Покупка Квартиры С Обременением По Ипотеке Риски

Как правильно купить квартиру с обременением по ипотеке

В обоих случаях имеются риски. В первом они очевидны: собственник может взять деньги и растратить их, а не пустить на погашение займа. Может передумать продавать квартиру. Деньги придется возвращать через суд, а это долго. И не факт, что затем у должника окажутся средства или имущество, которые смогут взыскать приставы.

Когда на недвижимое имущество накладывается некое обременение, данные об этом обязательно вносятся в ЕГРН – единый госреестр недвижимости. Узнать о том, насколько обременена квартира, может каждый, заказав стандартную выписку. Различают следующие виды ограничений:

Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски

Суть данного способа – вместе с объектом недвижимости покупатель получает ипотечный долг. Поиск покупателя, как правило, ведет продавец, если потенциальный покупатель не против такого варианта сделки, он отправляется в банк-кредитор для оформления «перезайма».

Именно это положение закона делает сделки с обременением более прозрачными и безопасными по сравнению с обычными. Представители банка-кредитора, защищая собственные финансовые интересы, просто не позволят провести сомнительную операцию с имуществом должника.

Риски покупки квартиры с обременением в 2019 году – все за и против

1. Производим самостоятельную оценку ситуации. Для этого требуем от продавца документы правоустанавливающего характера, технические бумаги и выписку из ЕГРН, сделанную недавно.
2. Знакомимся с кредитным договором. Важно обратить пристальное внимание на условия предоставления займа, суммы выплат, процентную ставку, особые условия и т.д.
3. Интересуемся, существуют ли особые критерии, которые способны серьезно усложнить ситуацию, как-то наличие созаемщиков, несовершеннолетних детей, зарегистрированных на жилплощади лиц.
4. Выбираем оптимальную схему купли-продажи.
5. Составляем и подписываем предварительный договор. Для покупателя будет лучше, если соглашение оформиться с участием нотариуса, хотя для данного бланка это не является обязательным условием.
6. Передаем документы в банк для одобрения дальнейших действий.
7. Подписываем основной договор купли-продажи и вносим денежные средства за помещение.
8. Проходим регистрацию прав собственности в Росреестре.

1. Квартира, приобретенная по договору долевого строительства, может находиться в двойном залоге – у кредитора и в банке, который финансировал возведение, при условии, что застройщик будет признан банкротом.
2. Продавец может умолчать о том, что в очередь на арест его жилья стоят иные учреждения.
3. Жилье было куплено с использованием материнского капитала. По закону дети имеют в нем свою долю, и продать его можно только при письменном согласии опеки.

Правила покупки квартиры с наложенным обременением по ипотеке и к каким рискам готовиться

Нередко на продажу выставляется недвижимость, на которую наложено ипотечное обременение. Необходимость наложения такого обременения продиктована требованиями федерального законодательства в сфере ипотечного кредитования. В соответствии с положениями такого законодательства то жилье, на приобретение которого выдан целевой займ в виде ипотечного кредита, должно быть передано в залог банку до полного погашения такого кредита.

Обременение в отношении приобретенной на средства целевого займа жилья подлежит обязательной фиксации сведений в Едином государственном реестре недвижимости с указанием наличия такого обременения в документах, подтверждающих право собственности на жилье.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке

Покупая недвижимость, следует знать о том, что продавец может иметь ограничения на право распоряжения своей собственностью. В результате сделка может не иметь законной силы, даже если покупатель оплатил полную стоимость квартиры. При этом нет никакой гарантии, что ему вернут обратно уплаченные средства.

• Привлечение грамотного риелтора.
• Все ограничения зафиксированы в Едином Госреестре прав на недвижимость. Покупатель получает выписку, заплатив пошлину. При отсутствии обременений в соответствующих пунктах стоят отметки "не зарегистрировано".
• Из квартиры должны быть выписаны все жильцы и оплачены все коммунальные услуги.
• Квартира не должна сдаваться в наем. Это можно проверить в органах местного самоуправления или в налоговой службе.
• На квартиру не должен быть наложен арест.
• Здание не должно быть в аварийном состоянии или ветхим. Каменные дома признаются ветхими при износе на 70 %, а деревянные — на 65 %.

Покупка квартиры с обременением ипотека

Я дважды продавала залоговые квартиры под ипотекой ВТБ-вот это единственный банк,который предоставляет нормальную для всех сторон сделки схему(и рискованную для самого себя).Сначала закладка всех денег в ячейку(одним пакетом-остаток кредита,вторым-оставшиеся деньги продавца).Заключаем ДКП,сдаем на регистрацию,В банк предоставляем расписку Росреестра и на следующий день работники банка(сами,доверку они не дают) сдают на снятие обременения.Покупатель получает уже чистые доки.

Денис, прежде всего, узнавайте порядок сделки. Безопасную для покупателя схему предлагает только Сбербанк. Остальные банки работают, как правило ( из тех, с кем лично мне приходилось сталкиваться), по схеме — погашение кредита, подача на регистрацию с одновременным снятием обременения. Как страховаться? Во-первых, проработайте схему сделки, по ДКП настаивайте, чтобы деньги, идущие в погашение кредита считались уже выплаченными, на них сразу требуйте расписку. Во-вторых, детально уточните в банке когда они зачисляют деньги на счет и дают документы на снятие обременения‌‌‌

Покупка квартиры с обременением по ипотеке и возможные риски процедуры

Фактически сделки подобного плана совершаются в общем порядке, но если говорить об ипотеке, то все же существует определенный нюанс: наличие третьего лица, у которого есть свой интерес – банк. Это вытекает из 37-39 норм Закона №102, которые обязывают получать предварительное письменное согласие займодавца и соответственно залогодержателя на осуществление операций по отчуждению недвижимого объекта (мена, дарение и прочие).

• Привлекать к оформлению сделки проверенного риелтора.
• Не лениться и запрашивать сведения в ЕГРН (они открыты для всех, выписка готовится очень быстро, а пошлина за нее несущественна по сравнению с общей суммой сделки). Об отсутствии обременений свидетельствуют отметки «не зарегистрировано» в соответствующих пунктах.
• В территориальном органе местного управления или налоговой стоит уточнить о сдаче помещения в аренду. Договор сроком действия от года и более обязателен к регистрации. Продажа объекта предполагает обязательное расторжение договора, что должен сделать прежний собственник. Если этого не произошло, и уже переоформлен переход прав, то оснований для расторжения арендного соглашения фактически нет.
• Уточнить наличие договора ренты. Как правило, дедушки или бабушки преклонного возраста, с инвалидностью идут на такой шаг, когда нет родственников, способных осуществлять за ними пожизненный уход и содержание. Фактически новый собственник становится таковым после кончины рентополучателя или же требуется его письменное согласие.
• Проверить сведения домовой книги, из жилплощади должны все выписаться.
• Коммунальные услуги должны быть оплачены, что подтверждается справкой ЖКХ.

Выгодна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке? Как это сделать без риска

• сервитута; внезапно объявляется ещё один собственник здания или земли вокруг него;
• наличия договора найма; может так случится, что кто-то нанимает жильё у продавца, несмотря на контроль банка; выселить таких нанимателей по закону нельзя, вплоть до окончания их договора по найму;
• имущественный арест; за квартиру может быть большая задолженность коммунальных платежей;
• аренда жилплощади; кто-то может её уже арендовать, о подобных договорах нужно узнать заранее;
• аварийность жилья; если износ дома превышает 70 %, его продажа не разрешается;
• в квартире могут быть прописаны лица, которых нельзя выписывать и выселять без их согласия, например, инвалиды 1 группы.

• её обязательным участником является банковское учреждение; это гарантирует чистоту сделки и правильность оформления документов;
• обычно продавец стремится быстрее избавиться от ипотеки, чтобы покончить с ежемесячными взносами; поэтому цена квартиры, как правило, снижается;
• на жильё не могут претендовать третьи лица, так как банк фактически являлся его собственником после заключения сделки;
• квартира обычно не требует ремонта, так как аварийное и ветхое жильё ипотеке не подлежит;
• сделка проходит под контролем и при участии банка, поэтому оформляется финансово грамотно и маскимально прозрачно для всех сторон.

Покупка квартиры с обременением

Продавец после погашения задолженности (снятия обременения) обязан предоставить по условиям предварительного договора купли-продажи новую выписку из ЕГРП в указанные сроки с отметкой «Обременение отсутствует». Уже после этого заключается основной договор купли-продажи. Если эти пункты нарушены и продавец, закрывший задолженность, передумал продавать квартиру, с него можно взыскать всю переданную сумму и сумму задатка, но уже только через суд. Юридическим основанием взыскания являются предварительный договор купли-продажи, расписки, приходный ордер по зачислению денежных средств от имени покупателя на кредитный или иной счет ипотечного займа и свидетели, если таковые потребуются.

Обременение — это ограничение, наложенное на имущество (жилье), которое приобретается в ипотеку. При регистрации договора купли-продажи с использованием кредитных средств к пакету документов прилагаются кредитный договор с банком-заемщиком и закладная, в которой прописываются условия предмета залога (покупаемая квартира). В ЕГРП обязательно должна быть отметка об обременении. Объектом с обременением также считается недвижимость, приобретенная с частичным расчетом. В результате у покупателя остается обязательство выплатить до определенного срока остаточную стоимость квартиры, прописанную в договоре. В записи ЕГРП ставится отметка об обременении в пользу конкретного физического или юридического лица.

Покупка квартиры с ипотечным обременением в 2018 году

1. Продавец остается заемщиком и несет обязательства по погашению ипотеки. После осуществления сделки денежные средства переводятся в счет погашения долга, остаток передается продавцу.
2. Заемщиком становится покупатель. Переоформляется кредитный договор, осуществляется окончательный расчет с продавцом (если сумма долга меньше стоимости квартиры).

1. В первую очередь, нужно взять выписку из ЕГРП об отсутствии других обременений.
2. Обязательно запрашивается справка обо всех собственниках. Если доли выделены детям, то продавец должен получить разрешение на отчуждение собственности.
3. В домовой книге покупателю нужно посмотреть количество прописанных людей. На момент продажи квартиры продавец должен снять с регистрационного учета всех.
4. Любые манипуляции с деньгами подтверждаются распиской. Еще лучше задействовать банковскую ячейку.

Риски при покупке квартиры с обременением по ипотеке

• Залог – требует обязательного согласия собственника. В большинстве случаев применяется при оформлении кредита наличными. Снимается после выплаты кредита.
• Арест – является вынужденным и налагается в соответствии с решением суда. Причина может заключаться в наличии большой задолженности перед государством. Снимается на основании постановления, вынесенного судебной инстанцией.
• Аренда – основывается на договоре. Действует в течение оговоренного периода времени, позволяя арендатору пользоваться жилой площадью.

• Получить консультацию опытного юриста;
• Обратиться за помощью к официальному риелтору;
• Узнать историю недвижимости, обратившись в Росреестр;
• Проконтролировать, чтобы с покупаемой жилплощади выписали всех жильцов;
• Проверить наличие задолженности за коммунальные услуги.

Покупка квартиры, обременённой ипотекой: что нужно знать

Далее покупка недвижимости идёт по привычному сценарию, поскольку обременение снято, и с квартирой возможно проводить любые сделки. Заключается договор купли-продажи, оформляется переход права собственности, и после реализации сделки остальная часть денег из ячейки переходит по праву к своему хозяину.

Стоит иметь ввиду, что это наиболее простой способ получения квартиры. Человеку, решившемуся на приобретение ипотечных квадратных метров, следует просчитывать каждый свой шаг и не стесняться обращаться за помощью к юристам и нотариусам. Если же нет возможности арендовать банковскую ячейку, то наиболее оптимальным вариантом будет написание продавцом расписки при каждой передаче ему денег.