Что такое субаренда нежилого помещения

Субаренда нежилого помещения

Статья 615 ГК РФ предусматривает, что для безвозмездной или возмездной субаренды нежилого помещения (или его части) необходимо получить обязательное согласие первоначального собственника. Если такая сделка с контрагентом была заключена без согласования собственника недвижимости, то она может быть признана недействительной.

Субаренда нежилого помещения относится к предусмотренному Гражданским кодексом РФ виду правоотношения, в рамках которого собственник недвижимости и заключивший с ним договор арендатор, заключают новое соглашение с третьей стороной о сдаче недвижимости в повторную аренду.

Субаренда нежилого помещения

Сдача нежилого помещения в субаренду не требует официальной регистрации в государственных структурах. Первичный арендатор должен иметь на руках письменное согласие владельца помещения на дальнейшие заключения сделок по аренде данного объекта недвижимости. В случаях обоюдного подписания обеими сторонами соглашения о субаренде помещения, ОКВЭД организации, ее вид деятельности и прочие атрибуты, в дальнейшем значения не имеют.

Российское законодательство не предусматривает порядка так называемой двойной субаренды, хотя законом это не запрещено. Кроме того, формулировки ст. 6 ГК РФ указывают на то, что «вторичный» субарендатор вполне может воспользоваться правом предъявления «первичному» арендатору требования о заключении нового договора об аренде этого же нежилого помещения с возможность дальнейшего использования в своих целях.

Что такое субаренда, или В третьи руки

Обязательна государственная регистрация подобных договоров . Что такое субаренда земли? Это правовая ситуации, требующая неукоснительного соблюдения всех норм и требований законодательства РФ. Регистрация договора в нотариальной конторе придаст уверенности в том, что арендодатель сдает третьему лицу «чистый» с точки зрения закона участок. Нотариус – страховка от возможных рисков и проблем.

Следует знать, что условия договора субаренды не должны противоречить пунктам и нормам договора аренды. Субарендатор должен помнить, что договор субаренды действует в рамках договора аренды. Все просто: не может быть срок аренды три года, а субаренды – четыре. В случае прекращения действия договора аренды автоматически аннулируется договор субаренды.

Субаренда нежилых помещений

Юристы отмечают — в российском законодательстве прямо не предусмотрено такого механизма. Получается, что права «вторичного» субарендатора не так сильно защищены, как в случае с контрагентом, который заключил договор с «первичным» арендатором. И это несмотря на то, что «вторичная» субаренда — это процедура, которая не запрещена законом.

Юристы отмечают — субаренда нежилых помещений считается производным контрактом, зависящим от «первичного». Таким образом, если основной договор прекратил свое действие, то сразу же аннулируется и тот, что арендатор заключил со своим контрагентом. Можно отметить, что соответствующие положения закреплены в 618-й статье ГК РФ. Таким образом, субаренда нежилых помещений возможна только в пределах действия основного договора арендатора с владельцем недвижимости.

Что нужно знать о субаренде нежилых помещений

Такое понятие, как субаренда нежилого помещения, включает массу тонкостей и нюансов. В частности, это затрагивает уплату налогов. До 2012 года, налогообложение для лиц, заключающих договора аренды и субаренды, проходило по упрощённой схеме. В настоящее время, эти понятия попадают под общую систему налогообложения.

Посреднические услуги часто оказывают агентства недвижимости, заключающие договора аренды с собственником и с его согласия осуществляют сдачу помещений третьим лицам. Для этого используется код ОКВЭД 70.31 «Деятельность агентств недвижимости» и код ОКВЭД 68.31 «Агентства недвижимости».

Субаренда — это что такое? Как заключать договор субаренды нежилого помещения

Аренда – явление весьма распространённое в нашей стране. Но вот что такое субаренда? Этот механизм взаимодействия достаточно нов для нашей страны. Чем он отличается? Какие особенности на практике существуют? В нашей статье вы найдете ответы на данные вопросы, а также практический пример, где будет рассмотрен упомянутый договор.

Важным моментом является определение порядка, условий, а также сроков, когда вносится плата. Субаренда – это договор, в котором всё имеет повышенную важность. Так, необходимо предусматривать и возможность улучшения помещения, и компенсации при разрыве договора.

Условия субаренды помещения

После вписываются обязанности сторон. И если говорить о субарендаторе, то он обязан использовать помещение только по назначению, проводить ремонт, оплачивать коммунальные платежи, устранять проблемы и допускать к инспекциям соответствующие организации. Арендатор же обязан предоставить все необходимые документы, следить за ремонтными работами и за качественным обслуживанием коммунальных служб.

Если происходит вышеописанная ситуация, то субаренда может перерасти в аренду, так как гражданин имеет право просить собственника заключить с ним новый документ напрямую. Сроком сделки будет дата, указанная в первом договоре. По сути, после прекращения действия первичного контракта, субаренда нежилого помещения становится полноценной арендой.

Договор субаренды нежилого помещения

Досрочное прекращение аренды нежилого помещения влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды нежилой недвижимости. Субарендатор в этом случае имеет право на аренду недвижимости, которую он снимал у посредника (статья 618 ГК РФ).

Законами РФ не предъявляется никаких особых требований к субъектному составу типового договора субаренды нежилого помещения. В качестве субарендатора и арендатора могут выступать любые юридические лица, индивидуальные предприниматели, а также дееспособные физические лица.

Субаренда нежилых помещений

Если разрешение на субаренду прописано в договоре аренды, то фактически это освобождает арендатора от обязанности в будущем получать согласие арендодателя на совершение последующих сделок. С одной стороны – это большой плюс для арендатора, но не менее большой минус для арендодателя, который в момент подписания договора аренды с правом субаренды не знает, с кем в будущем может заключить подобный договор его арендатор.

Основная сложность, возникающая при субаренде помещения – это сдача арендатором помещения, которое им арендуется, в аренду третьему лицу. Сложность такой сделки заключается в том, что участвуют в ней три, а не две, как при простой аренде, стороны. Именно поэтому при заключении такой сделки возникает целый ряд нюансов.

Договор субаренды нежилого помещения: порядок и образец заполнения

1. Указание на то, в каком месте (по административному делению) заключается договор и в какой календарный день.
2. Описание того, кто и от чьего имени его заключает, а также на каком основании действует (доверенность, устав и пр.).
3. Описание того, что является предметом субаренды (какое помещение).
4. Расписывается, какие конкретно права и обязанности возникнут у сторон договора.
5. Описывается механизм расчетов между сторонами по этому договору (платежи).
6. Указывается время действия договора.
7. Предусматривается, каким образом могут быть изменены условия.
8. Выбирается способ разрешения споров.
9. Если стороны обусловили какие-то иные ситуации, то они расписываются как особые условия.
10. И, наконец, указываются реквизиты (наименование, счета банков, номера в реестрах и пр.) сторон.
11. Договор увенчивается подписями договаривающихся сторон.

По поводу наличия согласия для субаренды собственника помещения нужно указать, что это требование закона необходимо для соблюдения прав последнего, однако прямо запретить такое распоряжение арендованным имуществом собственник не вправе (пункт об этом в договоре аренды является юридически ничтожным).