Риски при покупке квартиры в ипотеке

Риски покупателя при покупке квартиры, находящейся в залоге банка

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком.
Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка.
Почему недостаток?
Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты.
Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

  1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя?
    Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал.
    Как покупатель будет возвращать свои деньги?
  2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге.
    После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение.
    Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
  3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт.
    Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры.
    Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги.
    Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Какие риски у покупателя при таком способе?
    А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
  4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника.
    Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Покупка квартиры обремененной ипотекой

Ипотека также характеризуется своей долгосрочностью: как правило, долговые обязательства перед банком растягиваются более чем на 10 лет. В силу данного обстоятельства нередко возникают случаи, когда лицо, взявшее ипотечный кредит на квартиру, больше не может его выплачивать. Возможны и случаи изменения материального положения заемщика – например, заемщик решает улучшить свои жилищные условия с помощью денежных средств, полученных от продажи имеющейся в ипотеке квартиры.

Поэтому перед приобретением залоговой недвижимости настоятельно рекомендуется посетить соответствующий банк вместе с заемщиком, где специалисты проконсультируют обе стороны по вопросам продажи, помогут составить договор и обеспечат полное сопровождение дела. Однако за свое участие в сделке банки могут брать некоторые проценты. Тем не менее, выплата процентов банку за посредничество не должна останавливать покупателя, поскольку участие банка становится гарантией чистоты и законности сделки.

Какие риски при продаже квартиры через ипотеку

Самый лучший вариант – отнести бумаги лично менеджеру в руки, который при продавце сделает ксерокопию. Если же банк просит сличить полученные копии с оригиналами, то скорее всего свои документы они получали через третьи руки. Так что в любом случае лучше подойти в отделение самостоятельно.

Признать сделку недействительной легко, в особенности, если будущий заемщик нарушает условия кредитного соглашения. Конечно, правда будет на стороне старого собственника, но лучше оградить себя от возможных проблем. Узнайте побольше о человеке, который планирует взять вашу квартиру через ипотеку.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

Второй риск — сделку купли-продажи жилплощади признают недействительной по причине проблем, возникших на стороне покупателя. Риск возникает редко, т.к. банк старается выбрать наиболее надежного плательщика кредита, но форс-мажор никто не исключает.

Рекомендуем прочесть:  Документы Для Продажи Участка В Снт

Следующий минус — получение денег за квартиру в два этапа. Первоначальный взнос (10-20% от стоимости квартиры) в день, когда подаете документы на регистрацию сделки купли-продажи жилплощади. И черед 5 дней получаете переводом с банка вторую часть суммы.

Покупка квартиры, которая находится в ипотеке, залоге у банка

  • Оформление договора купли-продажи недвижимости у нотариуса с последующим заверением: от 2 тысяч рублей (чаще – больше).
  • Оформление страхового полиса для нового заемщика-покупателя. Цену назвать даже предварительно невозможно. Зависит от условий банка, цены недвижимости и многих других факторов.
  • Оплата услуг оценочной компании. Такой отчет нужен не всегда, но банк может запросить его в ультимативном порядке. Цена также варьируется в широких пределах, но лишь в редких случаях она будет менее 2 тысяч рублей.
  • Сбор необходимых документов для сделки купли-продажи. От 1 тысячи рублей. Этим обычно занимается продавец.

Также покупатель должен подготовить ту сумму, на которую он договорился с продавцом. Отдельно следует отметить, что некоторые банки требуют первоначальный взнос несмотря на то, что кредит оформляется не «с нуля». Все подобные вопросы стоит обсуждать с представителем выбранной финансовой организации заранее.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

Ещё один нюанс, имеющий место при приобретении обременённой недвижимости, касается факта расходования материнского капитала. Говоря иначе, если стоимость квартиры была частично погашена из государственного бюджета, то определённая часть жилья принадлежит ребёнку. Если у владельца нет документа, подтверждающего покупку равноценной доли для детей в другой недвижимости, то сделку просто аннулируют.

Жильё может быть получено в собственность в том случае, если заёмщик, получив согласие банковской организации, выставит недвижимость на продажу. В большинстве случаев, банк заинтересован в скорейшей реализации квартиры, так как в этом случае ипотека будет погашена максимально оперативно. Именно по этой причине, банк не препятствует подписанию договора, позволяя покупателю погасить долг уже после совершения сделки.

Риски при покупке квартиры в ипотеку

Среди важных документов в процедуре покупки жилья особое место занимает расписка покупателя при покупке квартиры. Она выступает гарантом того, что процесс взаиморасчетов производится честно и обе стороны соблюдают договорные отношения.

Ипотека — это покупка недвижимости с помощью банка. Он выдает заемщику деньги, на покупку жилья, а тот, берет обязательство, ежемесячно, на протяжении, определенного банком срока, выплачивать некую сумму, в погашение долга. Особенностью в данном случае является то, что собственником жилья будет являться банк, пока заемщик не погасит полностью свой долг. А это тянется много лет, в течение которых, может произойти разное, и заемщик, не сможет его выплатить. Тогда банк, может потребовать компенсации своих убытков, за счет продажи залогового жилья.

Риски при покупке квартиры в новостройке

Покупка квартиры для большинства граждан нашей страны связана с одним из самых крупных финансовых вложений в их жизни, а, как известно, чем более денежной является сделка, тем больше мошенников всех мастей она привлекает. И в этом плане сделки по купле/продажи квартир не являются исключением.

Данные риски связаны с тем, что застройщикам может продать одну и ту же квартиру нескольким дольщикам. Лично я был свидетелем подобного обмана — в начале 2000-х так не повезло одному из сотрудников с нашей работы. В результате квартиры он так и не получил, деньги ему удалось вернуть через суд, но не все поскольку застройщик объявил о банкротстве — в сумме потерял около 300 тысяч рублей.

Какие риски при покупке квартиры в ипотеку

Недобросовестные продавцы иногда используют эту схему, чтобы погасить долг без намерения передать ее покупателю. Как избежать такого риска? ✔ Предварительный договор купли-продажи.
Заключение такого договора свидетельствует о серьезности намерений сторон относительно сделки. Документ также служит некоторой гарантией для покупателя, что квартира, с которой снято обременение, будет ему своевременно передана.Договор составляется в письменной форме.

Передача квартиры в залог После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав. Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Риски при продаже квартиры с отсрочкой платежа

  • не берите задаток, если не приняли окончательного решения о продаже
  • для подготовки пакета документов к сделке возьмите время с большим запасом, ведь иногда времени на «беготню» просто нет
  • если у Вас все готово к сделке, а Покупатель не отвечает на звонки и есть опасность, что он не явится на подписание договора, а потом обвинит Вас в отказе, отправьте ему телеграмму с приглашением к сделке на указанный в договоре адрес. И тогда задаток останется у Вас.
  • если жилье соответствует требованиям пенсионного фонда, а именно находится на землях населенных пунктов, пригодно для проживания( не имеет статуса — ветхого или аварийного)
  • если родители оформили нотариальное обязательство выделения долей детям, если дети изначально не будут включены в Договор купли-продажи.
  • если Покупатели подадут заявление в Пенсионный фонд о перечисление денег( как можно быстрее после получения документов из Росреестра, пропишите это условие в договоре)
  • если в Договоре купли-продажи верно указан банковский счет Продавца с полными реквизитами банка, размер средств Материнского капитала до копеек!
Рекомендуем прочесть:  Договор Аренды Части Земельного Участка Сельхозназначения

Как купить залоговую квартиру

Внимание! Следует быть очень осторожным при совершении подобной сделки. Если аванс вносится до момента вывода квартиры из-под залога, то покупатель может лишиться своих средств. Доказать что-либо суду будет очень сложно, так как вся процедура проводилась без участия банка.

Это значит, что для приобретения данной недвижимости покупатель берёт кредит в этом же банке и сам становится заёмщиком. Зачастую банки даже предлагают специальные программы для таких покупателей на льготных условиях: сниженные процентные ставки, минимальный аванс и ускоренную процедуру оформления сделки.

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

  1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
  2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
  3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

  1. копии паспортов, удостоверяющих наличие у собственников жилья российского гражданства;
  2. технический паспорт продаваемой квартиры;
  3. кадастровый паспорт, включающий соответствующую экспликацию и точную инвентарную стоимость объекта (должен быть выдан не более 5 лет назад);
  4. документ, удостоверяющий наличие у продавца собственности в отношении объекта недвижимого имущества (свидетельство или выписка Росреестра);
  5. правоустанавливающая бумага (договор, дарственная, завещание);
  6. бумага, подтверждающая отсутствие каких-либо обременений (залога, ареста) в отношении продаваемой квартиры (выдается органом Росреестра);
  7. выписка расширенного содержания, выданная жилищной конторой (об отсутствии регистрации «проблемных» жильцов в продаваемой квартире);
  8. документ с результатами стоимостной оценки продаваемого жилья.
  • Безналичным путем. Через некоторое время после того, как сделка будет совершена, финансовая организация переведет деньги на ваш счет.
  • С помощью банковской ячейки. Если сделка совершается с помощью наличных средств, они закладываются в банковскую ячейку, забрать деньги из которой клиент сможет только после того, как придет подтверждение из Росреестра.

Все о покупке квартиры в строящемся доме

  1. Выбор подходящего застройщика и конкретной квартиры в строящемся доме.
  2. Заключение официального соглашения о бронировании выбранной вами квартиры.
  3. Подача необходимых документов в банк для рассмотрения заявки.
  4. Получение одобрения ипотечного кредита.
  5. Подписание ипотечного договора.
  6. Оценка объекта недвижимости и страхование.
  7. Регистрация договора по ипотеке.
  8. После выполнения указанных действий покупатель начинает выплачивать кредит и получает возможность заселиться в квартиру после сдачи дома в эксплуатацию и подготовке к заселению.
  1. Запросите у строительной организации все документы, включая проектную декларацию, разрешение на строительство, разрешение на владение земельным участком, а также учредительные бумаги. Узнайте, предоставляет ли застройщик ежеквартальную отчетность.
  2. Узнайте как можно больше о прошлом организации – проверьте репутацию, статистику прежних проектов, проштудируйте официальный сайт на предмет нужной информации.
  3. Постарайтесь отыскать в Сети отзывы от реальных покупателей жилья в новостройках, построенных строительной организацией прежде. Убедитесь в том, что хороших больше.

Риски продавца при продаже квартиры в ипотеку

Этап по оценке квартиры имеет сложность для продавца только в ожидании его окончания и своевременного запуска оценщика в жилье. Все остальное головная боль покупателя, как организация процесса, так и его оплата. Длительность данного этапа около семи дней.

  • Кредитор, зачастую банковское учреждение. Работа с ним это ваш первоочередной приоритет, ведь финансовую составляющую сделки по покупке жилья берет на себя именно он. А после, ежемесячные взносы ипотечных платежей не дадут вам с ним расстаться еще очень длительное время.
  • Независимый эксперт по оценке недвижимости. В нашей стране понятие «независимый», именно в этой ситуации, не отвечает действительности. Каждый крупный банк плотно сотрудничает с экспертными компаниями, которые и будут вам предоставлены на выбор. Хотя и выбор-то ничего не изменит, ведь такие компании делают оценку недвижимости на условиях, которые выгодны далеко не вам, а вашему кредитору. Не исключены случаи, когда эксперт может поступить по совести.
  • Страховщики. Банки всегда пытаются свести свои риски по кредитным программам до допустимого минимума. Аналогична ситуация и с ипотекой. Все договоры такого плана содержат обязательное условие по страховке как объекта недвижимости, так и здоровья и жизни заемщика.
  • Риэлторы и агентства недвижимости. Ипотечная квартира имеет ряд характеристик, которым оно обязано соответствовать, дабы кредит стал возможен. Нужно понимать, при наступлении ситуации по вашей неплатёжеспособности залог должен быть продан, и он должен быть таким, чтоб его захотели купить.
  • Муниципальные и государственные организации. Вот тут бюрократия по полной программе, поэтому заранее нужно иметь в расположении номера их телефонов, адреса, графики работы. После составить график на получение необходимых справок и т.п., и строго следовать ему. Только так этот процесс станет быстрым и не затруднительным.

Риски продавца при продаже квартиры по ипотеке

  • переданные финансы могут быть фальшивыми, проверить подлинность купюр можно только в банковском учреждении;
  • при оплате наличными банк не сможет оказать помощь владельцу жилья, поскольку при передаче наличных представители банковского учреждения не присутствуют.

Однако отметим, что в 2017 году действует норма закона касательно ипотеки, в соответствии с которой на перевод денег после переоформления собственнических прав отводится не более 10 календарных дней. Если деньги не перечислены, сделка признается недействительной, а жилье переходит обратно к прежнему владельцу.

Ссылка на основную публикацию