Договор уступки права требования по договору долевого участия риски

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

В процессе исполнения различных гражданских сделок, к которым относится и договор участия в долевом строительстве, у сторон возникают различные правоотношения, связанные с правом требовать в будущем совершения определенных действий или передачи имущества. Для указанного контракта таким правом будет являться возможность требовать передачи готового объекта (квартиры) сразу после завершения строительных работ.

Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Следует отметить, что цессионарий не сможет предъявить претензии к цеденту, поскольку последний по закону отвечает только за передачу прав требования, которые не являются действительными, т.е. цедент передал не принадлежащие ему права. Выглядит это следующим образом. По закону 214-ФЗ договор долевого участия должен быть сначала зарегистрирован, а деньги застройщику уплачиваются уже после регистрации. Если по такому зарегистрированному, но не оплаченному договору уступить права требования, то такие права требования при определенных условиях, установленных действующим законодательством, можно считать недействительными. Именно поэтому ст. 11 закона 214-ФЗ закрепляет, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 11 ФЗ № 214 уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Таким образом, необходимо убедиться, что цедент расплатился с застройщиком.

Новостройки — все новостройки

• по ДДУ должна быть оплачена цена договора, либо приобретателю должны быть переданы обязательства по ее уплате;
• договор, в отношении которого осуществляется уступка, должен пройти государственную регистрацию;
• договор уступки по ДДУ также подлежит государственной регистрации;
• уступка возможна до момента передачи объекта.

Под уступкой прав требования понимают процесс перехода прав и обязанностей перед девелопером от лица, заключившего договор с застройщиком, к другому лицу. Переуступка возможна по договорам долевого участия или предварительным договорам купли-продажи. Проведение сделки имеет ряд отличительных особенностей в зависимости от вида первоначального договора, в отношении которого осуществляется переуступка.

Договор уступки права требования по договору долевого участия в строительстве

Что касается рисков, то, если договор заключается в рамках действующего законодательства и проходит госрегистрацию, стороны уже застрахованы от неожиданностей, в том числе и двойных продаж, которые были распространены несколько лет назад, до вступления в силу Закона N 214-ФЗ. Существуют и некоторые другие риски для участников долевого строительства. Так, например, следует обратить пристальное внимание и серьезно отнестись к юридической оценке ситуации, когда уступка прав по договору участия в долевом строительстве осуществляется юридическим лицом. Речь идет о ситуациях, когда гражданин приобретает право требования будущей квартиры не напрямую у застройщика по договору участия в долевом строительстве, а у стороннего юридического лица: подрядчика или аффилированной застройщику фирмы, или так называемого инвестора, купившего часть квартир в строящемся доме с целью их последующей перепродажи.

Если цена по договору уступки права требования незначительно отличается от цены по договору долевого участия (то есть первоначальной), а то и ниже ее, при этом время, прошедшее с даты заключения договора долевого участия, более полугода, возможно, объект является долгостроем и/или имеются другие существенные недостатки (проблемы с коммуникациями, с вводом в эксплуатацию или оформлением в собственность, судебные дела застройщика и т.д.). Об аналогичных проблемах могут свидетельствовать и массовые продажи квартир на объекте по договорам уступки, независимо от наличия непроданных квартир у застройщика.

Порядок оформления договора цессии в новостройке

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика.

Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре.

Договор уступки прав требования на квартиру

Если уступка прав требования происходит БЕЗ согласия Застройщика, то Покупателю следует в любом случае уведомить его письменно об этом событии, иначе он (Покупатель) несет риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой (п.3 ст.382 ГК РФ). В частности, из-за этого Покупатель может быть лишен возможности требовать с Застройщика неустойки или штрафных санкций за нарушение сроков строительства.

Уступка права требования не прекращает действие первоначального Договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах по этому договору ДДУ. Соответственно, полностью сохраняются все условия существующего договора (ДДУ), в частности это касается сроков строительства и условий передачи квартиры. Все права, равно как и обязанности первоначального дольщика, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Особенности заключения договора переуступки по ДДУ и правила его оформления

Когда взаиморасчеты между застройщиком и подрядной организацией производятся на основе других договоров, конечный покупатель квартиры очень сильно рискует. Во-первых, трудно проверить действительность прав подрядчика на строящийся объект. Кроме того, договоры не проходят госрегистрацию, поэтому ничто не мешает ему продать один и тот же объект несколько раз.

1. Сведения о продавце и покупателе. (для организации – ее реквизиты и адрес, для граждан – ФИО, данные паспорта и место регистрации).
2. Предмет договора должен содержать информацию о застройщике и уступаемом объекте;
3. Полная стоимость договора и условия ее уплаты;
4. Период времени, в течение которого производятся расчеты;
5. Обязательства обоих сторон и ответственность за их неисполнение;
6. Реквизиты ДДУ, на основании которого происходит сделка.

Городская квартира

Договор уступки прав требования является специфическим видом договора, производным от основного договора, права требования по которому и подлежат передаче. Договор уступки часто называют еще договором цессии, и, соответственно, сторону, передающую права требования называют цедентом, а сторону, принимающую (приобретающую) эти права, — цессионарием.

Если участник (цедент) – юридическое лицо, то основным договором может быть договор инвестирования или поставки материалов/выполнения работ/оказания услуг с оплатой построенными квартирами. Сразу скажу, что заключать договор уступки права требования с юридическим лицом категорически не рекомендуется. Более того, правомерность заключения такого договора ставится под сомнение.

Договор уступки права требования по договору долевого участия риски