Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке в ипотеку

Что надо знать при покупке жилья на вторичке? Нюансы и особенности покупки квартиры

1. Откройте оригинал паспорта продавца. Проверьте, чтобы участник сделки являлся дееспособным совершеннолетним лицом.
2. Изучите доверенность. Если от имени продавца действует его представитель, потребуйте доверенность и изучите его права. Представитель должен участвовать в сделке на основании круга оговоренных прав (например, заключение договора без финансовых операций).
3. Остерегайтесь низких цен. Занижение реальной стоимости квартиры – явный признак присутствия обременения или «черной» истории.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Как обезопасить себя при приобретении квартиры в собственность

• для начала следует выяснить на какой стадии находится строительство, то есть, степень готовности к сдаче дома;
• проверка аккредитации застройщика в банковских учреждениях;
• заключение договора, так как указанный документ поможет свести к минимуму степень возможных рисков, о чем регламентирует ФЗ № 214.

Как правильно оформить покупку квартиры на вторичном рынке по ипотеке

1. Возраст. Оговаривается верхний предел (не старше… лет). Дома постройки ранее 90х гг. лучше сразу не рассматривать, так как банк откажет в выдаче ссуды на их покупку.
2. Техническое состояние. Об этом скажет отчет оценщика.
3. Коммуникации. Это очень важный момент. Дом должен быть подключен ко всем современным коммуникациям, а каждая квартира иметь собственную кухню и санузел.
4. Отсутствие неузаконенных перепланировок.
5. Этаж и расположение. Некоторые банки особо оговаривают: не выше такого-то этажа и расположение по отношению к углам здания и к лифту.

Как обезопасить себя при покупке квартиры на вторичном рынке: нюансы и подводные камни при оформлении сделки

При этом может предъявляться свидетельство о собственности, а настоящая сделка проводиться по полученному дубликату. Естественно, в регистрационной палате такое нарушение будет раскрыто, поэтому такие «продавцы» довольствуются заключением ПДКП, с получением задатка или аванса. После получения соразмерной денежной суммы, они исчезают из пределов досягаемости для покупателя.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.

Какие «подводные камни» при покупке квартиры на вторичном рынке

Если такого согласия нет, то второй супруг может оспорить сделку по продаже квартиры. Рекомендуем вам перед заключением договора удостовериться, не была ли приобретена квартира в браке. Если нет, то согласия второго супруга не требуется (за исключением случаев долевой собственности).

Как самостоятельно купить квартиру на вторичном рынке без риэлтора и опыта за 7 шагов

Банк в ходе сделки выступает гарантом того, что продавец получит причитающиеся ему по договору средства в полном объеме. В промежутке между подписанием договора и регистрацией сделки деньги сохраняет банк, а стороны прав на них не имеют. Если договор купли-продажи предусматривает выписку не выписанных до продажи квартиры граждан, то сумма (часть суммы) передается продавцу только после того, как они будут выписаны.

Подводные камни при покупке жилья на вторичном рынке

• Риск «купить» квартиру у лица, не являющегося собственником квартиры (или по доверенности, или по поддельным документам). Доверенность может быть просроченной, оформленной на другого человека, не иметь нотариального заверения или быть попросту поддельной. Практика знает неоднократные случаи, когда мошенники оформляли доверенности на свое имя от неблагополучных граждан (страдающих от алкогольной или наркотической зависимости, психических расстройств, юридически неграмотных или социально незащищенных граждан). На момент сделки собственник может быть уже мертв, а заранее приготовленная доверенность будет находиться на руках у мошенника;
• Порядок приватизации квартиры был нарушен. Раньше распространено было нарушение приватизации, которое заключалось в том, что несовершеннолетние, проживавшие в приватизируемых квартирах, не включались в собственники;
• Некоторые зарегистрированные в квартире лица сначала обещают выписаться после сделки, а по факту отказываются это делать;
• Сомнительная история сделок с интересующим объектом недвижимости. Речь идет о том, что в случае признания какой-либо из сделок недействительной, это автоматически повлечет за собой в рамках исковой давности пересмотр законности остальных сделок;
• Квартира была реализована после принятия ее по наследству. Здесь риск заключается в том, что могут появиться другие наследники, которые докажут свою несвоевременную информированность о смерти родственника, восстановят пропущенный срок и будут претендовать на часть наследственной массы, в том числе, и на недвижимость. Это уже не говоря о лицах, которые имеют право на обязательную долю;
• Если был нарушен порядок получения квартиры, приобретенной с использованием средств материнского капитала. В связи с тем, что материнский капитал должен быть направлен на реализацию прав ребенка, купленная квартира должна быть оформлена не только на родителей, но и на детей в общую долевую собственность. Так вот, если родители не указали как собственников несовершеннолетних детей, то впоследствии, это может стать причиной судебных разбирательств, которые могут затронуть и покупателя квартиры на вторичном рынке недвижимости. Причина данной проблемы кроется в двух аспектах – низкий уровень правовой культуры граждан и отсутствие должного уровня государственного контроля за использованием средств материнского капитала;
• Также обратите внимание на «качественный» состав собственников – среди них могут быть ограниченно дееспособные и недееспособные лица. Несмотря на то, что в большинстве случаев, они могут осуществлять сделки от своего имени, иногда такие сделки могут быть оспорены из-за того, что собственник не понимал значения своих действий и не мог управлять ими;
• Квартира может находиться в качестве залогового имущества по кредитным обязательствам продавца или право собственности на нее может быть оспариваемым в судебном порядке;
• Если среди собственников объекта недвижимости есть лица, отбывающие наказание в виде лишения свободы, или граждане, проходящие службу в Вооруженных силах РФ, или безвестно отсутствующие лица, то сделка по продаже квартиры без их согласия не является законной. Проблемы могут возникнуть сразу после их информирования о сделке – все будет зависеть от отношения к продаже своих квадратных метров;
• Если продажа вторичной квартиры, как совместно нажитого имущества, осуществляется одним из супругов без согласия второго;
• Кроме квартир на вторичном рынке, продаются и отдельные комнаты. По закону сначала необходимо официально предложить купить комнату другим собственникам квадратных метров квартиры, а уже после получения письменного отказа, осуществлять поиск покупателей среди других лиц. Пренебрежение этим правилом может привести к проблемам;
• Обратите внимание на личные документы продавца, а также их соответствие данным, указанным в свидетельстве о праве собственности или в выписке из ЕГРН. Мошенники среди средств незаконного получения денег с доверчивого покупателя используют поддельные документы: краденый паспорт с наклеенной сверху фотографией, недействительный паспорт, который был ранее утерян;
• Не лишним будет поинтересоваться о самом доме – если он подлежит сносу и расселению, то покупатель окажется не в самом выигрышном положении, а продавец может быть и не в курсе о планах властей;
• Если среди собственников есть несовершеннолетние, то требуется получение разрешения органов опеки и попечительства. Зачем? Все потому, что жилищные условия детей от продажи квартиры не должны ухудшаться. Без разрешения органа опеки, сделка может «проскочить», но если условная бабушка несовершеннолетнего собственника обратит внимание на то, что у внуков нет постоянной жилплощади и обратится в суд, то результатом разбирательств может стать факт признания сделки недействительной.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке: нюансы, о которых точно нужно знать

Для каждой организации ипотечный клиент – наиболее желанный, т.к. доход от него поступает в течение продолжительного срока и не только посредством получения процентов от суммы кредита, но и от партнерства с риэлторами, страховыми компаниями и т.д., без услуг которых не представляется возможным подписание соглашения по ипотеке. Подбирать банк следует по его благонадежности и хорошей репутации, а также размеру ставок по процентам и условиям выдачи ипотечных кредитов.