Условия доступа к банковской ячейке при альтернативной сделке

Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке

Чтобы получить доступ к банковской ячейке, покупатель и продавец жилья должны представить сотруднику банка определенный пакет документов (как правило, это зарегистрированный переход права собственности на предмет сделки купли-продажи от продавца к покупателю). При альтернативной сделке список необходимых документов значительно увеличивается. Как минимум, участники одной сделки для открытия ячейки обязаны предоставить копии договоров купли-продажи по остальным сделкам альтернативной цепочки. Помимо данных копий, зачастую требуются выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в которых прописано, кто на данный момент является собственником той или иной квартиры, являющихся объектами сделок альтернативной цепочки.

Расчет через банковскую ячейку является одним из наиболее популярных способов расчета в сделках с недвижимостью. По данным экспертов, около 90% всех расчетов по частным сделкам между физическими лицами происходят посредством аренды банковского сейфа. В том числе и сделки, являющиеся звеньями альтернативной цепочки, практически всегда сопровождаются расчетами через арендованные банковские ячейки. Как происходит процесс передачи-получения денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке, рассказывают специалисты компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»).

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Расчет через банковскую ячейку считается наиболее удобным и безопасным. Категорически не рекомендуется производить оплату наличными. При аренде сейфа обе стороны могут быть уверены в сохранности денег – продавец их получит после продажи квартиры, а покупатель сможет вернуть средства в том случае, если один из договоров не пройдет госрегистрацию и вся цепочка разрушится.

Чаще всего в сделке принимает участие три лица. Это самая простая схема. В том случае, если в цепочке находится две квартиры, вероятность успешного заключения договора высока. Если же в цепочке больше действующих лиц, то ситуация осложняется, а если квартир больше пяти, то сделка становится практически невыполнимой.

Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах

Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Особенности альтернативной сделки. В самой простой альтернативной сделке участвуют минимум три стороны. Для простоты обозначим их как Покупатель, Альтернативщик и Продавец и будем считать, что Альтернативщик покупает новую квартиру за ту же цену ($), что и продает старую. Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры.

Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась). См. пример расстановки сроков доступа к банковской ячейке на рисунке: Образец договора аренды банковской ячейки и допсоглашения к нему можно скачать здесь. ШАГ-3. Сроки и условия доступа к банковским ячейкам зафиксировали, теперь можно закладывать туда деньги. В депозитарии банков, обычно, есть специальные комнаты с аппаратами для пересчета и проверки подлинности купюр. В эти комнаты заходят те, кто закладывает деньги и те, кто будет их получать. Вместе они пересчитывают наличку, проверяют купюры, и раскладывают деньги по ячейкам в соответствии с условиями сделки.

Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью

Важно отметить, что к деньгам Покупателя Альтернативщик не имеет реального доступа, а Продавец получает доступ только при условии государственной регистрации обоих переходов права собственности по обеим сделкам.

• Копия зарегистрированного договора купли-продажи квартиры Альтернативщика на имя нового собственника – Покупателя или выписка из ЕГРП, подтверждающая право собственности Покупателя на квартиру Альтернативщика.

Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами

ШАГ-2. Все участники сделки собираются в банке, составляют и подписывают три допсоглашения (к каждому договору аренды ячейки) об условиях доступа к каждой ячейке. Для каждого получателя денег здесь (для Продавца-2 и для Продавца-3) условием доступа будет наличие у него на руках зарегистрированного Откроется в новой вкладке.»>Договора купли-продажи (ДКП) своей квартиры, и двух Откроется в новой вкладке.»>Выписок из ЕГРП (ЕГРН) по другим (чужим) квартирам. Такие выписки из реестра по любой квартире каждый может заказать и получить самостоятельно, это общедоступная информация.

Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку

Для Альтернативщика важно, чтобы состоялись обе сделки одновременно: продажа старой квартиры и покупка новой. А поскольку переход права собственности происходит не в момент подписания договора купли-продажи, а в момент государственной регистрации (внесение данных в ЕГРП), есть риск, что в процессе государственной регистрации, длящейся от 5 до 30 дней, одна из сделок (или обе сразу) не зарегистрируются. О причинах возможного отказа в государственной регистрации или ее приостановки будет отдельная статья. В таком случае может произойти ситуация, когда формально по старой квартире переход права произошел, а по новой переход права не состоялся (старую продал, новую не купил).

Эти условия могут быть изменены по соглашению сторон. Например, доступом может служить два оригинала зарегистрированных договоров купли-продажи по обеим сделкам. К этим документам может добавиться расписка о получении денежных средств Продавцом или выписка из домовой книги, подтверждающая факт перепрописки Продавца из квартиры.

Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке

Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2.
В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры.
В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.

Вопрос 1: надо ли включать в дкп по двушке условие и ст157 так же как в дкп по однушке?
Вопрос 2: если условием к доступу ячейки будет прописан только один Зарегистрированный ДКП на двушку, но в него не включат 157 и ссылку на однушку, то может ли быть ситуация что я останусь с незарегистрированным ДКП на однушку и соотвественно и без однушки, а продавец1 с зарегистрированным ДКП на двушку , а продавец2 с моими деньгами полученными через ячейку?

Как правильно прописать допуск к ячейкам при альтернативной сделке

Основная особенность таких расчетов в том, что в сделке участвует не две, а три или сразу несколько сторон, и деньги здесь передаются не напрямую от Покупателя-1 Продавцу-1, а опосредованно – следующим по цепочке Продавцам. И, чаще всего, сам денежный поток в таких сделках тоже разбивается на две или несколько частей.

На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).

Как проходит альтернативная сделка купли продажи

Артём хочет продать квартиру за 5 млн. руб. на улице Поклонной дом 11. К вырученной сумме он добавит 2 млн. руб. и купит у Галины квартиру на ул. Кутузовской дом 20 за 7 млн. руб. Рассмотрим, как проходит сделка:

4. Покупатель Иван оплачивает аренду ячейки и услуги по составлению соглашения между сторонами. Далее Иван и Мария оправляются подписывать договор купли-продажи квартиры. Подписанные договора отправляются на регистрацию.

Сделка — передача денег от покупателя продавцу

Если сделка альтернативная, то, по словам Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), в список документов, подлежащих предъявлению продавцом, как минимум включаются копии договоров по «альтернативным» объектам и/или соответствующие выписки из ЕГРП.

А при ипотечных сделках, для которых установлен ускоренный порядок регистрации, срок аренды может быть еще меньше. «Ну а если выполняется сложная сделка, — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), — подразумевающая, что переходы прав собственности на участвующие в ней квартиры будут происходить не одновременно, например, если в сделке участвуют московские и областные квартиры, — срок аренды может существенно превышать месяц».

Расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке: разбираем по порядку

Получить информацию вы сможете, позвонив на горячую линии Сбербанка по номеру 8 800 555 55 50. Специалист круглосуточной службы помощи клиентов не только скажет вам, где вы можете воспользоваться арендой сейфов, но и назовет достоверную информацию о свободных сейфовых ящиках. А также, подробная информация есть на официальном портале Сбербанка.

Арендатором ячейки (заключает договор аренды с банком) выступает покупающая сторона. Она же помещает в сейф деньги, предназначенные для продающей стороны. К договору аренды составляется дополнительное соглашение. Этот документ устанавливает правила изъятия денег из ячейки покупающей и продающей стороной.
Итак, что бы понять как проходят расчеты по альтернативным сделкам, давайте сначала разберемся в том, как проходят расчеты по обычной сделки, так нам будет проще понять как проходит альтернатива.

Условия доступа к банковской ячейке при альтернативной сделке

Вот простая схема альтернативной сделки. Если цепочка удлиняется, то и схема становится более сложной. И процент успеха тоже понижается. Хочу отметить, что положительный исход такой сделки напрямую зависит от профессионализма риэлтора. Поэтому если у вас сложная сделка тщательно выбирайте агента и агентство.

8. После этого начинается передача квартир от продавцов покупателям, по очереди. Сроки выезда и выписки прописываются в договорах купли-продажи. Обычно это две недели, но сроки могут меняться в зависимости от договорённостей с покупателем. При передаче квартир подписываются акты-приёмки передачи. Продавцы конечной свободной квартиры предают квартиру раньше всех, их срок передачи самый короткий.

Банковская ячейка альтернативная сделка

К преимуществам банковской ячейки относят высокий уровень безопасности – кредитное учреждение берет под защиту сейф и контролирует доступ к нему. В результате клиенты могут быть уверены в полной конфиденциальности момента передачи денежных средств от покупателя продавцу.

Если стороны получили отказ регистрирующего органа в регистрации своей сделки, то Покупатель имеет право забрать свои деньги. Эти условия также прописываются в договоре аренды. Просто у Продавца есть определенный срок после регистрации, по истечении которого доступ к ячейке есть у Покупателя. В любом случае есть два варианта развития данной ситуации. Сделка может не состоятся окончательно и расторжение договора аренды может быть обоюдно. При таком раскладе Покупатель забирает свои деньги в любое удобное для него время. А если Продавец и Покупатель не сохранили хороших отношений, то Покупателю нужно просто дождаться своего срока, и забрать деньги в соответствии с условиями договора аренды.

Альтернативные сделки: медленно, но верно

Но и это еще не все. Эксперты рекомендуют обратить внимание на сделки, в которых участвуют одинокие пенсионеры, а также семейные пары. В первом случае необходимо получить разрешение на сделки с недвижимостью органов опеки и попечительства; во втором – согласие жены/мужа на продажу квартиры.

«У участников сделки есть право отзыва документов с регистрации. «Подстраховаться» от разрыва альтернативной цепочки можно только тем, что более тщательно изучить мотивацию участников альтернативы и максимально быстро организовать процесс самой сделки (подбор вариантов, оформление документов и т.д.)», – советует Шленов.

Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя

Как ни странно, риэлторы промежуточных продавцов-покупателей часто допускают такие ситуации, так как излишне надеются на проверку всех документов и тот факт, что регистрировать будет один регистратор, который, по их мнению, предупредит их о проблеме, и ее вовремя устранят. Но ведь есть проблемы, которые нельзя решить, например, наложенный на квартиру арест, выявление поддельности какого-либо документа. В этом случае у регистраторов не будет оснований для отказав регистрации других сделок, но по проблемным сделкам будет вынесен отказ в регистрации.

Но здесь появляется риск для верхнего продавца: если какая-то сделка внутри цепочки срывается (допустим, между нижним покупателем и продавцом), то получить деньги верхний продавец не сможет, поскольку у него не будет на руках нужного для доступа к ячейке свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП, хотя его квартира уже будет продана. Поэтому верхние продавцы, как правило, отказываются от такой схемы.