Расторжение договора аренды земельного участка заключенного на торгах

Возможно ли досрочное одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, по результатам аукциона в рамках Федерального закона от N 135-ФЗ — О защите конкуренции? Можно ли в проекте договора предусмотреть условие о расторжении такого договора аренды по инициативе сторон

Сказанное в полной мере касается и права на отказ от исполнения договора аренды недвижимости: если это не противоречит закону, таким договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом. Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан практически с любыми обстоятельствами, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих обстоятельств, поскольку речь идет, повторим, об отказе безмотивном. Если же из условий договора следует, что отказ от его исполнения может быть связан лишь с какими-либо основаниями (например неправомерным поведением контрагента или с иными обстоятельствами), то соответствующие основания должны быть перечислены в договоре, а отказаться от исполнения договора возможно исключительно по этим основаниям в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.

Как зарегистрировать договор аренды земельного участка? Форма, сроки, условия, госпошлина

• Если договор составлен некорректно в юридическом смысле.
• Когда документации, предъявленной для регистрации ЗУ недостаточно. Либо – когда она вызывает сомнение регистрационной службы.
• При расхождении сведений, указанных в договоре с данными информационного банка ГКН.
• При обнаружении обременения, не указанного в положениях документа.
• Если с заявлением о регистрации обратилось лицо, которое не вправе участвовать в процедуре.

В расписке указывается срок получения документов — это и есть срок регистрации документа. Обычно от проставленной даты отсчитывают 21 рабочий день, необходимый для проведения процедуры. Это максимальный срок. Дата прибытия точно просчитывается регистратором и вносится в расписку.

Аренда земельных участков: составление и заключение договора аренды, сроки аренды участка

Объектами выступают все земельные участки (не попавшие в перечень исключений), которые принадлежат гражданам государства, юридическим лицам; являются коммунальной или государственной недвижимостью. Предоставление земельных участков в аренду, безусловно, осуществляется собственниками. Если мы говорим о коммунальной собственности, арендодателем выступают поселковые (городские и т. д.) советы. Когда участок принадлежит территориальным общинам, то подписание договора аренды земельного участка проводится представителями областных (губернских) органов управления. Если же в аренду берется государственный участок земли, то договора подписываются в органах исполнительной власти.

Стороны могут оговорить и специфические условия аренды. Ими могут стать отметки о качестве земельного участка в момент передачи его арендатору, наличие страхового полиса объекта и т. д. Отдельно оговариваются вопросы возмещения затрат на усовершенствование объекта аренды и охранные мероприятия. Кроме того, если появляется необходимость проведения мелиоративных работ или каких-то мероприятий на участке, договор остается в силе, но все нюансы должны быть в нем отражены.

На каких основаниях возможно преждевременное расторжение договора аренды земельного участка

Расторжение договора может являться следствием истечения его срока или выявленного одной из сторон желания о прекращении сделки. На преждевременное расторжение договора должны быть причины. О том, что собой представляет процесс прерывания сделки, и как его инициировать, расскажет эта статья.

Если же стороны заключают соглашение о расторжении ранее заключенного ими договора, в суд обращаться не приходится. Перед тем, как подавать иск, сторона, решившая расторгнуть договор, должна узнать мнение противоположной стороны на этот счет. Лишь в случае отказа дело будет рассмотрено в суде.

Особенности договора аренды земельного участка муниципальной собственности

В обязанностях досконально прописывают то, что арендодатель будет вносить плату своевременно, как арендную, так и по коммунальным услугам, будет соблюдать все нормы безопасности. Также, если условием для аренды было какое-либо строительство, ремонт и так далее, то это тоже необходимо внести в документ.

• если арендатор уже заключал типовой договор аренды земельного участка именно этого объекта муниципальной собственности и добросовестно выполнял все условия, указанные в прошлом договоре;
• если арендатор имеет лицензию на какой-либо вид деятельности сроком более, чем на один год и может предоставить соответствующие документы;
• если на право аренды данной муниципальной собственности подана одна единственная заявка;
• если у арендатора изымается какое-либо имущество для нужд муниципального управления, то взамен ему предоставляется право на аренду муниципального имущества в обход торгов;
• если заявку на аренду подает практически любой орган государственной власти (федеральные органы, органы местного самоуправления, госпредприятия, муниципальные и любые другие учреждения, созданные по указу Российской Федерации);
• если заявку подают юридическое лицо, которое было создано при приватизации, а имуществом для аренды является имущество, неучтенное при составлении уставного капитала;
• если решение о прямой продаже прав на аренду муниципальной собственности выносит Совет Депутатов.

О заключении договора аренды земельного участка на новый срок

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона № ­171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Согласно п. 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.11.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмот­ренного п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Продление договора аренды земли без торгов в 2019 году

Возможен и такой вариант событий, когда арендатор не сдал участок администрации по окончании срока действия договора. Если администрация не имеет претензий, а арендатор также вносит арендные платежи, значит, договор претерпевает автоматическую пролонгацию.

• для продления договора аренды должно иметься согласие двух сторон;
• продление может произойти вследствие вынесенного судебного разбирательства – такое осуществляется при наличии разногласий между сторонами;
• продление договора возможно на основании действующего законодательства.

ПРАВОВЫЕ ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т.к. на нее распространяется презумпция государственной собственности, закрепленная в п. 2 ст. 214 Гражданского кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Договор аренды земельного участка: заключение и расторжение

1. Для арендатора важным является отсутствие илиналичие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли случайно земельный участок обремененным ипотекой.
2. Важным условием является возможность сдачи земельного участка в субаренду. Данное условие при заключении договора необходимо отдельно оговаривать. Частью 6 ст. 22 Земельного Кодекса РФ установлено, что передача земли в субаренду возможна без согласия собственника земли при условии его уведомления. Данная норма является специальной по отношению к требованию ГК РФ о получении согласия собственника. При этом для арендатора выгоднее чтобы договором было установлена необходимость получения у него именно согласия. Следует учитывать и тот нюанс ,что если в согласии арендатора не указана конкретная сделка, это означает, что речь идет об общем согласии на любую сдачу земли в субаренду.
3. При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка: при общей долевой собственности – арендодатель вправе сдать участок в аренду лишь при согласии всех сособственников. Данное согласие может быть выражено, к примеру, тем, что другие собственники также подпишут договор аренды либо наличием между собственниками соглашения о порядке пользования, распоряжения имуществом. При совместной собственности супругов – необходимо нотариальное удостоверенное согласие второго супруга. Данное положение действует только для тех договоров аренды, которые подлежат государственной регистрации, то есть заключаемых на срок от 1 года и более. При отсутствии такого согласия, второй супруг имеет право в судебном порядке признать договор аренды недействительным в течение 1 года с момента, когда он узнал об аренде.
4. Для договора аренды земельного участка размер арендной платы является существенным условием (абзац 3 пункта 3 ст. 65 ЗК РФ). Соответственно, в случае отсутствия в договоре пункта, определяющего размер платы за пользование землей, договор будет не заключенным. При заключении договора аренды земельного участка необходимо зафиксировать арендную плату и сроки ее внесения, чтобы не было возможных односторонних пересмотров данных условий. При этом соглашение об изменении размера арендной платы для договора, заключенного на срок более 1 года, также подлежит государственной регистрации. В случае же, если механизм изменения размера арендной платы прямо предусмотрен договором, регистрация таких изменений не требуется, как и создание дополнительного соглашения об изменении арендной платы.
5. Часто стороны заключают договор аренды земельного участка с возможностью последующего выкупа. Подобный договор будет смешанным. На него в полной мере распространяются не только правила об аренде, но и правила о купле-продаже. Следовательно, необходимо проследить, чтобы в договоре были соблюдены все требования к купле-продаже земельных участков. В частности, это касается существенных условий купли-продажи земельного участка, а именно предмета и цены договора.
6. Стороны могут устанавливать сроки договора аренды по своему усмотрению, за несколькими исключениями:

• договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначений может быть заключен на срок не более 49 лет, законами субъектов в зависимости от разрешенного использования устанавливаются минимальные сроки аренды;
• договор аренды государственного или муниципального земельного участка, находящегося в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может быть заключен на срок больший, чем срок резервирования земель;
• договор аренды земельного участка для государственных или муниципальных нужд или изыскательских работ заключается на срок не более 1 года.

Очень детально должен быть описан предмет договора, т.е. сам земельный участок, подлежащий аренде, это позволит максимально четко идентифицировать земельный участок. Необходимо четко описывать границы земельного участка, его площадь, пространственные координаты, указывать кадастровый номер. Отсутствие этой информации делает договор недействительным.

Договор аренды земельного участка, его расторжение и недействительность

Процедура составления договора аренды земельного участка невозможна без прохождения следующих этапов. Сначала заинтересованная сторона предлагает другой стороне заключить договор. Составляется проект договора, в результате чего вторая сторона либо подтверждает свое согласие на заключение соглашения, либо отказывается от него. Только в том случае, когда по всем основным вопросам между сторонами достигнуто согласие, и договор заверен их подписями, можно считать его заключенным – такой договор обладает юридической силой, и при возникновении споров вы всегда можете обратиться в суд и защитить свои интересы, опираясь на положения этого документа.

Долгосрочный договор аренды земельного участка составляют только в письменной форме, а свою силу он приобретает уже после государственной регистрации. В нем обязательно следует установить права и обязанности, а также ответственность сторон. Так в рамках договора аренды земельного участка арендодатель имеет право: