Что Понимается Под Кадастровой Оценкой Земель Населенных Пунктов

Кадастровая оценка земель населенных пунктов

Нормативная информация включает данные государственного земельного кадастра, нормативы затрат на строительство, инженерное обустройство территории, а также систему коэффициентов, учитывающих относительную градостроительную ценность отдельных территорий городов.

• естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа — реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);
• крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);
• границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) участков, заборы предприятий;
• границы сельскохозяйственных и лесных угодий;
• границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользовании на территории квартала, установленные в процессе межевания земель).

Как проводится кадастровая оценка земель населенных пунктов? Методика, порядок расчета и другие важные аспекты

На основании принятой методики высчитываются определенные удельные показатели, как для массовых, так и для индивидуальных оценок земель различных ВРИ. Высчитанные площади участков и индивидуальные показатели для соответствующих кварталов дают возможность обозначить кадастровую стоимость конкретных участков.

Исключение участков из границ поселений означает их перевод в иную категорию земли. Земли поселений находятся во введении органов местного самоуправления. Должностные лица осуществляют планирование, зонирование подконтрольной территории, ее охрану и способы использования. Полномочия органов самоуправления представлены в ст. 6 – 8 ГрК РФ. Именно они вправе рассматривать и принимать решение о необходимости перевода земель поселений в иную категорию.

Кадастровая оценка земель населённых пунктов

• формирование систематизированного свода о местоположении, целевом назначении, правовом положении земель РФ — Государственного земельного кадастра;
• определение ставок арендной платы, начальных цен продажи прав собственности;
• уточнение и формирование базы налогообложения;
• определение направлений планирования и застройки.

• Принятие решения о проведении кадастровой оценки земельных участков на уровне субъекта РФ;
• Составление списков земельных участков с полными характеристиками (расположение, назначение, площадь и т.д.). Этим вопросом занимается территориальный орган Росреестра;
• Вычисление удельного показателя кадастровой стоимости каждого кадастрового квартала в зависимости от видов разрешенного использования. На этом этапе подключается оценочная организация, которую привлекает Росреестр;
• Утверждение результатов оценки нормативным актом субъекта РФ;
• Внесение в систему кадастрового учета соответствующих сведений применительно к каждому земельному участку.

Кадастровая оценка земель населённых пунктов

Согласно Правилам ГКО кадастровую оценку земельных участков в населенных пунктах необходимо проводить, опираясь на статистический анализ рыночной информации. В связи с недостаточной развитостью земельного рынка в Российской Федерации не по всем 17 видам функционального использования можно получить необходимую для анализа рыночную информацию. По некоторым видам сделки с земельными участками отсутствуют полностью. Поэтому статистический анализ существующей рыночной информации и построение на его основе оценочных регрессионных моделей производился для видов функционального использования под №№ 1-10, 17.

Состав видов разрешенного использования, выделяемых для кадастровой оценки земель населенных пунктов согласно официально действующей методике, является более подробным и подчинен стремлению отнести к одному виду земельные участки, стоимость которых формируется под влиянием одинаковых факторов.

Что Понимается Под Кадастровой Оценкой Земель Населенных Пунктов

Первичное разграничение территории населенного пункта на оценочные участки проводится на топографиче­ском плане. На план наносится утвержденная административным органом граница населенного пункта. В границах го­рода выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности:

Принцип охвата всех земель и иерархичности предполагает оценку земель различного функционального назначения населенных пунктов и расчет стоимости земельного участка на основе последовательного учета факторов, формирующих ее величину на уровне субъекта РФ, административного района, поселения, оценочной зоны, конкретного земельного участка.

Что Понимается Под Кадастровой Оценкой Земель Населенных Пунктов

Количество земельных участков в составе земель населенных пунктов в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной статистической модели для всей генеральной совокупности земельных участков в составе земель населенных пунктов.

В составе перечисленных видов разрешенного использования на землях населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей для муниципального района (городского округа) (в случае отсутствия для субъектов Российской Федерации) и средним (медианным) значением удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков 2 вида разрешенного использования в составе населенных пунктов с численностью от 20 до 50 тысяч жителей в муниципальном районе (городском округе) (в случае отсутствия в субъекте Российской Федерации). Затем умножаем полученное значение на среднее (медианное) значение УПКСЗУ 2 вида разрешенного использования в конкретном населенном пункте. Полученное значение умножаем на площадь земельного участка.

Что Понимается Под Кадастровой Оценкой Земель Населенных Пунктов

Исходными данными для определения качественно-количественных характеристик и расчета показателей базовой стоимости земли служат материалы функционального зонирования; генеральные планы развития территории; данные по сделкам купли-продажи и аренды земельных участков, квартир, домов и нежилых помещений, гаражей; данные о доходности производственных и коммерческих предприятий; земельная рента сельскохозяйственных предприятий и т. д. Помимо перечисленных данных, используются также расчетные параметры, такие как коэффициент застройки территории населенных пунктов, инженерно-строительные характеристики грунтов, амортизация основных фондов, коэффициент ликвидности объектов недвижимости, структура капитала промышленных предприятий, коэффициент капитализации. Чешев А.С. Основы землепользования и землеустройства / Учебное пособие, 2009 год

Расчет показателей базовой стоимости земли по типичным земельным участкам по ценовым зонам базируется на рыночной информации. При противоречивых данных о сделках с землей и иными видами недвижимости, а также по землям, не включенным в рыночный оборот, базовые показатели стоимости земли определяются на основе принятых в мировой практике принципов и методов оценки рыночной стоимости (методы сопоставимых продаж, затратный, доходный) с учетом специфики российского земельного рынка.

Как выполняется кадастровая оценка земель населенных пунктов

По действующему законодательству оценке кадастровой стоимости сегодня подлежат все используемые территории. Перерасчет производится раз в 5 лет и чаще, что позволяет обеспечить полную актуальность используемой налогооблагаемой базы, а собственники участков имеют возможности правильного расчета цены при осуществлении сделок по продаже земельных наделов.

Все расчеты осуществляются на основании утвержденной методики, что позволяет вычислить индивидуальную и массовую оценку земли. Рассчитанная площадь участка и соответствующие индивидуальные показатели позволяют определить кадастровую стоимость для конкретных земельных наделов.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Для каждой группы в рамках видов разрешенного использования осуществляется построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели на основе рыночной информации о цене указанных земельных участков.

На основании анализа информации о рынке земельных участков в составе земель населенных пунктов, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов

Законодательством РФ регламентируется вся оценочная деятельность в стране. Структура нормативно-правового регулирования оценочной деятельности представлена иерархическими уровнями документов: Конституция; Кодексы РФ (Гражданский кодекс, Налоговый кодекс, Земельный кодекс, Градостроительный кодекс, Уголовный кодексы); Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральные стандарты оценки (ФСО); Стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемых организаций оценщиков (СРОО); прочие документы уполномоченных органов (например, методические рекомендации Минэкономразвития или Национального совета по оценочной деятельности).

Конституция и Кодексы определяют общие основы функционирования основных институтов государства, относясь к оценочной деятельности в самых общих чертах. Так, Гражданский кодекс устанавливает виды прав на имущество, дает классификацию на движимое и недвижимое имущество, Налоговый кодекс используется при прогнозе денежных потоков, связанных с использованием оцениваемого имущества. Основным нормативным документом в этой области является Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ, который определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей. Этот документ является динамично развивающимся, практически каждый год в него вносятся поправки и дополнения. Логическим развитием положений, заложенных в вышеуказанный закон, являются стандарты оценки.

Кадастровая оценка земель населённых пунктов

Методические указания по ГКОЗ населенных пунктов позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 17 видов разрешенного использования. Методический подход минимизировал различия в объектах кадастровой оценки и рыночной оценки земельных участков.

Первостепенная задача фискального кадастра состоит в выявлении и обозначении (идентифицировании) каждой единицы недвижимости, представляющей собой объект налогообложения. Такой единицей может быть земельный участок, земля с жилым домом или иными постройками, часть дома, например, квартира, т.е. все то, на что может быть начислен налог на недвижимость. Для обозначения такой единицы в зарубежных фискальных кадастрах чаще всего используется термин «парцелла». Каждый объект относится к тому или иному таксону классификации, разрабатываемой специально для целей налогообложения. Затем рассчитывается оценочная рыночная стоимость каждого из них, величина которой служит основой для исчисления соответствующего налога. Определяются лица, ответственные за уплату налога на имущество, ими чаще всего, но не всегда, являются собственники. Налоговое законодательство некоторых стран возлагает обязанность выплачивать этот налог на тех, кто фактически пользуется недвижимостью или арендует ее.

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ РАЗЛИЧНОГО ЦЕЛЕВОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Землями поселений признаются территории, используемые и предназначенные для застройки и развития городских и сельских поселений и отделенные их чертой от земель других категорий. Земли поселений используются в соответствии с генпланом и проектом планировки и застройки и выполняют культурно-бытовые, рекреационные, оздоровительные и другие функции.

Первичное разграничение территории поселения на оценочные участки проводится на топографическом плане масштаба 1: 25 ООО или 1:10 ООО в зависимости от крупности поселения. Выделение оценочных участков ведется, как правило, на бумажном носителе, который позволяет видеть все поселение как единое целое. На план наносится утвержденная административным органом городская (поселковая) черта. В границах городской (поселковой) черты выделяются оценочные участки в первом приближении в следующей последовательности: