Переуступка Прав Собственности На Квартиру В Новостройке Риски

Переуступка квартиры в новостройке

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Покупка квартиры по переуступке

• Первоначальный договор (предварительный или ДДУ).
• Согласие застройщика на переуступку (если продавец выплатил долю в полном объеме, требуется только уведомление строительной компании, а если за ним еще числятся неоплаченные долги, необходимо, чтобы застройщик одобрил уступку права).
• Согласие второго супруга на сделку.
• Все квитанции об оплате долевых взносов.

• Наличие не только долгов по взносам, которые отражены в договоре, но и штрафов за их просрочку.
• Возможность заключения неограниченного количества подобных договоров на основе одного первоначального соглашения. Здесь нужно проследить всю цепочку, проверяя информацию в Росреестре. Действительными будут являться только те договора, которые прошли госрегистрацию.

Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки

Ступеньков говорит, что в некоторых проектах заключение сделок по переуступке никак не влияет на темпы продажи квартир застройщиком. Как правило, это масштабные жилые комплексы, которые и так популярны у покупателей. Но если говорить о точечных проектах, где застройщик планирует продать не более 1 тыс. кв.м жилья в месяц, потерянная выгода более заметна, поясняет эксперт.

Мария Литинецкая добавляет, что здесь также сохраняются многие риски, которые существуют при покупке вторичной квартиры. Эксперт рекомендует заранее убедиться, что в числе собственников по ДДУ нет детей, не достигших 18 лет, а если такие собственники есть, то куплено ли для них большее по площади жилье взамен этому. Кроме того, покупателю нужно узнать, приобретал ли продавец квартиру, будучи в браке, и если да, то получил ли письменное согласие супруга на продажу, с использованием материнского капитала или без него.

Все нюансы, требования и риски для покупателя при покупке квартиры по переуступке прав

Объекты, которые допускают передачи переуступкой, отличаются слабой правоспособностью, что является приманкой для лиц, совершающих мошеннические операции на рынке недвижимости. Многочисленные варианты мошенничества укладываются в несколько наиболее распространённых схем.

Основное требование для покупателя это регистрация всех договоров и соглашений. Их перечень требуется получить у застройщика или в Росреестре и тщательно сверить. Обязательно выверяются реквизиты застройщика или учредителя кооператива. Не следует принимать обязательства, если контрагентом являются третьи лица, что может говорить о подставных фирмах.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.

Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав в сданном доме

3. Подтверждения оплаты покупки. При переуступке прав продающая сторона обязательно передаёт покупателю все платёжные документы на квартиру. Это относится ко всем возможным способам оплаты – наличной или безналичной, оплаты, произведённой сразу и в полном объёме, или в рассрочку и так далее. Покупателю будет нелишним навести справки в компании-застройщике, на предмет того, нет ли задолженностей по оплате квартиры.

1. Возможные проблемы у компании-застройщика, которые стали причиной продажи квартиры прежним владельцем. Перед заключением сделки следует внимательно изучить всю информацию, касающуюся компании-застройщика. Приобретение квартир у компаний, находящихся на стадии банкротства или имеющих серьёзные финансовые проблемы, может серьёзно усложнить сделку.

Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности

Второй вариант менее выгоден с финансовой точки зрения, но более выгоден с точки зрения времени. Продавая квартиру в недостроенном доме, дольщик определенно остается в выигрыше, а покупатель (цессионарий) получает шанс купить жилье по более низкой цене в сравнении с готовой квартирой и с меньшими рисками, чем при покупке жилья у застройщика на начальной стадии возведения дома.

При оформлении цессии первоначальный договор долевого участия передается новому дольщику и хранится у него. До момента сдачи дома в эксплуатацию, переуступка прав собственности может осуществляться неограниченное количество раз, то есть на место прежнего дольщика будет приходить новый, который потом также переуступит свои права, продав их третьему, четвертому, пятому и т.д. Покупая квартиру по цессии, очень важно проверить наличие у цедента (продавца) первоначального договора долевого участия, чтобы избежать в будущем возможных проблем с оформлением прав собственности на квартиру и ловушек мошенников.

Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы

У переуступки жилья есть свои плюсы и минусы. Главное, что привлекает покупателей таких квартир – возможность существенно сэкономить. Чтобы быстрее нашелся покупатель доли, продавцы предлагают хорошие скидки. В свою очередь они тоже неплохо зарабатывают, ведь на первоначальном этапе строительства квартира стоила на порядок дешевле.

• Сообщить застройщику о том, что он намерен переуступить право требования.
• Получить от него официальное согласие на уступку прав. Это может быть как пункт договора, так и самостоятельный документ.
• Получить у застройщика справку об отсутствии долгов.
• Взять выписку из ЕГРН. Клиент может обратиться в регистрационную палату лично, через МФЦ или отправить запрос через официальный сайт Росреестра.
• Оформить у нотариуса согласие от супруга на продажу квадратных метров.
• Если квадратные метры приобретались на заемные средства, взять справку в банке об отсутствии задолженности.

Переуступка: хитрости сделки

1. Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре). Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.
2. Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.

Порядок проведения сделки отличается в зависимости от договора, на основании которого застройщик реализует квартиры: по договору долевого участия или путём вступления в жилищно-строительный кооператив. В данной статье речь пойдёт о передаче прав по договору долевого участия.

Алгоритм переуступки прав собственности на квартиру в новостройке

1. составление договора – в нем необходимо отмечать гарантии сторон, сроки осуществления, стоимость и другие необходимые нюансы, а также реквизиты сторон. Переуступку права собственности можно также провести через процедуру заверения у нотариуса, который, в том числе, может выступить гарантом дополнительной прозрачности процедуры, проведя проверку правомочности действий продавца, отсутствия залога на квартире и т.д.;
2. прибытие в регистрирующий орган (Рег. Палата, МФЦ);
3. подписание договора цессии, подтверждающего факт переуступки требования на квартиру – подписание происходит всеми сторонами, что участвуют в сделке, в присутствии и под надзором сотрудника рег. органа;
4. далее регистратору предоставляются документы, необходимые для воплощения сделки в жизнь;
5. в кассе, принимающей платежи (как правило, непосредственно в рег. органе), производится оплата пошлины (гос.), квитанции выдаются отдельно, на руки каждому участвующему в сделке цессионарию;
6. регистратором заполняется на основе предоставленной документации заявление. В заявлении прописываются: объект сделки (недвижимость) с тех. характеристиками, а также индивидуальные данные всех, кто принимает участие в сделке;
7. после составления заявление проверяется участниками мероприятия и подписывается каждым индивидуально;
8. сотрудник, проводящий регистрацию, забирает заявление, оригинальные версии и копии предоставленной документации (исключая паспорта), цедент и цессионарий получают расписки о том, что рег. органом были приняты документы, необходимые для завершения процедуры государственной регистрации сделки;
9. от пяти до десяти дней – обычный срок на проведение мероприятий по регистрации, всегда существует возможность совершить звонок в рег. службу получить сведения о сроке, к которому прибыть за документацией;
10. в день, установленный для получения документов, покупатель получает в рег. органе зарегистрированный и вступивший в силу договор, подтверждающий переуступку права собственности. Продавец должен получить договор основания, который был заключен с компанией-застройщиком, необходимый для осуществления выплаты налога с продаж. Документы выдаются при демонстрации паспорта и предоставленной при регистрации расписки.

1. Изучить комментарии и отзывы по уже осуществленным застройщиком проектам;
2. Нанести визит на объекты, которые уже были возведены компанией, чтобы лично оценить их состояние;
3. Можно также получить консультацию по застройщику у риелтора, который с ним работал, или поговорить со знакомыми, если кто-то приобретал (собирался приобрести) жилье у интересующей компании;
4. Посетить и осмотреть место, где планируется или ведется возведение здания, оценить инфраструктуру, если получится – осмотреть будущую квартиру или попросить ознакомления с макетом дома.