Покупка Квартиры В Новостройке Что Нужно Знать

Содержание

Покупка квартиры в новостройке: инструкция, правила оформления сделки, риски

Покупка квартиры в новостройке осуществляется после проверки застройщика, анализа его документов и партнеров, хода строительства и других параметров. Параллельно перед заключением договора покупателю рекомендуется получить сведения о способе оформления сделки и оценить его надежность, уладить вопрос с банком, при привлечении заемных средств.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке

  • Большая вероятность продолжительного промежутка времени между совершением сделки покупки объекта и реальным вселением.
  • Затяжной характер ремонтных работ в соседних квартирах. Ведь новые жильцы еще будут заселяться.
  • Квартиры сдаются с черновой штукатуркой, поэтому затраты на ремонт большие.
  • Строительные недоделки.
  • Строительство «заморозилось».
  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство;
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения. Один занимается строительными работами, другой на это все дает деньги.

Покупка квартиры в новостройке — как купить квартиру от застройщика (в строящемся доме) обзор 4 вариантов покупки новой квартиры

  • Каковы преимущества и недостатки покупки квартиры в новостройке;
  • Стоит ли покупать квартиру с отделкой от застройщика или лучше сделать ремонт самому;
  • Как купить квартиру в новостройке правильно (какие шаги придётся для этого предпринять);
  • Намного ли дешевле покупать квартиры в строящихся домах и насколько это рискованно.

Здравствуйте, уважаемые читатели «RichPro.ru»! Купить квартиру в новостройке, в которой до вас никто не жил, мечтают многие. Однако далеко не все знают, какие нюансы могут быть при покупке квартиры в новостройках и что нужно знать, перед тем как купить квартиру от застройщика в строящемся или уже сданном доме. Именно поэтому сегодняшнюю публикацию мы решили посвятить данной теме.

Совет 1: ТОП-10 ошибок при покупке квартиры в новостройке

Помимо жилой площади, необходимо обращать внимание на то, как организовано зонирование пространства квартиры, важную роль играет расположение комнат в квартире и их пропорции. В качественном проекте, в отличие от типовых, всегда тщательно продумано функциональное назначение каждого метра, а площади комнат рационально распределены между помещениями, в соответствии с их назначением.

В том случае, если у вас достаточно денег, чтобы купить более просторное жилье или вы решили «расшириться», подумайте о покупке дома. Площадь жилого дома обычно превышает площадь квартиры. Здесь будет больше помещений. Вы можете сделать столовую, гостиную, кабинет, мастерскую, на что хватит вашей фантазии. А на территории, прилегающей к дому, будет место и для огорода, и для баньки, и для беседки. Дом, прежде всего, должен быть крепким, недавнего года постройки. Присмотритесь, сколько в нем полезной площади, насколько он светлый и уютный.

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

После подписания акта приема-передачи и получения ключей, владельцу начнут начислять коммунальные платежи. Согласно законодательству, платить за коммунальные услуги нужно только после создания ТСЖ или подписания договора с эксплуатирующей компанией, но обычно это происходит не сразу после заселения, а через какое-то время. До этого расходы лягут на плечи застройщика, поэтому обычно от жильцов требуют оплаты за ЖКХ на несколько, не более четырех, месяцев вперед.

  • оформление договора, в котором не прописаны обязательства застройщика;
  • оформление договора на квартиру, которую уже продали другим людям;
  • заморозка строительства дома;
  • долгое, затянувшееся строительство дома;
  • низкое качество жилья;
  • несоответствие планировки и метража квартиры;
  • отсутствие благоустроенной территории.

Покупка квартиры в новостройке с нуля — что нужно знать покупателю

При анализе договора обратите внимание не только на сроки сдачи дома и штрафные санкции застройщика в случае их нарушения, но и на собственно момент покупки и сопутствующие платежи. Сколько стоит бронирование выбранной вами квартиры? Идет ли эта сумма в счет оплаты квартиры в случае покупки? Например, некоторые компании берут невозвратную плату за сам факт снятия квартиры с продажи.

Если в число будущих собственников квартиры будут входить дети, то необходимо предоставить их свидетельство о рождении. Вообще, при покупке новостройки не рекомендуется в число собственников включать несовершеннолетних – потом такую квартиру будет сложно продавать (понадобится разрешение органов опеки). Исключение – покупка новостройки с привлечением материнского капитала.

Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

Для того, чтобы обрести уверенность в благонадежности застройщика, необходимо добиться от него следующих документов, служащих подтверждением того, что стройка санкционирована и идет в соответствии с планом. Согласно действующему законодательству, предоставить все необходимые документы застройщик обязан по первому требованию дольщика. Однако в ряде случаев не все из них могут быть предоставлены точно и в срок.

  1. Инвестиционный контракт. В этом документе указана информация о том, сколько именно квартир будет предоставлено безвозмездно. Поскольку большая часть квартир в новостройке приобретаются потенциальными жильцами за деньги, а не получаются по тем или иным государственным программам, бытует мнение, что неблагополучных семей в них заселяется гораздо меньше. Именно это обстоятельство в какой-то степени делает новостройки привлекательными в глазах дольщиков. Тем не менее, в ряде случаев процент льготников в новостройке оказывается не менее высоким, чем на вторичном рынке. Проверить инвестиционный контракт также важно потому, что в нем будут максимально четко и по пунктам прописаны обязательства застройщика, которые он берет на себя и которым он обязуется следовать. Чаще всего к ним относятся: строительство объектов инфраструктуры, детских площадок, дорог, соблюдение сроков, отведенных на каждый этап подготовки жилья
  2. Проектная декларация. Изучив эти документы, дольщик имеет возможность узнать реквизиты правоустанавливающий документов (подтверждающих право собственности), кадастровом номере. Также, проверить данные о самом собственнике, уточнить сроки ввода объекта в эксплуатацию. Если в помещении предусмотрено наличие нежилых помещений, необходимо проверить их назначение; при наличии сарайных помещений и гаражей важно уточнить их количество. Для того чтобы также свести к минимуму вероятные риски, важно также посмотреть информацию о них. Информацию о проектной декларации можно получить, обратившись на сайт застройщика. Но при необходимости строитель также обязан предоставить их по первому требованию.
  3. Заключение государственной экспертизы. В нем имеются данные о том, какими функциональными, архитектурными и другими особенностями обладает интересующее вас здание. Несмотря на то, что далеко не каждый потенциальный покупатель обладает необходимыми навыками для того, чтобы разобраться в этих документах и схемах, сам факт наличия нужных документов может многое гарантировать сам по себе. Отсутствие документа, либо обещание застройщика предоставить данные «на днях» или спустя короткое время, это может стать серьезным поводом задуматься над тем, не омрачит ли переезд неприятный сюрприз в виде отсутствующего отопления, света и т.д.
  4. Разрешение на строительство. Очень важно проследить за тем, чтобы документ был оформлен на то же самое лицо, которое является застройщиком, несущим ответственность за процесс стройки.
  5. Правоустанавливающие документы на землю. Эти документы должны случить правом застройщика распоряжаться участком земли на свое усмотрение. Дольщика должно насторожить несоответствие указанной категории земли реальной, либо нахождение дома в природоохранной зоне (строительство на этой территории запрещено. И риск того, что возведенный объект может быть снесен, очень велик).
  6. Договор, заключенный со страховой компанией. Согласно нововведению, принятому с 2014 года, застройщик обязуется застраховать недвижимое имущество. Необходимость этого продиктована тем, что договор поручительства может обезопасить потенциальных покупателей квартир от вероятных рисков: в случае банкротства компании, покупатель имеет право рассчитывать на компенсацию убытков. Однако прежде чем доверять безопасность своих финансовых средств страховой компании, необходимо также убедиться в ее надежности. Известны случаи, когда они не выдерживали страховых случаев; прецеденты лишения банков лицензии также могут поставить получение компенсации под угрозу. Тем не менее, перед тем, как вложить денежные средства в строительно, необходимо убедиться в том, что все меры, направленные на их максимальную сохранность, приняты.
  7. Выписка на недвижимое имущество, взятая из единого реестра. Этот документ может показать, наложены ли на необходимый объект недвижимости определенные обременения, а также то, что уже купил в нем квартиры и является их собственником на данный момент. Заказать данный документ можно в МФЦ, предварительно выплатив пошлину в размере 400 рублей.
  8. Документы застройщика. К их числу относятся ИНН, устав самой компании, выписка из ЕГРЮЛ. Для того, чтобы быть уверенными в том, что вы имеете дело с надежной, проверенной компанией, необходимо тщательно сверить предоставленный вам адрес юридического лица, ИНН, ОГРН с теми, что указаны в предоставленных документах. Для чего это нужно? Пользуясь названием ООО, продающее какой-либо объект недвижимости, мошенники могут выставить на продажу квартиры, которые по факту не принадлежат им. Но если названия компаний могут совпадать, ОГРН и ИНН, присвоенный им, будут различны и именно этот показатель станет решающим фактором, подтверждающим добросовестность или недобросовестность застройщика.
  9. Проверка баланса. К числу показателей, которые должны интересовать застройщика, относятся сумма прибыли, убытков, а также размер задолженности на данный момент и стоимость самого объекта недвижимости. Серьезным поводом усомниться в надежности застройщика должна стать слишком большая задолженность, способная поставить под угрозу продолжение строительства.
  10. Форма договора. Содержит максимально подробно описанные и перечисленные условия, в соответствии с которыми будет осуществляться дальнейшее сотрудничество дольщика и застройщика. Для того чтобы избежать возможных рисков, лучше всего позаботиться о том, чтобы каждый пункт этого соглашения был детально изучен и принят с самого начала. Даже если юридическая терминология, используемая в тексте договора, покажется вам малопонятной, необходимо чтобы вы имели достаточно четкое представление о том, какой именно дом вы получите на выходе: каковы будут его базовые характеристики, функциональные особенности и т.д.
  11. Лицензии, разрешающие строительство, допуск СРО. Проверяя наличие у застройщика лицензию СРО, необходимо в обязательном порядке обратить внимание на то, до какого срока она будет действительна.
  12. Заключение экспертизы по документации проекта. В случае, если строительная компания, с которой вы планируете сотрудничество, действительно заслуживает доверия, документация содержит положительные выводы, сделанные экспертизой государственных органов.
Рекомендуем прочесть:  Льготы инвалид третьей группы

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкция

После подписания акта приема-передачи, новый собственник должен зарегистрировать жильё. Этой процедуре будет предшествовать осмотр квартиры уполномоченными специалистами БТИ, выдача хозяину технического плана. Далее владелец самостоятельно подает пакет документов в Росреестр, о чем получает соответствующую выписку.

Если дом находится на стадии строительства, визуально ознакомиться с объектом покупки не получиться, но можно потребовать у застройщика документацию на объект. Помимо технических характеристик, плана, квадратуры жилплощади, можно (и нужно) ознакомиться с такими бумагами, как решение об отводе земельного участка под строительство с указанием этажности будущей постройки, план инфраструктуры, экспертиза проекта.

Что необходимо знать при покупке квартиры в новостройке

  • Получить разрешение на строительство. Этот документ застройщик получает, обратившись в департамент строительства и архитектуры. В течение 10 суток принимается решение. Копия предоставляется будущему собственнику жилья.
  • Опубликовать документы о государственной регистрации праваи проектную декларацию. Публикация осуществляется, как правило, на сайте строительной компании. Также сотрудники компании обязаны представить их по первому требованию заинтересованных лиц.
  • Определить точные характеристики объекта недвижимости. Застройщик обязан предоставить информацию об объекте недвижимости:
    • определенное местонахождение (адрес);
    • общее количество квадратных метров (в том числе предназначенных для жилья);
    • материалы, используемые при строительстве;
    • к какому классу жилья относится объект (эконом, элитный).
  • Установить четкие сроки готовности и передачи инвесторам объекта недвижимости. Данные сроки иногда путают. Срок готовности – это срок, к которому дом должен быть сдан государственным органам по всем соответствующим правилам. Срок передачи инвесторам связан с датой подписания последним Акта о приеме передачи квартиры в собственность.
  • Определить окончательную стоимость квартир, порядок оплаты. Ценовая категория на квартиры (даже в пределах одного объекта) может существенно отличаться. На это влияют:
    • Этаж.
    • Наличие и количество балконов.
    • Этап строительства.
    • Расположение квартиры и других принципов ценообразования строительной компании.
    • Порядок оплаты также определяется застройщиком. Вариантов может быть несколько:
      • Полностью наличными.
      • С использованием средств банка.
      • В рассрочку.
      • По предоплате.
  • Ознакомить инвесторов с гарантийным сроком квартиры. Согласно ФЗ №214, гарантия на построенные дома составляет 5 лет, однако, и этот момент стоит прописать в договоре.
  • Застройщик – юридическое лицо. Имеет в собственности участок определенной территории или владеет землей, взяв ее в аренду. Не имея своих определенных финансов, привлекает денежные вливания инвесторов в строительство.
  • Дольщики – участники долевого строительства. Определяющая их миссия в этом деле: быть спонсорами строительства. Вместе с застройщиками они и возводят современные сооружения.
Рекомендуем прочесть:  Как Узнать Сироте Очередь На Квартиру

На что обратить внимание при покупке квартиры по ДДУ в новостройке

Низкая цена квартиры не должна быть единственным аргументом в пользу заключения договора с застройщиком. Иначе покупатель рискует приобрести жилье такого же низкого качества. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, следует внимательно изучить предложение строительной компании, а также ее репутацию на рынке.

Чтобы узнать о подобных обстоятельствах заранее, нужно тщательно проверить продавца. Первое, на что обратить внимание при покупке квартиры в новостройке советуют эксперты – продолжительность работы организации на строительном рынке. Она должна составлять не меньше пяти лет. Игнорирование данной рекомендации приводит к приобретению жилья у фирм-однодневок, созданных специально для выманивания денег у доверчивых дольщиков. Известны многочисленные примеры, когда граждане лишались больших накоплений, не получив взамен никакого жилья.

Покупка квартиры в новостройке: на что обратить внимание, чтобы не обманули

Что нужно знать при покупке собственной квартиры в новостройке по этому документу, так это сроки оформления и заключения основного договора. На эту процедуру стандартно отводится календарный год. В течение данного периода времени застройщик обязан получить все необходимые адреса из кадастра и оформить недвижимость как целостный объект. Чтобы не обманули с этими мероприятиями, по прошествии года необходимо сразу обращаться в судебные инстанции.

Что нужно знать гражданину при покупке квартиры в новостройке? На рынке первичного и вторичного жилья представлено огромное количество объектов недвижимости. Новостройки, относящиеся к первой категории недвижимого имущества, пользуются особой популярностью в последние годы, так как они строятся, в основном, на окраине города и имеют относительно невысокую стоимость, в сравнении с аналогичными квартирами в черте населённого пункта. Покупка подобного жилья может оказаться выгодной при уплате значительно меньшей суммы на начальном этапе производства строительных работ, но как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке на любом этапе строительства? Покупка квартиры в новостройке является рискованным делом, так как у застройщика могут резко поменяться его возможности, даже деятельность крупных строительных корпораций зависит от множества факторов.

Покупка квартиры в новостройке

Договор страхования или поручительство — это нововведение, которое действует с 01.01.2014 г. Это дополнительная ответственность застройщика перед покупателем. С 2015 г. застройщики обязаны застраховать свою ответственность в страховой компании или заключить договор поручительства. В случае банкротства застройщика, страховая компания или поручитель компенсирует все издержки покупателя.

Сверяете ИНН, ОГРН, адрес ЮЛ, чтоб все совпадало, т.е. вы заключаете с ООО «Ромашка» и на ООО «Ромашка» выдано разрешение на строительство, оформлена земля. Зачастую квартиры продает не только застройщик, квартиры продают и перепродают кто угодно. В такой ситуации можно наткнуться и на откровенных мошенников, которые продадут вам квартиру, которая им не принадлежит. Злоумышленники узнают, какой застройщик осуществляет продажу квартиры, и создают ООО с точно таким же названием. Законодательство не запрещает регистрировать ООО с одним и тем же названием. У данных организаций будут отличаться ИНН и ОГРН. Документы могут быть и вовсе подделаны, но эта тема для отдельной статьи. В принципе вся информация необходимая для проверки содержится в других документах, и если вы сделку проводите с юристом, указанные документы могут быть и не запрошены вовсе. Все данные можно сравнить, используя выписку из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство, и выписку из ЕГРН. Используя выписки, полученные непосредственно из госоргана, вы исключите подделку документов. Важно, чтобы оплата по договору была произведена после регистрации договора ДДУ и на реквизиты застройщика, ИНН которого вы проверяли. Подобная предосторожность от возможных мошеннических схем возможно будет излишней, если из обстоятельств покупки квартиры очевидно, что вы имеете дело непосредственно с застройщиком. Т.е. застройщик уже давно не первый год находится по адресу, который фигурирует в выписке из ЕГРЮЛ, разрешение на строительство выдано на ЮЛ с идентичным ИНН, следовательно вы имеете дело с надлежащим застройщиком.

Ссылка на основную публикацию