Как принимать квартиру в новостройке: чек-лист для дольщика

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Передача ключей в новостройке не должна превращаться в формальность. За красивой презентацией дома нередко скрываются трещины, перекосы, недоделки инженерии и дефектная отделка, которые станут заметны уже после переезда. Подписывать акт только из желания быстрее заселиться рискованно: исправление пропущенных нарушений часто оплачивает сам дольщик.

{company} оказывает помощь при спорах из-за некачественного ремонта и приемке новых квартир: сопровождает осмотр, фиксирует дефекты, готовит претензии застройщику и ведет переговоры или судебный спор. Ниже — чек-лист приемки квартиры с отделкой и без, правила заполнения дефектного акта и рекомендации, которые помогают не потерять право на устранение недостатков.

Что взять с собой на приемку квартиры

Осмотр новой квартиры требует внимательности: проверять придется не только стены и пол, но и коммуникации, окна, двери, вентиляцию, площадь и соответствие договору. Заранее подготовьте инструменты, которые помогут зафиксировать нарушения:

• блокнот и карандаш — для замеров, заметок, перечня замечаний и проверки тяги вентиляции;
• смартфон или фотоаппарат — для фиксации дефектов, показаний счетчиков и состояния помещений на дату приемки;
• фонарик — для осмотра углов, ниш, санузлов, щитка, мест под подоконниками и других затемненных зон;
• строительный уровень — для проверки отклонений стен, пола, подоконников и дверных блоков;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен и перегородок относительно пола и потолка;
• рулетка или лазерный дальномер — для проверки площади и размеров помещений;
• небольшой электроприбор или тестер — для проверки розеток, а при необходимости и напряжения в сети.

Каждое нарушение заносите в лист осмотра и подкрепляйте фотографиями. Если дефект зафиксирован до подписания акта, застройщику сложнее уклониться от устранения. Когда исправить нарушение невозможно, например площадь меньше согласованной, можно ставить вопрос о денежной компенсации.

Приемка квартиры без чистовой отделки

Квартиры без отделки часто принимают слишком быстро: кажется, что проверять почти нечего. На практике именно на этом этапе выявляются отклонения геометрии, трещины, проблемы с коммуникациями и несоответствие проекту. Дольщику важно ориентироваться не на обещания представителя застройщика, а на договор и строительные требования.

В первую очередь проверьте следующие элементы:

• на стенах, полу и потолке не должно быть явных трещин, пустот, щелей, смещений блоков и грубых неровностей;
• фактическая площадь квартиры должна соответствовать условиям ДДУ с учетом допустимых отклонений;
• стены и перегородки должны быть вертикальными, а углы — соответствовать проектной геометрии;
• планировка не должна отличаться от согласованного плана без дополнительного соглашения;
• оконные блоки, входная дверь, замки, фурнитура и стеклопакеты должны быть целыми и исправными;
• проводка, выводы коммуникаций и инженерные системы должны соответствовать проекту и быть безопасными.

Проверьте стояки, трубы, счетчики и пломбы: ничего не должно шататься, протекать или провисать. Показания счетчиков лучше сфотографировать сразу, особенно если приемка откладывается из-за существенных недостатков.

Оцените микроклимат: в квартире не должно быть сырости, плесени, грибка и следов протечек. Вентиляцию можно предварительно проверить листом бумаги у решетки: если лист притягивается, тяга есть, но при сомнениях лучше пригласить специалиста.

Приемка квартиры с отделкой от застройщика

Отделка может быть черновой, предчистовой или чистовой — ориентироваться нужно не на рекламное название, а на перечень работ в договоре, приложениях и спецификации. Именно с этими документами сравнивают фактическое состояние квартиры.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь квартиры и отдельных помещений;
• качество пола, стен, потолка, стяжки, штукатурки и декоративных покрытий;
• монтаж окон, входной и межкомнатных дверей;
• перегородки, откосы, подоконники, фурнитуру и уплотнители;
• электропроводку, розетки, выключатели, щиток и осветительные точки;
• водоснабжение, канализацию, отопление и вентиляцию;
• сантехнику, радиаторы, счетчики, запорную арматуру и другие приборы, если они предусмотрены договором.

Если застройщик обещал дополнительные работы — например, вывод под интернет, телевизионный кабель, подключение домофона или конкретный комплект сантехники, — проверьте их наличие. Все отсутствующие или выполненные некачественно элементы нужно включать в перечень замечаний.

Чек-лист приемки квартиры в новостройке

Не подписывайте акт приема-передачи, пока не завершили осмотр и не внесли существенные замечания. Ниже — основные зоны проверки, которые помогают не пропустить дорогостоящие дефекты.

Площадь квартиры

Обратите внимание: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра.

Измерьте длину и ширину помещений на уровне пола. Комнаты сложной формы разделите на простые фигуры, посчитайте площадь каждой и сложите результат. Если фактическая площадь меньше заявленной, проверьте условия ДДУ и возможность компенсации.

Входная дверь

Проверьте размер проема, качество крепления, работу замков, отсутствие перекосов, скрипов и самопроизвольного закрывания. Стяжка у входа не должна крошиться. Простой тест — оставить дверь приоткрытой: при неправильной установке она часто начинает двигаться сама.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без трещин, пустот, расслоений и заметных перепадов, не предусмотренных технологией. Деформационные швы не считаются браком сами по себе, но их нельзя путать с разрушением стяжки. В квартире с отделкой дополнительно проверяют качество покрытия и соблюдение технологии укладки.

Потолок

В панельных и кирпичных домах обратите внимание на стыки плит, следы протечек, высоту потолков и отклонения от договора. Видимые стыки не всегда влияют на безопасность, но заниженная высота или незаделанные дефекты могут стать основанием для замечаний.

Стены

Проверьте вертикальность, ровность, углы, трещины, качество штукатурки и соответствие материалам, указанным в договоре. Даже небольшой перепад может привести к расходам на выравнивание, поэтому отклонения лучше фиксировать сразу.

Внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Окна

Осмотрите профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, откосы, подоконники и монтажные швы. Створки должны открываться без заеданий, уплотнитель — прилегать плотно, а монтажная пена — быть защищенной от разрушения.

Электрика

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр.

ЮЦ {company}

Проверьте розетки, выключатели, щиток, автоматы, осветительные выводы и обязательства застройщика по договору. Если предусмотрены патроны, светильники, домофон или иные точки подключения, они должны быть установлены к приемке.

Водоснабжение и канализация

Коммуникации лучше осматривать в начале приемки. У стояков не должно быть луж, влаги, следов подтеков и шатких соединений. Проверьте краны, счетчики, пломбы, выводы под сантехнику и наличие необходимых тройников в санузлах.

Отопление

Радиаторы должны быть надежно закреплены, установлены ровно и без повреждений. Трубы, соединения и крепления проверяют на течи и деформации. Если договором предусмотрены терморегуляторы, они должны быть на месте.

Вентиляция

Плохая вентиляция приводит к сырости, запахам и плесени, поэтому замечание нужно фиксировать в дефектном акте. Минимальная проверка — лист бумаги у решетки, но при слабой тяге лучше запросить полноценную проверку системы.

Следы насекомых и вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, следов жизнедеятельности или признаков заражения. Если проблема обнаружена, можно требовать санитарной обработки и включать замечание в акт осмотра.

Где фиксировать замечания при приемке

Все недостатки вносятся в дефектный акт, лист осмотра или ведомость замечаний. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика, указывают дату, перечень дефектов, помещения и по возможности сроки устранения.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» исправить недочеты позже, если дефекты существенные. После подписания застройщик может ссылаться на то, что квартира принята без возражений, а доказывать наличие нарушений станет сложнее.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации.

Проверка подъезда и общего имущества

Подъезд, лифты, подвал, чердак, технические помещения и инженерные сети относятся к общему имуществу. Дольщик вправе фиксировать нарушения и обращаться к застройщику самостоятельно или вместе с другими собственниками.

В новостройках часто встречаются трещины в отделке подъезда, перекошенные двери, проблемы с лифтами, протечки, недоделки на технических этажах и нарушения в местах общего пользования. Эти дефекты также подлежат устранению в установленном порядке.

Принимать квартиру самостоятельно или с экспертом

Самостоятельная приемка подходит только тем, кто понимает строительные нормы и умеет фиксировать нарушения. На практике многие существенные дефекты остаются незамеченными, а затем превращаются в расходы на ремонт, замену коммуникаций или переделку отделки.

{company} сопровождает приемку квартир в Казани: эксперты проверяют помещения, фиксируют дефекты, помогают заполнить акт и защищают дольщика от давления представителя застройщика. Вы можете присутствовать на осмотре лично, пригласить специалиста вместе с собой или оформить доверенность на приемку. Для оценки ситуации оставьте заявку на консультацию.