Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве ипотека

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Покупка квартиры по переуступке прав – довольно специфичный и сложный процесс, который на практике встречается не так уж и часто. Правовая природа переуступки прав регулируется несколькими правовыми актами, в том числе, Гражданским кодексом, что вызывает множество вопросов и спорных ситуаций.

По мнению специалистов, наименее рискованно заключить договор переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Явный плюс – «дополнительная» защита по 214-ФЗ. Явный минус – в случае, если договор долевого участия в строительстве расторгается, то конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав.

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

• Состоит ли он в браке
• Есть ли в договоре, который он заключил с застройщиком, другие лица – подписывать переуступку прав по ДДУ должны все, кто включен в основной договор долевого участия
• Нет ли других заинтересованных лиц по этому договору – это уточняется выпиской ЕГРП из управления Росреестра

В такой ситуации вы не сможете требовать с продавца ДДУ возмещения вашего ущерба. Нет, можно лишь начать судебную тяжбу с застройщиком и пытаться забрать у него деньги. Но при этом – те, которые были записаны в первом договоре долевого участия. Поэтому если первый дольщик купил квартиру за 1 млн рублей, а вы перекупили договор за 2 млн рублей – требования застройщику можно выставлять только на 1 млн рублей. Разница между ценами теряется.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы

Помимо общих требований, которые предъявляет ГК РФ к данному виду правоотношений, уступка по соглашению о долевом участии в строительстве здания должна соответствовать специальным правилам ст. 11 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, чтобы передать указанное право третьему лицу, требуется в обязательном порядке соблюсти следующие условия:

• паспорта участников соглашения, либо доверенность на представителя;
• основной договор на участие в долевой застройке;
• платежный документ, подтверждающий внесение полной стоимости по договору с застройщиком;
• документ, подтверждающий факт регистрационных действий по отношению к исходному договору.

Как оформляется покупка квартиры по переуступке прав

Права по договору переуступки переходят к новому владельцу только в том объеме, в котором они принадлежали бывшему. Поэтому в самом договоре переуступки необходимо как можно более подробно указать, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу.

Одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости является приобретение квартир в новостройках по договору цессии (уступке прав) и последующая их перепродажа третьим лицам. Несмотря на кажущуюся простоту, эта процедура содержит в себе довольно много «подводных» камней. (Подробнее см. Какие особенности при продаже квартиры по переуступке?).

Порядок оформления договора цессии в новостройке

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

ДДУ: особенности и действия при переуступке права собственности

1. Уведомляет застройщика о продаже — организация извещается в письменной форме. Если фирма не предупреждена о смене дольщика, то сделка может быть признана незаконной.
2. Застройщик выдает письменное разрешение — компания требует до 5% за процесс уступки. Так как продавец реализует площадь в основном по цене выше, чем приобретал у фирмы.
3. Предприятие выдает справку о выплате задолженности по соглашению.
4. Согласие (заверенное) одного из супругов на продажу — при приобретении помещения в браке. о разделе имущества читайте тут.
5. Разрешение банка — при нахождении квартиры в закладе по ипотеке.
6. Выписка из ЕГПР (Единый Государственный Реестр прав).

1. При оформлении указывается вид первоначального договора — основание передачи прав.
2. В документе приписывается фиксированная сумма и порядок расчета. Без этого пункта сделку можно признать незаконной.
3. Проверяются документы застройщика на осуществление строительных действий.
4. Договор переуступки заверяется нотариусом.
5. Покупатель уведомляет застройщика о сделке, в независимости прописан этот пункт в документе или нет.

Договор цессии при участии в новостройке

• первоначально следует заключить и зарегистрировать договорные отношения участия в новостройке в специальном госоргане («Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии» или «Росреестр»);
• далее в соответствии с законодательством следует передать жилое помещение в залог банку, но поскольку квартира пока еще не построена и не является объектом собственности – заключается договор переуступки долевого участия в строительстве нового дома;
• военная ипотека по переуступке правового участия в новостройке регистрируется в Росреестре;
• далее следует передать в залог права требования на эту квартиру Российской Федерации в лице Министерства обороны как вашему работодателю;
• оформляются последующие договорные отношения по цессии на приобретаемую жилплощадь, которые также регистрируются в Росреестре.

Приобретение жилья по программе Военная ипотека — долевое участие для лиц, проходящих военную службу, законодательно предусматривает несколько нюансов, требующих особого внимания. Процедура эта намного сложнее обычной покупки квартиры участником накопительно-ипотечной системы, но имеет более приятный результат. Для начала определим, что рассматриваемый вид договоров юристы называют «договором цессии», т.е. договором переуступки (уступки) прав требования. Зачем он требуется, будет рассмотрено ниже.

Оформление квартиры по переуступке прав в ипотеку

1. Копия договора о долевом участии или его оригинал;
2. Все соглашения и платежные документы;
3. Акт о передаче всех названных ранее документов;
4. Договор об уступке прав;
5. Если при этом продавец находится в браке, нужно будет документально заверенное согласие супруга или супруги. В противном случае сделка может быть обжалована.

• Продавец выплатил всю сумму, которая прописана в договоре;
• Обязательно понадобится документальное согласие самого застройщика, иногда необходимо уведомление его в письменном виде;
• Если квартира по переуступке прав приобретается в ипотеку, нужно согласие банка.

Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве

После подписания договора у дольщика появляется право владения жилым помещением после того, как строительство будет считаться завершенным. Это право можно передать другому лицу (юридическому или физическому) путем уступки прав или цессии. В российском законодательстве так принято называть переуступку задолженности, что будет верным при определенных обстоятельствах.

Для того, чтобы сделка состоялась, согласия застройщика не потребуется. Это двусторонние отношения между застройщиком и претендентом на его права. Исключение в этом случае только одно. Если дольщик заплатил неполную сумму, то застройщик имеет право рассматривать возможность перехода прав и остатков по задолженности.

Договор переуступки права требования по ДДУ — особенности и правила оформления

Сделка по переуступке прав по ДДУ совершается на возмездной основе. Как правило, новый дольщик оплачивает прежнему участнику не только стоимость внесенных им средств по договору, но также и дополнительное вознаграждение за передачу своих прав. Соглашение о переуступке необходимо зарегистрировать в Росреестре, и уже после этого производить все расчеты с продавцом. Вносить денежные средства заранее – значит подвергнуться риску потерять деньги, если договор не пройдет регистрацию. Это может случиться по причине продажи данного объекта ранее другому лицу, что в подобных сделках происходит довольно часто.

Приобретение квартиры по переуступке считается достаточно рискованной сделкой. Обо всех рисках при покупке жилья по переуступке, можно прочитать в статье «Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия». Чтобы максимально обезопасить себя, перед тем как подписать договор переуступки прав собственности на квартиру, рекомендуется внимательно проверить документы прежнего дольщика и самого застройщика.