Регистрация ограничений обременений прав на недвижимое имущество

Ограничение обременение прав на недвижимое имущество

При заключении договора ипотеки государственной регистрации подлежит как сам договор ипотеки (ст. 10 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости» (далее — Закон), так и ипотека как обременение. Это два разных, хотя и взаимосвязанных действия. Государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество (ст.29 Закона). Закон об ипотеке не требует нотариального удостоверения, однако если стороны все же удостоверили в нотариальном порядке договор ипотеки, то государственная регистрация может осуществляться на основании заявления как залогодателя, так и залогодержателя.

Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами. Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора, эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его смерти необходимо снять обременение для того, чтобы плательщик ренты стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и оплатить все расходы, связанные с похоронами.

Государственная регистрация ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество

Согласно ст.1 Закона о регистрации ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законе порядке условий, запрещений стесняющих правообладателя при осуществлении прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.).

Сервитут (ст. 27 ФЗ-122)Статья 27. Государственная регистрация сервитутов 1. Государственная регистрация сервитутов проводится в Едином государственном реестре прав на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Закон РБ О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с нимСтатья 8

1. Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

2.16. иных ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, возникающих в силу законодательных актов Республики Беларусь или установленных уполномоченными государственными органами в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь.

Регистрация ограничений обременений прав на недвижимое имущество

1. Регистрация сервитута проводится по заявлению собственника или лица, в чью пользу установлен сервитут, при наличии у него соглашения о сервитуте.
2. Сфера действия сервитута (часть земельного участка или иной недвижимости, в отношении которой он установлен) отмечается на кадастровом паспорте (кадастровой выписке) участка или иного объекта недвижимости. Отметим, что часть недвижимости в этом случае является только сферой действия сервитута, а не его объектом. Объектом частного сервитута как вещного права является целый объект, сфера действия сервитута только пространственно ограничивает право пользования объектом.
3. Если сервитут относится ко всему участку, предоставления его кадастрового паспорта (выписки) не требуется. В этом случае право ограниченного пользования объектом имеет не пространственные, а иные ограничения. Право пользования может быть ограничено определенными сроками или условиями.

В Законе о регистрации прав ограничения и обременения употребляются как тождественные понятия, хотя гражданское законодательство их определенным образом разделяет. Так, в п. 2 ст. 1 ГК в качестве одного из начал гражданского законодательства установлено, что гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона. Недвижимое имущество обременяется, в частности, сервитутом (ст. 277 ГК) и рентой (ст. 586 ГК). Например, ограничительный характер залога (ипотеки) заключается в необходимости получения собственником согласия залогодателя на сделку с объектом. Арест имущества есть запрет конкретному лицу распоряжаться им. То есть ограничения субъективны, они адресованы субъекту правоотношений. Обременения объективны, они составляют часть правового режима конкретного объекта и поэтому сохраняются при переходе объекта к другому лицу. Можно сказать, что обременения — это вид ограничений прав на имущество.
В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения, обременения прав на недвижимое имущество, в том числе на земельные участки:

Регистрация ограничений обременений прав на недвижимое имущество

При наличии у органа, по государственной регистрации сведений о признании граждан недееспособными или ограниченно дееспособными, а также сведений о проживающих в жилом помещении членах семьи собственника данного жилого помещения, находящихся под опекой или попечительством, либо несовершеннолетних членах семьи собственника данного жилого помещения, оставшихся без родительского попечения, записи об этом вносятся в графу «Особые отметки» Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При заявлении о государственной регистрации права, ограничения (обременения) права или сделки с объектом недвижимости в указанную графу вносится запись о данном заявлении, которая указывает на существование правопритязания в отношении данного объекта.

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о регистрации, а также Правилами ведения ЕГРП, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 №219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП»(далее – Правила ведения ЕГРП).

Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением права, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяет сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает .

ЗК РФ, следуя общему правилу п. 2 ст. 8 ГК РФ, вводит обязательность государственной регистрации сервитута и его прекращения в соответствии с нормами Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Сам сервитут возникает, изменяется, прекращается только с момента государственной регистрации. Непосредственно о необходимости государственной регистрации сервитутов говорится в ст. 23 ЗК РФ (причем в указанной статье ЗК говорится о государственной регистрации только публичных сервитутов), а в ст. 1 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним говорится о государственной регистрации установленных уполномоченными органами запрещений и ограничений, в том числе сервитутов. Кроме того, есть специальная статья указанного Закона (27), посвященная порядку государственной регистрации сервитутов. Наконец, в п. 2 ст. 13 этого Закона в общем виде говорится о порядке государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц.

Определение недвижимости

Это право законодатель использовал в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В этом законе он дал следующее определение недвижимости, права на которую подлежат государственной регистрации[4]: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминимумы, предприятия как имущественные комплексы.

Как мы видим, в состав недвижимости входят разнообразные объекты, причем в имущественный комплекс предприятия, признаваемый недвижимостью, законодатель включает помимо недвижимости в смысле ст. 130 ГК РФ также объекты интеллектуальной собственности, иные вещные права и движимое имущество. Более того, перечень объектов, которые объявляются недвижимостью, является в определенной степени открытым: законодатель может расширить перечень имущества, отнесенного к недвижимому имуществу.

Некоторые проблемы, связанные с регистрацией ограничений и обременений прав на недвижимое имущество

В связи с этим государственную регистрацию многие авторы рассматривают как отражение в Реестре для неограниченного круга лиц достоверной и исчерпывающей информации о правовом статусе недвижимости, но не как правопорождающую процедуру. Сложность решения рассматриваемой проблемы возрастает из-за отсутствия единства мнений ученых и последовательной позиции законодателя по вопросу о правовой природе сделок, не прошедших государственную регистрацию.

Очевидной проблемой является проблема правовых последствий несвоевременной регистрации прав на недвижимое имущество. В соответствии с п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Такая формулировка представляется крайне неудчаю грубой технической ошибки, допущенной органом, осуществляющим регистрацию прав. Например, если регистрирующий орган в итоге не признал бы наличие технической ошибки и не снял бы обременение в виде аренды с помещений. Формально юридически (в числе прочего основываясь на п. 1 ст. 2 Закона о государственной регистрации) запись в Реестре о наличии обременения в виде аренды, по сути, означала бы, что договорные отношения между арендодателем и арендатором сохранены (что в принципе возможно на основании п. 2 ст. 610 ГК, а также п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 16.02.2001 N 59) и последний обязан был уплачивать арендную плату за весь период, а арендодатель мог бы требовать взыскания арендной платы в судебном порядке. Безусловно, такая ситуация несколько абсурдна и невозможна без некоторых махинаций, однако, учитывая не всегда добросовестное поведение некоторых участников гражданского оборота и часто допускаемые регистрирующими органами технические ошибки (зачастую и не только случайные), представляется, что на практике она вполне возможна. Во всяком случае, часть незаконных способов завладения недвижимым имуществом основывается именно на подобных ухищрениях.

Виды обременения недвижимости

Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно, заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с договором. Основные виды обременений — ипотека, арест недвижимого имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и доверительное управление.

Обременение подлежит государственной регистрации, так же как и право собственности на недвижимость. Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном реестре прав. Выписку из него можно получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей. Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его ставят об этом в известность путем уведомления.

Тема 9

Доверительное управление недвижимым имуществом. Форма договора доверительного управления недвижимым имуществом. Государственная регистрация доверительного управления недвижимым имуществом. Последствия несоблюдения требований о государственной регистрации доверительного управления недвижимым имуществом. Внесение изменений в ЕГРП в связи с заключением соглашения об изменении и (или) дополнении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

Арест недвижимого имущества. Государственная регистрация ареста недвижимого имущества: основания, порядок. Момент возникновения ареста недвижимого имущества. Погашение в ЕГРП записи об аресте: основания, порядок.

Ограничения (обременения) на недвижимое имущество

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним — права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия

Госрегистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — 1. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения… … Официальная терминология

Государственная регистрация обременений (ограничений) прав на недвижимое имущество

Конкретный порядок государственной регистрации ограничений (обременений) установлен соответствующими статьями Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также Правилами ведения Единого государственного реестра, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 12.11.2004. Следует отметить, что законодательство, регулирующее порядок государственной регистрации обременений, страдает непоследовательностью. Так, нельзя не обратить внимания на существовавшее противоречие между ГК РФ, установившим обязанность регистрировать только договор аренды (п. 2 ст. 609), и ранее действовавшей редакцией Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором говорилось о регистрации права аренды (ст. 26), при этом последняя не раскрывала содержание права аренды. Кроме того, ранее действовавшая редакция Постановления Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (п. 73), утвердившего Правила ведения ЕГРП, предусматривала право арендатора получить свидетельство о государственной регистрации аренды. В связи с этим возникал вопрос о том, не шла ли речь о возникновении нового вещного права — права аренды . ——————————— Илюшина М. Н. Аренда недвижимости и государственная регистрация // Закон. 2006. N 2. С. 14.

Данный вопрос был решен в п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В соответствии с этим письмом регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества, т. к. положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому, если договор аренды не подлежит государственной регистрации, то не подлежит государственной регистрации и обременение в виде прав арендатора. Однако для того, чтобы окончательно устранить какие-либо сомнения по этому поводу, соответствующие изменения были внесены в ст. 26 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и Правила ведения ЕГРП. Таким образом, аренда в случае регистрации договора аренды выступает как обременение. Поскольку это является ограничением права, то для того, чтобы его зарегистрировать, необходимо зарегистрировать соответствующее вещное право (например, право собственности арендодателя на арендуемое имущество). Таким образом, логическое и систематическое толкование норм ГК РФ, Закона о государственной регистрации прав и Правил ведения Единого государственного реестра прав позволяет сделать вывод, что никакого нового права аренды, подлежащего регистрации, Закон о государственной регистрации не устанавливает . ——————————— Там же. С. 56.

Недвижимое имущество с ограничениями и обременениями

Подобные стеснения, запрещения могут накладываться на жилье без согласия ее владельца — по решению должностного лица, правомочного органа власти, судебного постановления, а также по инициативе самого собственника для совершения договора (как часть договора).

Что собой представляют обременения права собственности на недвижимость и какие ограничения служат препятствием для заключения договора о приобретении либо отчуждении объекта. Разбор вопроса приведен в статье.

Государственная регистрация обременений (ограничений) жилого помещения как объекта недвижимого имущества

Ограничения могут быть установлены законом или уполномоченными органами в установленном законодательством порядке. Общим для всех видов ограничений является то, что при переходе прав на недвижимое имущество и, в частности, на жилое помещение автоматически переходит и соответствующее ограничение (обременение). Значение государственной регистрации ограничений (обременений) состоит в том, чтобы возможный приобретатель жилого помещения знал о наличии ограничений (обременений) еще до заключения договора. Следует отметить, что ограничения (обременения) могут быть зарегистрированы только в случае наличия зарегистрированных ранее прав на жилое помещение в ЕГРП.

Согласно нормам Закона о государственной регистрации, помимо государственной регистрации прав на недвижимость и отдельных, предусмотренных законодательством сделок, также государственной регистрации подлежат ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество.

Ограничения и обременения прав на недвижимое имущество

Ограничения и обременения следует рассматривать в качестве системы сдержек и противовесов, позволяющей определить возможную меру вмешательства государства в частные интересы и меру должного поведения частного лица, необходимую для достижения общего блага. Именно идея «ограничения абсолютного права каждого во имя блага всех является краеугольным камнем современной судебной защиты собственности» . ——————————— Нешатаева Т. Н. Защита собственности в Европейском суде по правам человека и в арбитражных судах Российской Федерации // Российское правосудие. 2006. N 1. С. 63.

Вся история экономических и политических катаклизмов имеет в своей основе трансформацию права собственности. Трансформация собственности должна преследовать цель постепенного (но не размытого во времени) нахождения цивилизованного консенсуса между обществом (государством) и собственником. . ——————————— Петраков Н. Я. Развитие отношений собственности в России // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2005. N 3(24). С. 15, 18.

Ограничение (обременение) права собственности

Существенно обременяют жилое помещение права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении. К таковым относятся такие субъекты вещных прав на жилье, как члены семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ). Однако ни указанные вещные права, ни договоры найма не подлежат государственной регистрации в учреждениях юстиции, их права регулируются семейным, жилищным и наследственным законодательством, а перечень таких лиц является существенным условием договора купли-продажи жилого помещения (п.1 ст.558 ГК РФ).

Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ). Объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Поэтому данные права регистрируются во II подразделе раздела ЕГРП, и предварительная регистрация права собственности соответствующего публичного собственника (Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования) не требуется.