Продажа квартиры с обременением до погашения всей суммы долга

Законная и безопасная схема продажи ипотечной квартиры — подходит при любом банке

Схема продажи одна, но как ее реализовать зависит от того, как покупатели будут расплачиваться за покупку. Ведь есть покупатели, которые приобретают квартиру полностью за свои наличные, и есть те, которые сами с ипотекой (их большинство). Вариант продажи «ипотечникам» более сложный и многое зависит от банка покупателя.

Объясняем на примере: Покупатели согласились купить квартиру за 3 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 900 тыс. руб. Покупателям нужно передать собственникам 900 тыс. руб. в качестве задатка. Собственники эти деньги отдадут своему банку, чтобы полностью погасить долг по ипотеке. Т.к. долг теперь погашен, собственники вместе с представителем банка снимают обременение (залог) с квартиры. После снятия обременение можно уже продать квартиру, точнее провести сделку купли-продажи. Для этого собственники вместе с покупателями оформляют договор купли-продажи и регистрируют сделку в МФЦ или Регистрационной палате. Остальные 2,1 млн.руб. покупатели передает продавцу перед сделкой купли-продажи «на руки» или кладут их на банковскую ячейку, т.е. продавец сможет их забрать, только когда покупатели станут собственниками.

Как продать квартиру с обременением — схемы и нюансы сделки

  1. Полная выплата долга перед продажей. Самый логичный способ, однако, он наиболее трудный, так как тяжело достать такую большую сумму в короткое время;
  2. Продажа с привлечением банка. Эта схема более сложная: покупатель платит деньги вперёд. Продавец же использует полученные средства на погашение долга. Вся процедура безопасна для покупателя, так как сделка производится через банк-кредитор;
  3. Замена заёмщика. В этом случае долги по ипотеке берёт на себя покупатель. Есть несколько способов оформления сделки с заменой заёмщика.

Квартира с обременением – это жильё с определёнными ограничениями, которые не позволяют в полной мере им распоряжаться. Обременением может быть арест недвижимости банком, залог в форме квартиры, невыплаченная ипотека, наличие других прописанных лиц. Продажа жилья с обременением – это процедура купли-продажи, осложнённая рядом нюансов.

Как продать квартиру с обременением в пользу продавца

Если такие условия указаны в договоре и подписаны сторонами, на стадии государственной регистрации такое положение не может произвольно меняться одной из сторон или государственным регистратором. После совершения регистрационных действий стороны получат в органах Росреестра или МФЦ выписки из ЕГРН, где будет зафиксирован переход права собственности на новое лицо и, одновременно, установление обременения в пользу продавца.

Если стороны приняли решение оформить денежный вопрос после заключения договора, даже после регистрации сделки продолжает существовать денежное обязательство покупателя. Чтобы гарантировать его исполнение, стороны могу устанавливать обременение (залог), которое не позволит новому собственнику распоряжаться квартирой до момента оплату средств контрагенту по заключенному договору.

Составить и скачать на конструкторе 2019 договор купли-продажи квартиры с обременением

2.Арест. Договор купли продажи квартиры с обременением, скачать который вы можете на нашем сайте, может быть заключен только в том случае, если полиция или судебные органы дадут разрешение. Арест, как правило, подразумевает, что пока должник не погасит обязательства, возложенные на него законом, продать квартиру он не сможет. Этот случай самый сложный из всех;

Обратите внимание – любой из этих видов оплаты может быть применен не только к ипотечной недвижимости, но и ко всем видам обременения. Следует учесть, что разрешение залогодержателя придется брать в любом случае, вне зависимости от того, кто им является – физическое или юридическое лицо.

Рекомендуем прочесть:  Договор На Аренду Жилого Помещения С Физическим Лицом

Продажа квартиры с обременением

Арест накладывается в тех случаях, когда жилплощадь является предметом судебной тяжбы, по ней накоплена значительная задолженность по коммунальным платежам или не вносятся платежи по кредиту. Совершать какие-либо действия с такой жилплощадью запрещено. В некоторых случаях не разрешается даже проживание.

  1. Переоформлением кредита на нового заемщика. В этой сделке в обязательном порядке участвуют три стороны — банк, продавец и покупатель. Сначала составляется предварительное соглашение, для того, чтобы участники сделки не изменили своих намерений в процессе финансовых перечислений. Согласно этому соглашению покупатель отдает продавцу деньги в размере уже уплаченной суммы и разницы между покупной ценой квартиры и ипотекой. Банк переоформляет ипотеку на нового заемщика сразу после проведения расчетов продавца с покупателем.
  2. Полной выплатой всей суммы. Если у покупателя есть на руках сумма, равная той, которую запросил продавец, то он может сразу расплатиться и с банком по оставшимся долгам, и с заемщиком, рассчитавшись с ним в размере проведенных выплат и разницы в цене жилья и ипотеки. После этого проводится одновременное снятие обременения и продажа квартиры.
  3. Оплата частями. Такая операция может проводиться и в обход банка, что позволяет сэкономить время и не спрашивать разрешения на торговлю. У нотариуса составляется договор, согласно которому покупатель перечисляет сначала сумму ипотеки, а затем разницу между кредитом и рыночной ценой. После того, как продавец закроет ипотеку, проводится реализация квартиры с обременением в пользу продавца и одновременное перечисление оставшейся суммы.

Как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки

  1. Проведение в квартире каких-либо работ, которые могут любым образом снизить ее стоимость. Таким действием может являться перепланировка. Даже если сам процесс будет предполагать облагораживание жилой площади или же ее ремонт, реконструкцию таким образом, что ее стоимость даже повысится (по мнению заемщика), все равно подобный процесс сопряжен с некоторыми рисками:
    • опасность нанести во время реконструкции повреждения, на устранение которых нужны будут дополнительные средства, каких у заемщика просто не будет;
    • замораживание процесса – такой вариант уж точно не сделает объект недвижимости дороже, а банку это совсем не выгодно;
    • понижение стоимости квартиры после реконструкции.
  2. Продажа квартиры. Естественное и вполне логичное обременение. При переходе права собственности на жилищную площадь другому лицу она уже не будет являться залогом и гарантом возврата кредита первого владельца – заемщика.
  3. Оформление дарственной. Так же, как и в случае с продажей, такая операция не представляется возможной. Даже если владелец жилплощади подготовит все требуемые документы, подпишет договор, такие бумаги не будут иметь никакой юр. силы до тех пор, пока не получат регистрацию в специальном органе – Росреестре. Естественно, внести изменения по отчуждению (переходу собственности от одного лица к другому) такой орган не сможет, так как на жилом объекте будет наложено обременение.
  4. Регистрация в залоговой квартире каких-либо третьих лиц (подобное обременение касается всех, кто не является членом семьи заемщика – супругой или супругом, детьми, родителями). Такие ограничения обязательно указаны в ипотечном договоре и у каждого банка условия, касающиеся осуществления процесса прописки, могут несколько отличаться – стоит внимательно читать договор перед подписанием. В принципе, ограничение в регистрации кого-либо на площади, которая имеет собственника, не совсем законно и его можно попытаться обжаловать в суде и даже получить положительное решение, но сам процесс займет много сил и потребует оформления большого количества документов.
  5. Передача квартиры на временное пользование (в аренду). Опять же, законодательством Российской Федерации не запрещается передача на правах договора аренды ипотечных квартир – такой запрет прописывается в соглашении, предоставляемым банком. Зачастую банковские организации дают разрешение на подобную операцию на непродолжительное время (сроком до одного года), но не во всех случаях.
Рекомендуем прочесть:  Молодая семья лужковские выплаты

Опять же, вполне логично, что для того, чтобы сохранить такой залоговый объект и в случае прекращения отчислений, положенных по условиям договора ипотеки, предусмотрена система наложения запретов на некоторые действия, в процессе которых квартира может перейти в собственность другого лица, никаким образом не причастного ни к самому кредиту ни к лицу, какое данный кредит получило.

Покупка квартиры с обременением

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Для того чтобы продать квартиру с обременением, нужно его снять, а точнее, погасить задолженность перед банком или продавцом и сдать подтверждающие документы в Росреестр для внесения изменений в запись ЕГРП. Погасить задолженность продавец квартиры может как за счет собственных средств, так и за счет покупателя. Во втором случае сумма задолженности (обременения) передается продавцу по предварительному договору купли-продажи, в котором прописываются условия расчетов и сроки их исполнения. Сумма может быть значительной, и риск в основном возникает для покупателя квартиры, еще не принадлежащей ему по праву собственности.

Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка. Большое значение имеет размер суммы задолженности. Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Обременение права собственности на квартиру( ипотечный кредит)

Меня бы тоже такой остаток смутил. Однако, Вы можете заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указать условия, согласно которым Вы в день заключения основного договора переводите часть денег (аванс) на счет банка для погашения ипотечного кредита. Продавец снимает обременение и Вы переводите остальные деньги на счет продавца и сдаете документы на регистрацию.

Предлагаю Вам заключить трехсторонний договор купли-продажи квартиры, т.е. между Вами, продавцом и залогодержателем банком. Тем самым Вы себя обезопасите, тем что банк откажется дать согласие на продажу квартиры, или скажем продавец направит деньги на свои нужды и потом вам останется только судиться с продавцом.

Что такое обременение на квартиру и как его наложить

  • потенциальный покупатель открывает две ячейки в банке для погашения кредитного обязательства и выплаты средств предыдущему владельцу квартиры;
  • остаток денежных средств после погашения долга поступает на счёт продавца;
  • выдача документа банком о полном погашении задолженности;
  • заключение договора о купле и продаже;
  • снятие обременения на квартиру после погашения всей суммы задолженности.

Сроки получения документа составляют 3 дня. После изучения бумаги можно заключать договор купли продажи на оговорённых условиях. Сделки с недвижимостью всегда имеют большое количество нюансов, поэтому для предотвращения развития неблагоприятных ситуаций лучше всего проконсультироваться с квалифицированным юристом.

Ссылка на основную публикацию