изменилось назначение спорных помещений. И до ремонта, и после работ они использовались под кафе и кинотеатр.

Это видео недоступно

И чтобы этой путаницы не было, наши законодатели быстро внесли уже изменения в Федеральный Закон 302 ФЗ и убрали оттуда правило, что положение статьи 609, 651, 658 Гражданского Кодекса «О регистрации Аренды» с 1 марта не действует.

Последнее время, проводя семинары и работая с клиентами, я слышу от своих клиентов новость о том, что с 1 марта 2013 года якобы отеняется регистрация договоров аренды. Вы знаете, что существовало правило о том, что если договор аренды нежилого помещения заключается сроком более чем на 1 год, то требуется его регистрация в Государственной регистрационной палате.

Арендатор сделал ремонт по предварительному договору

Казалось бы, не обязательно предусматривать распределение этих расходов в договоре. При возникновении такой ситуации всегда можно подписать дополнительное соглашение и изменить перечень работ, которые обязуется выполнить каждая из сторон. Но такой вариант не всегда выгоден для арендатора: сроки подготовки объекта могут быть сжаты, да и арендодатель может затягивать с подписанием допсоглашения. На этот случай арендатору лучше подстраховаться и сразу предусмотреть в договоре возможные варианты развития событий, чтобы возместить расходы на выполнение этой части работ.

В договоре нет положений о возмещении затрат арендатора. Предварительный договор может вообще не содержать положений о том, на кого относятся затраты, если основной договор аренды так и не будет заключен. В судебной практике нет единого мнения на этот счет. Одни суды признают за арендатором право на истребование стоимости работ как неосновательного обогащения (постановления ФАС Московского округа от 24.01.12 по делу № А41-К-13707/07 , от 15.02.12 по делу № А40-144033/10-64-1275 , Северо-Западного округа от 26.12.11 по делу № А13-743/2010 , Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.11 по делу № А56-26404/2010). Они руководствуются тем, что арендодатель обязан выплатить арендатору справедливую компенсацию за увеличение стоимости его имущества (определение ВАС РФ от 20.05.11 № ВАС-6297/11). Но некоторые суды отказывают в удовлетворении таких требований, мотивируя это тем, что стороны при заключении договора не предусмотрели возможности возмещения арендатором подобных затрат (постановление ФАС Поволжского округа от 27.12.10 по делу № А65-6212/2010). Поэтому в договоре лучше указать на обязанность возмещения расходов на ремонтные работы.