Как Купить Квартиру С Обременением С Ипотекой

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Как продать квартиру, обремененную ипотекой

Существует два варианта проведения подобных сделок. Какой более всего подходит в вашем случае — будут решать банк, покупатель и продавец. Способы значительно отличаются друг от друга. Очень важно, когда и при каких условиях будет снят залог с недвижимости — до регистрации прав собственности или после нее.

В указанный срок продавец официально должен зарегистрировать снятие обременения в соответствующем органе и переход права собственности на проданную квартиру. Обязательно должен быть зарегистрирован и договор продажи. Разница в средствах между суммой долга банку и ценой квартиры хранится в банковской ячейке, имеющей определенные условия доступа.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

Решение должно быть обдуманным, не всегда следует отказываться от такой квартиры, поскольку в ряде случаев сделка может оказаться очень выгодной для покупателя. О риске забывать тоже не стоит. При работе с обременением желательно обратиться к юристу или хорошему риелтору, чтобы общими усилиями найти приемлемый вариант.

При переуступке прав покупатель становится дольщиком, соответственно при образовании у застройщика задолженности нужно будет её погашать. Следовательно, перед заключением контракта проверьте всю платёжную документацию и удостоверитесь в отсутствии долгов.

Как купить квартиру в ипотеку с обременением

  1. Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
  2. Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
  3. Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
  4. Потом продажа имущества проходит по стандарту.
  5. Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
  6. После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.

Есть и второй вариант покупки квартиры с обременением по ипотеке, когда покупатель не гасит ипотеку, а просто переоформляет ее на себя. Именно об этом случае говорится в разделе «Достоинства и недостатки» данной статьи, естественно, в части минусов операции.

Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)

  • Ипотека. Если квартира находится в залоге у банка и кредит не выплачен полностью, то продажа такой квартиры возможна только с согласия банка. Причем банк может поставить свои условия, без выполнения которых разрешения на сделку стороны не получат. К таким условиям может относиться, например, оплата 50% ипотеки первоначальным собственником и т.д.
  • Рента. По общему правилу, рентоплательщик не может распоряжаться судьбой квартиры, в которой проживает рентополучатель. Здесь необходимо согласие рентополучателя.
  • Наложение ареста на квартиру. Такая ситуация может возникнуть, например, если собственник не оплачивает коммунальные услуги довольно долгое время. С такой квартирой нельзя совершать никаких сделок; они будут признаны недействительными. Для продажи квартиры необходимо оплатить все долги, чтобы арест был снят.
  • Квартира, находящаяся в найме. Продать такую квартиру наниматели вам помешать не смогут, но жилье им будет предоставлено для проживания на весь срок, указанный в договоре найма. Поэтому новый владелец должен будет «терпеть» этих лиц в своей квартире.
  • Продажа квартиры с прописанным человеком. Для того чтобы «сняться» с регистрации (выписаться из квартиры), необходимо прийти в паспортный стол с соответствующим заявлением. Если кто-то из членов семьи отказывается выписываться, его можно выписать через суд. Но есть категории граждан, которые все равно имеют право на пользование жилплощадью. Соответственно, они «остаются» в квартире.
  • Аварийный дом. В таком доме продать квартиру нельзя.
  • Сервитут на земельный участок. Сервитут – это право третьих лиц на пользование участком, который им не принадлежит на праве собственности.
Рекомендуем прочесть:  Домовая книга на частный дом

Но в тот момент, когда объявились кредиторы, квартира уже находилась в одном обременении – залоге у банка. Два ареста одновременно наложить нельзя. Соответственно, судебные приставы выждали нужный момент и наложили арест на квартиру после оплаты ипотеки. Бывший владелец заинтересован в продаже квартиры, поэтому ищет способы погашения догов перед кредиторами.

Правила покупки квартиры по ипотеке с обременением

  • Филиал Росреестра – нелишним будет проверить квартиру на наличие других обременений. Это делается с помощью обращения в ЕГРП за выпиской, где будет указана необходимая информация по объекту недвижимости. Если личное посещение невозможно, сведения получают посредством онлайн-запроса. Перед получением выписки заполняется специальное заявление и оплачивается государственная пошлина. Важно, что срок действия такой справки всего семь дней, после чего документ становится недействительным

  1. Ипотечное обременение можно снять лишь после того, как сторонами будет подписано соглашение (предварительный договор), по которому покупатель обязуется выплатить оставшуюся часть ипотечного кредита. Составленное соглашение требует нотариального заверения.
  2. После закрытия ипотеки банк выдает соответствующие документы, позволяющие снять обременение. Сторонами заключается договор купли-продажи, после чего процедура регистрации недвижимости проходит в обычном порядке.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Приобретая вторичное жилье, следует с особым вниманием изучить историю квартиры и проверить все необходимые документы. Вполне возможно, что права на нее могут также иметь организации или другие частные лица. Обязательства продавца перед ними называются обременениями. Покупатель обязательно должен проверить их наличие перед покупкой, поскольку в дальнейшем у него могут появиться серьезные проблемы.

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку

  1. Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.

  1. Зачастую стоимость такого жилья на 10-15% ниже рыночной. Возможность получения такой скидки привлекательна для продавца.
  2. Если квартиру нужно продать срочно, собственник помещения охотно «подвинется в цене».
  3. Сведен к минимуму риск мошенничества при сделках купли-продажи недвижимости, поскольку ипотечная квартира «вдоль и поперек» проверена юридическим и залоговым подразделениями банка.

Как купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка

  • Паспорт владельца жилого помещения;
  • Кадастровый паспорт, оформленный на текущего хозяина жилья (в справке должны быть отметки о сделанных перепланировках помещения и инвентарной стоимости жилплощади);
  • Технический план квартиры;
  • Справка, подтверждающая отсутствие обременений, наложенных на недвижимость;
  • Правоустанавливающие бумаги на залоговую недвижимость (свидетельство о праве собственности, договор, завещание и др.);
  • Отчёт оценщика, в котором прописана рыночная цена помещения (процедуру оценки жилья могут проводить только организации, аккредитованные Сбербанком);
  • Справка по форме девять. В ней указываются граждане, прописанные в помещении. Если в квартире зарегистрированы третьи лица (дети, недееспособные граждане, осужденные собственники, пропавшие без вести лица и т. д.), то сделка может не состояться.
  • Отправить в Сбербанк заявку на участие в аукционе. К заявлению необходимо приложить копию всех страниц паспорта и согласие супруга (при его наличии) на участие в торгах (бумага должна быть заверена нотариусом);
  • Получить электронную подпись (её можно приобрести в специальном центре, имеющем лицензию Минкомсвязи);
  • Внести задаток на банковский счёт (он должен составить не менее 10% от стоимости лота);
  • Купить квартиру с обременением ипотекой от Сбербанка;
  • Снять обременение с жилплощади и получить выписку о смене собственника жилого помещения.

Порядок покупки квартиры, находящейся в ипотеке

Продавец может потребовать указания в договоре купли-продажи суммы, значительно меньше её полной стоимости. Вследствие чего могут возникнуть непредвиденные расходы у покупателя, суммы которых могут даже заставить его и вовсе отказаться от покупки данной недвижимости.

  1. Наиболее оптимальным вариантом расчетов в данном случае является аренда у банка двух ячеек. В одну вносится сумма, необходимая для погашения долга по договору ипотеки, в другую – сумма оставшаяся, от общей по условиям сделки и предназначенная для продавца.
  2. Важным фактором является момент прекращения начисления процентов. Необходимо заранее договориться, кто будет погашать проценты, пока будет происходить оформление сделки в органах государственной регистрации.
  3. После проведения работником банковской сферы операций по погашению долга, выдается справка о погашении кредита.
  4. Далее заключается договор купли-продажи. Рекомендуется заключать договор в нотариальной форме, так как банк уже за этот документ ответственности не несет.
  5. После этого средства, предназначенные для покупателя, переводятся ему на расчетный счет или выдаются наличными.
  6. Одновременно подаются документы для регистрации – договор купли-продажи и пакет документов, необходимый для снятия обременения.
  7. В течение трех дней производится необходимая перерегистрация, недвижимость снимается с обременения, погашается запись об ипотеке. Переход права собственности уже регистрируется без обременения.

Как купить квартиру с обременением ипотекой порядок действий

Чтобы не получилось недоразумений в будущем, при каждой передаче денег продавцу требуйте составления расписки. Простая письменная форма, указание на переданную сумму денег, контактные данные продавца и его паспортные данные – вот тот минимум, который необходимо отразить в расписке.

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Квартира с обременением ипотекой

Все действия, включая факты передачи денег, следует оформлять документально с нотариальным заверением. После снятия ограничений можно брать техническую документацию на жилье, договор купли продажи и обращаться в Росреестр для регистрации права собственности.

Сегодня квартира с обременением ипотекой является наиболее распространенной покупкой. Это выгодно покупателям — нет необходимости многие годы собирать нужную сумму, опасаясь инфляции и обесценивания своих сбережений. Выгодно это и банкам кредиторам. Выдавая деньги и получая проценты по ссуде, они имеют гарантию в виде самой жилплощади, находящейся в залоге до выплаты последнего рубля по долговым обязательствам. Но гражданам, которые решили связаться с ипотекой, следует знать, что существует ряд нюансов, связанных, как с самим кредитованием. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, могущую повлечь потерю денег или самой недвижимости, нужно внимательно изучать все стороны предстоящей сделки.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Первое о чем следует помнить покупателю – так это получение разрешения от банка о последующей продаже квадратных метров. Финансовое заведение является одной из сторон, которая заключила договор по ипотечному займу, поэтому имеет определенные права, тем более когда другой участник (первичный должник) не справляется со своими обязательствами.

  1. Продавец может скрыться или скоропостижно скончаться. В этом случае, когда долговые обязательства погашены, но избавиться от обременения уже невозможно. Деньги, отданные в качестве задатка, теряются навсегда, банк их не возвращает, а истребовать средства со скрывшегося продавца становится очень проблематично.
  2. Продавец может заявить, что не хочет проводить операцию, и это после того, как он уже получил задаток. Даже если передача денег задокументирована, впору обратиться в суд и постараться взыскать их, но на деле неплатежеспособный должник возвращает всю сумму не сразу.
Ссылка на основную публикацию