Риски При Покупке Квартиры С Обременением Ипотекой

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

• человек приобрел квартиру под залог в строящемся доме: возникает обременение по ипотеке. Далее застройщик признается банкротом, и банк, у которого есть право требования, через суд накладывает еще одно обременение;
• кредит выплачивается, а затем выясняется, что в очередь на арест жилья стоят еще несколько кредиторов, которые получили решения от бывшего владельца-должника, а направить их приставам не успели. Разбираться с арестами придется новому хозяину;
• покупка квартиры с обременением по ипотеке ВТБ 24 или иного крупного банка, если жилье приобреталось под маткапитал, может стать проблемой. Высоки шансы долго разбираться с органами опеки: при тратах материнского капитала недвижимость обязательно попадает в долевую собственность детей. Реализовать такую недвижку без согласия опеки невозможно.

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

Ипотечная жилплощадь находится под обременением до того момента, пока заемщик не выплатит взятый кредит полностью. Данные о том, что квартира под залогом, фиксируются в Росреестре, поэтому продать такое помещение не представляется возможным без согласия кредитора. Купить ипотечную жилплощадь можно, но стоит быть готов к сложностям процедуры. Они выражаются в сборе дополнительных документов, участии банка в виде третьей стороны сделки, а также сроке заключения договора и вступления в права владения.

Продавец, выставляя свою квартиру на продажу, желает не только снять с себя бремя платежей по кредиту, но и вернуть вложенные им ранее средства. Конечно, рассчитывать на полный возврат уплаченных банку средств не приходится. Большой удачей будет, если вернется хотя бы половина денег. Все финансовые вопросы урегулируются до подписания основного договора. В частности, стороны определяются, какие суммы будут перечислены продавцу, а какие банку.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Обременением называются условия, ограничивающие владельца в отношении полного распоряжения жилой площадью. По закону обременение, приходящее на объект недвижимости, требует обязательного внесения информации в ЕГРП. Соответствующая запись фиксируется в свидетельстве о праве владения.

Первое о чем следует помнить покупателю – так это получение разрешения от банка о последующей продаже квадратных метров. Финансовое заведение является одной из сторон, которая заключила договор по ипотечному займу, поэтому имеет определенные права, тем более когда другой участник (первичный должник) не справляется со своими обязательствами.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Современная экономика сформировалась так, что преобладающее большинство россиян приобретают дома, участки и квартиры с использованием заёмных средств. В частности, здесь говорится об ипотечном кредитовании. Причина в том, что рыночная цена обычной квартиры слишком высока, и люди со средним уровнем дохода заключают ипотечные договора для её покупки.

Ограничения на проведение сделок будут сохраняться до того мгновения, пока заёмщик не погасит кредит, выполнив свои обязательства по договору. В большинстве случаев, ипотека выплачивается на протяжении многих лет. Всё это время квартира остаётся обременённой.

Квартира с обременением по ипотеке: особенности покупки

• Имущественный арест – возникает в связи с большой задолженностью по коммунальным платежам и снимается путём погашения долга полностью;
• Аварийность объекта – об этом должны свидетельствовать соответствующие акты государственной комиссии;
• Сервитуты – права третьих лиц на использование этого жилого или нежилого помещения, несмотря на отсутствие законных прав на это имущество;
• Рента – оформить право собственности в этом случае нельзя до тех пор, пока в квартире живёт получатель ренты или её плательщик;
• Обременение зарегистрированными гражданами – некоторые категории населения не могут быть выписаны из жилья и сохраняют своё право проживать в нём даже после продажи недвижимости;
• Передача квартиры в аренду или наём по официальному договору – до тех пор, пока не истечёт его срок действия;
• Квартир, купленная по ипотеке, о которой далее и пойдёт речь.

• Факт соглашения сторон, то есть продавца и потенциального покупателя, которого заинтересовала покупка квартиры с обременением;
• Оформление разрешения от банка, то его есть согласие на то, чтобы такая продажа состоялась;
• Выплата ипотечной задолженности;
• Заключение сделки с куплей-продажей квартиры.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Самый простой для покупателя способ приобретения залоговой квартиры – погасить долг заемщика перед банком и далее покупать квартиру в обычном порядке через договор купли-продажи, поскольку после погашения долга перед банком с квартиры снимаются все обременения, а заемщик становится полноправным собственником и может распоряжаться данной квартирой по своему усмотрению.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Продавец может продать недвижимость, переуступив права на жилье в строящемся доме. Подобная операция является выгодной для покупателя, поскольку она обходится дешевле на этапе строительства по сравнению с готовой квартирой. При этом существуют определенные риски. Для их снижения покупателю надо знать следующее:

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

• Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
• В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
• Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.

Как купить квартиру с обременением ипотекой

1. Несмотря на то что работа риэлторов, особенно хороших, стоит достаточно дорого, не стоит на них экономить. Ведь они являются профессиональными игроками рынка жилья и знают многие тонкости и нюансы сделок, связанных с покупкой и продажей недвижимости.
2. Закажите выписку из Единого государственного реестра прав, для этого вы можете самостоятельно обратиться в госучреждение, заплатить пошлину в размере 200 рублей и убедиться в том, что на данном объекте недвижимости обременение не зарегистрировано.
3. Попросите у продавца предоставить вам квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, ведь иногда покупатели приобретают квартиру с долгами, сами о том не зная, конечно, уплачивать их потом никто не может обязать по закону, но все же неприятности в связи с этим обязательно возникнут.
4. Попросите продавца предоставить вам справку о составе семьи, где будут указаны количество прописанных жильцов, особенное внимание обратите на наличие несовершеннолетних детей, а также убедитесь в том, что в сделке купли-продажи будут принимать участие все зарегистрированные лица, чтобы на момент подписания договора ни у кого не было каких-либо споров.

К сожалению, в последнее время нормальной практикой является покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски при этом, конечно, в первую очередь несет покупатель. Ведь он вкладывает собственные деньги в данное мероприятие. Но здесь не стоит отчаиваться, ведь юридически такая сделка вполне реальна, главное, проявлять бдительность на каждом этапе оформление недвижимости в собственность.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Многие полагают, что до тех пор, пока заёмщик полностью не погасит свою задолженность перед банком, он не вправе распоряжаться объектом недвижимости. Это не совсем точно. В любом договоре о предоставлении ипотеки имеется пункт, который оговаривает невозможность сделок с квартирой до полного погашения займа без соответствующего одобрения банка. Это значит, что если одобрение банка имеется, то человек вправе совершать сделки с объектом недвижимости.

Юридический портал bukva-zakona.com обращает ваше внимание на тот факт, что в большинстве случаев продажа недвижимости с обременением по ипотеке осуществляется по ценам ниже среднерыночных и это является для покупателей привлекательной стороной. Но в данном случае следует максимально внимательно относиться к оформлению сделки и постараться заранее предусмотреть возможные риски для того чтобы исключить или хотя бы минимизировать их влияние.

Нюансы покупки квартиры, которая находится в ипотеке: риски, особенности

Ипотека часто встречается как обременение. И клиенты часто не гасят свои долги полностью перед тем, как владельцы решают расторгнуть договор, искать новых покупателей. Манипуляции с недвижимостью допустимы, но нужно спрашивать разрешения у финансовой организации. Это общее правило при любой покупке квартиры с обременением по ипотеке, риски таких сделок неизбежны.

Обременениями называют ограничения или запреты, связанные с возможностью продать недвижимость, использовать в полном объёме как могут собственники. ЕГРП – место, где фиксируется статус недвижимости, информация по обременениям. Информация описывается и свидетельством, подтверждающим регистрацию права собственности. Это важно для тех, кто задумался, как купить ипотечную квартиру.

Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться

Само право собственности на такие объекты недвижимости переходит от банка к владельцу объекта недвижимости только после того, как полностью будет погашена имеющаяся задолженность. Если же она погашена быть не может по каким-то причинам, такую квартиру можно продать. Однако покупателю следует знать о некоторых нюансах сделки.

• отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
• неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
• наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
• отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
• механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.