Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

Безусловно, позиция Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации призвана обеспечить защиту прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества, хотя нельзя не признать, что действующий Гражданский кодекс РФ не предусматривает такого основания возникновения права собственности.

Первым из таких основополагающих принципов является закрепленный Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации принцип защиты права собственности и прав собственника. Предоставляемая законом добросовестному приобретателю защита его прав — это исключение из принципа защиты прав собственности. И потому защита прав добросовестного приобретателя не может быть абсолютной. Изменить соотношение этих двух принципов невозможно, так как в противном случае нужно будет пересмотреть всю систему российского гражданского законодательства.

Обратная сила судебных актов: пределы допустимости

В немецкой доктрине принцип правового государства предполагает общий запрет придания закону обратной силы. Федеральный конституционный суд Германии различает так называемые подлинную обратную силу и ложную: подлинная обратная сила имеет место тогда, когда актом, обладающим обратной силой, по-иному регулируется действие, совершавшееся и завершенное в прошлом, а о ложной уместно говорить тогда, когда действие хотя и было начато в прошлом, но продолжается в настоящем, т.е. не завершено (длящиеся правоотношения). Значение дифференциации обратной силы на подлинную и ложную заключается в том, что для соответствующего типа обратной силы определяются различные конституционно-правовые условия допустимости. Подлинная обратная сила, как правило, недопустима; она возможна в качестве исключения только в ряде строго определенных случаев, а ложная, напротив, как правило, допускается, а в исключительных случаях является недопустимой, например, когда доверие лица, чьи интересы затрагиваются, к стабильности правового положения представляется достойным защиты. Такая дифференциация связана, кроме того, с существенными различиями в аргументационных элементах .

В 1993 г. в Конституционный Суд обращались граждане с индивидуальными жалобами, в которых просили признать не соответствующими Конституции Российской Федерации обыкновение правоприменительной практики отказа в рассмотрении в судебном порядке трудовых споров об увольнении, разрешенных на основании применения действовавших до 21 июня 1990 г. положений трудового законодательства . Отказывая заявителям, Конституционный Суд установил, что решения, принятые по их делам, основаны на нормах трудового и гражданского процессуального законодательства; расширение защиты прав и свобод граждан Российской Федерации в судебном порядке, в том числе в сфере трудовых отношений, осуществлялось поэтапно, закреплялось в отраслевом законодательстве на основе вносимых в Конституцию РФ соответствующих дополнений и изменений, а также путем принятия новых правовых актов; следовательно, решение вопроса о конституционности правоприменительной практики по делам заявителей связано с проблемой придания соответствующим конституционным положениям, нормам трудового законодательства и иным правовым актам обратной силы.

Проблема добросовестных приобретателей жилья: долгожданная позиция ВС РФ

Стоит отметить, что в рассматриваемом Обзоре Президиум ВС РФ также в очередной раз подчеркнул, что суды общей юрисдикции должны учитывать правовые позиции, сформулированные в Постановлениях ЕСПЧ, вынесенных в отношении России (на основании Постановления Пленума ВС РФ от 27 июня 2013 г. № 21 «О применении судами общей юрисдикции Конвенции о защите прав человека и основных свобод от 4 ноября 1950 года и Протоколов к ней»).

Не стоит также забывать, что проблема добросовестных приобретателей лежит не только в сфере правоприменения, но и совершенно очевидно связана с коррупционной составляющей в государственных органах и нотариальных конторах. К такому выводу, в частности, пришли участники проходивших летом слушаний в ОП РФ по данной теме.

Добросовестный приобретатель: судебная практика

Возникает противоречие, которое приводит к спорной ситуации. Обзор судебной практики показывает, что, принимая решение о добросовестности или недобросовестности того или иного приобретателя, суды исходят из того, проявлял ли покупатель разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Приобретателям, получившим в собственность спорное имущество, следует учитывать, что существует достаточное количество правовых инструментов, которые могут помочь им в защите своих прав. В качестве примера приведем некоторую судебную практику, рассмотрение которой даст возможность приобретателю определить и использовать конкретные обстоятельства для защиты своих законных прав и восстановления справедливости.

Добросовестный приобретатель квартиры

Покупателю, чтобы доказать свою добросовестность и отстоять свои права, необходимо убедить суд в том, что он принял все разумные меры для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры. В частности – проверил данные основного правоустанавливающего документа на квартиру (см. Откроется в новой вкладке.»>документ-основание приобретения права), сопоставил его с данными паспорта Продавца, а также получил подтверждение его прав собственности из уполномоченного органа – Росреестра (см. Откроется в новой вкладке.»>Выписка из ЕГРН).

В таких случаях Покупателя может ждать неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

Добросовестный приобретатель

В части 2 статьи 35 Конституции РФ указано, что каждый человек может иметь в собственности определенное имущество, владеть им, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению единолично или совместно с другими лицами. Но при этом криминализация общества, захлестнувшая Россию в 90-е годы прошлого века, даже сегодня всячески способствует тому, что любой человек, совершая покупку, может стать жертвой мошенников. Как защитить свои интересы добросовестному приобретателю имущества?

Обладает ли добросовестный приобретатель недвижимости в Москве какими-либо правами? Если он купил жилое помещение (комнату, дом, квартиру), и оно было истребовано, приобретатель может получить разовую компенсацию, выплачиваемую из Казны Российской Федерации (согласно статье 31.1 «Основание выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», ФЗ № 122-ФЗ от 21 июля 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Судебная практика о добросовестном приобретателе недвижимого имущества

1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2019 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ в той мере, в какой оно позволяет истребовать жилое помещение, которое является выморочным от добросовестного приобретателя, который приобрел его на возмездной основе и в законном порядке зарегистрировал на него право собственности по иску публично-правового образования. При этом такое образование не предприняло своевременных действий для оформления прав на такое помещение.
2. Весьма показательным мы считаем апелляционное определение Мосгорсуда от 02.11.2019 по делу № 33-43089/2019. В этом акте суд указал, что правом на истребование квартиры из чужого незаконного владения (то есть правом на предъявление виндикационного иска) обладает только собственник квартиры.
3. При принятии Мосгорсудом апелляционного определения от 16.08.2019 по делу № 33-31612/2019 суд, напротив, не встал на защиту покупателя. Суд отказал в признании его добросовестным приобретателем, так как были нарушены права собственника, утратившего квартиру помимо своей воли (при совершении дарения не было получено его нотариальное согласие на сделку).
4. Большой круг дел о признании добросовестным приобретателем связан с квартирами, полученными по наследству. Возьмем для примера апелляционное определение Воронежского областного суда от 19.07.2019 по делу № 33-4779/2019. Суд в данном случае отказал покупателю в признании его добросовестным приобретателем, ведь он не проявил должной осмотрительности при покупке квартиры и не установил, что лицо, продавшее ему квартиру, приобрело ее уже после смерти предыдущего собственника.
5. В апелляционном определении от 18.04.2019 по делу № 33-9610/2019 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

При этом обычно внимательно относятся именно к оформлению последней сделки, зачастую не уделяя соответствующего внимания предыдущим, в то время как при их ненадлежащем документировании и оформлении волеизъявления сторон риски сохраняются, если они заключены в течение срока исковой давности, а также в более ранний период, если были поданы исковые заявления в отношении правообладания рассматриваемым объектом недвижимого имущества либо имеются основания для приостановления течения срока исковой давности.

Аналогичные правила регулирования оборота недвижимого имущества установлены в подавляющем большинстве развитых стран с цивилизованной системой оборота недвижимого имущества. Отличие заключается только в том, что в западных странах в ходе многовековой эволюции правоприменительной практики были разработаны эффективные юридические механизмы выявления и анализа указанных рисков, а также отработаны на практике различные варианты эффективной минимизации рисков добросовестных приобретателей.

Защита прав добросовестного приобретателя

И прежде всего, при этом суд будет интересовать, знал ли приобретатель на момент приобретения имущества о том, что продавец не имеет полномочий на продажу имущества. Прежде всего данный признак определяется на основании выписки из ЕГРН (с историей сделок). Однако само по себе наличие записи в реестре о правах продавца на отчуждаемое имущество не будет свидетельствовать безусловно о Вашей добросовестности. Это будет презюмироваться, но такая презумпция будет опровержимой. Если истец докажет, что у вас были основания сомневаться в правах продавца на имущество, то Ваша добросовестность будет под вопросом.

Таким образом, важное значение будет иметь наличие у собственника оснований для виндикации имущества от конечного приобретателя. Такими основаниями являются выбытие из владения, выбытие помимо воли, индивидуальная определенность имущества и другие основания, с которыми Вы можете ознакомиться в статье о виндикации (истребовании из чужого незаконного владения).

Некоторые моменты защиты права собственности- добросовестный приобретатель

13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

44. В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.