Содержание
- 1 Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности
- 2 Риски при покупке по переуступке прав
- 3 Покупка квартиры по переуступке
- 4 Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки
- 5 Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
- 6 Квартиры в новостройках по переуступке
- 7 Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
- 8 Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
- 9 Квартиры в новостройках по переуступке
- 10 Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
- 11 Переуступка: хитрости сделки
- 12 Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск
Процесс покупки квартиры по переуступке прав собственности
- Больше шансов подобрать планировку, этаж, количество комнат в квартире, которые максимально соответствуют пожеланиям и потребностям покупателя (цессионария). В то время, когда у застройщика может не быть подходящего варианта, цеденты всегда могут предложить что-то стоящее внимания. Часто в роли цедентов выступают успешные инвесторы, которые выигрывают на участии в долевом строительстве и заранее инвестируют средства в самые востребованные варианты квартир (с удобной планировкой, с красивым видом из окна, расположенные на популярных этажах и т.д.).
- Цеденты часто уступают в цене. Аналогичная квартира от застройщика будет стоить на порядок дороже, чем от частного лица. Это обусловлено тем, что репутация компании-застройщика – это уже хорошая гарантия того, что в конечном итоге цессионарий все-таки станет полноправным хозяином новенькой квартиры. Другими словами, приобретая квартиру от застройщика, люди больше платят за бренд, чем за товар. А заключая цессию с частным лицом, можно существенно сэкономить.
- Некоторые банки охотно дают ипотечные кредиты даже в случае переуступки прав при условии юридически правильного оформления сделки и наличия всех необходимых документов.
- Цессионарий имеет те же права, что и прежний дольщик. При правильном и законном оформлении переуступки прав требования, покупатель автоматически становится новым дольщиком с теми же правами и гарантиями, которые имел его предшественник.
- Цессионарий так же, как и цедент, по желанию может переуступить свои права, продав их следующему дольщику.
Покупка квартиры напрямую у подрядчика или застройщика, особенно в начале строительства, позволяет многим гражданам обрести свое собственное жилье в новостройке по доступной цене. Инвестируя свои средства в строительство, человек приобретает законное право на квартиру в этом доме, которая перейдет в его собственность после сдачи дома в эксплуатацию.
Риски при покупке по переуступке прав
Представляя себе квартиру в новостройке, перед глазами возникает идеальная картина сверкающего ремонта и чистых подъездов. Между тем это не единственные плюсы такой жилплощади. Если подходить к вопросу более практично, то можно отметить, что жилье в строящемся доме имеет следующие плюсы:
- При возведении здания и планировки квартир используются современный подход и технологии. Конечно, насколько он будет удобным и комфортным зависит в первую очередь от его места нахождения и цены за квадратный метр, но это не сталинские пятиэтажки без лифта и с ограниченной квадратурой.
- Будущий собственник имеет возможность проявить собственное мнение при планировке квартиры. Застройщики позволяют покупателю определиться, где будут расположены комнаты и какой площади они будут. Но следует учитывать, что такой подход требует дополнительных расходов.
- Современный подход к установке инженерных коммуникаций, позволяющий экономить на услугах ЖКХ и самому определять интенсивность отопления в зимний период.
- Наличие дополнительных благ, таких как грузовые лифты, парковки подземные и наземные, детские площадки перед домом, пандусы и многое другое. На современном этапе новостройка предполагает обязательное наличие развитой инфраструктуры, а не только сами квартиры.
Покупка квартиры по переуступке
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
- Предварительный договор купли-продажи. В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры. Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации. Но здесь вам надо учитывать, что передача финансовых средств должна происходить только после заключения основного договора, который и регулирует передачу жилплощади. Уступка права требования возможна только в период с момента заключения предварительного соглашения и до подписания основного.
- По договору долевого участия (ДДУ). Здесь уступается не только право получения квартиры, но и все обязательства по долевым взносам. Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи. Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.
Переуступка прав на квартиру в новостройке: особенности и риски при заключении сделки
Это сделка по приобретению в незавершенном доме квартиры, ранее купленной у застройщика. Как поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков, грубо говоря, в этом случае в договоре долевого участия (ДДУ) один дольщик сменяется другим.
Затем составляется акт приема-передачи всех вышеупомянутых документов, который подписывается каждой из сторон ДУПТ. Далее этот пакет документов передается в многофункциональный центр, и ДУПТ регистрируется в Росреестре, после чего между покупателем и продавцом производится расчет. Когда все документы зарегистрированы и находятся на руках у покупателя, он получает законное право требования на квартиру.
Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке
Выгодная цена — зто связано с тем, что инвестор обычно заключает договор долевого участия еще на первом этапе строительства, поэтому при продаже квартиры на более поздних этапах продавец имеет выгоду даже при цене, меньшей, чем непосредственно у застройщика.
Во избежание случаев двойной продажи не рекомендуется вносить оплату до момента заключения основного договора или договора долевого участия, поскольку предварительный договор не регистрируется и есть вероятность, что аналогичный документ был подписан ранее с третьим лицом.
Квартиры в новостройках по переуступке
Когда речь заходит о сделке покупки квартиры в новостройках по переуступке, то невольно в голове покупателя возникает масса вопросов. Основные из них касаются безопасности такого мероприятия. Чтобы быть уверенным, необходимо знать некоторые особенности, связанные с процессом уступки права требования на жилплощадь в новостройке.
- Покупатель имеет право потребовать от застройщика любую информацию относительно строительства – это изложено в ст. № 214-ФЗ;
- Договор-цессия о переуступке квартиры в новостройке составляется в соответствии со ст. № 382 Гражданского Кодекса и ч. 11 ст. №214-ФЗ;
- Вместе с передачей права на жилье, к новому владельцу переходят и связанные с этим риски – это предусмотрено п. 3 ст. № 382 ГК РФ;
- Ст. 391 ГК РФ установлено, что покупатель может купить квартиру по переуступке только при наличии на это согласия застройщика.
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.
При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.
Основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме
В настоящее время все больший интерес вызывает возможность приобретения квартиры в многоэтажке, фундамент которой только заложен (или она еще только в проекте). Для этого существует несколько видов договоров, одним из которых покупка квартиры по переуступке прав.
Это может быть связано с несколькими обстоятельствами. Например, с использованием материнского капитала при заключении договора долевого участия. Ведь тогда должно быть соблюдено условие выделения детям обязательной доли в строящейся квартире. В случае заключения договора цессии соблюсти данное условие никак невозможно, поэтому он будет признан недействительным. Деньги будет вернуть проблематично и только в судебном порядке.
Квартиры в новостройках по переуступке
- Покупатель имеет право потребовать от застройщика любую информацию относительно строительства – это изложено в ст. № 214-ФЗ;
- Договор-цессия о переуступке квартиры в новостройке составляется в соответствии со ст. № 382 Гражданского Кодекса и ч. 11 ст. №214-ФЗ;
- Вместе с передачей права на жилье, к новому владельцу переходят и связанные с этим риски – это предусмотрено п. 3 ст. № 382 ГК РФ;
- Ст. 391 ГК РФ установлено, что покупатель может купить квартиру по переуступке только при наличии на это согласия застройщика.
Когда речь заходит о сделке покупки квартиры в новостройках по переуступке, то невольно в голове покупателя возникает масса вопросов. Основные из них касаются безопасности такого мероприятия. Чтобы быть уверенным, необходимо знать некоторые особенности, связанные с процессом уступки права требования на жилплощадь в новостройке.
Покупка квартиры по переуступке прав в сданном доме: риски, плюсы и минусы
Доходы, которые продавец получил от реализации права требования, облагаются налогом. Если цена, указанная в договоре об инвестировании, и цена, указанная в договоре переуступки, отличаются, сделка подлежит декларированию. Оплата налога – обязанность только цедента, застройщик и цессионарий не платят ничего.
Если все-таки нужно переуступить квадратные метры в сданном доме, остается просить застройщика скорректировать дату акта приемки-передачи объекта. В тех случаях, когда основным документом стал предварительный договор купли-продажи, приходится корректировать дату его заключения. Но это возможно только при условии, что соглашение не проходило регистрацию в Росреестре.
Переуступка: хитрости сделки
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Во-первых, существует риск купить проблемное жильё, срок сдачи которого отложится на неизвестный срок, либо оно вовсе не достроится. Возможно, первый дольщик (цедент) решил переуступить квартиру потому, что нашёл какие-либо технические проблемы и нарушения. Поэтому основная задача покупателя (цессионария) – выяснить причины переуступки, досконально проверить информацию о застройщике и внимательно изучить сам договор долевого участия. Также потенциальный дольщик должен быть готов к следующим финансовым расходам:
Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск
- Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
- После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.
- Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
- Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
- Разрешение на строительство.
- Проектную документацию.
- Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
- Сроки.
- Стоимость.
- Гарантии.