Документы для проверки квартиры перед покупкой

Как проверить недвижимость перед покупкой

Один из этапов проверки недвижимости — это визуальный осмотр оригиналов документов. Не допускайте, чтоб вам просто передали копии документов с ссылкой на то, что оригиналы будут на сделке. Вам лично нужно осмотреть оригиналы на предмет подделки. Юристы знают, как выглядит тот или иной документ, какие стоят печати. Свежий, не помятый документ, еще пахнущий краской, вас непременно должен насторожить. Особое внимание уделите паспорту собственника. Сравните его со своим, он должен иметь те же степени защиты. Очень важно убедиться, что вы имеете дело с владельцем паспорта. Поэтому очень важно сличить паспорт с правоустанавливающими документами. Т.е. паспорт на Иванова Ивана Ивановича и все остальные документы должны быть оформлены на него же.

Лирическое отступление (ситуация из жизни): Как-то покупали квартиру у одного очень малоизвестного режиссёра, он так обиделся, когда его попросили предоставить выписку из ПНД, НД. Это был театр одного актера, возмущения не было конца. В конце его выступления хотелось попросить психологическое освидетельствование, так как засомневался в его адекватности. Многие взрослые люди как дети обижаются на то, что им приходится доказывать, что они нормальные, психологически здоровые люди. Если вы продавец квартиры, то поймите, это всего лишь процедура проверки, которую надо пройти, если вы хотите продать квартиру!

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Запомните, никогда не стоит спешить с проведением сделки, пусть каждый ваш шаг будет осмысленным и взвешенным, контролируйте ситуацию. Конечно, не надо становиться слишком подозрительным и думать, что на каждом шагу вас поджидают аферисты, но ведь «предупрежден — значит вооружен» — не забываем эту прописную истину!

О возможных обременениях мы писали выше (несовершеннолетние, претенденты на недвижимость по закону, прописанные, но долгое время непроживающие граждане и т.д.). Для того чтобы документально подтвердить их отсутствие, можно воспользоваться онлайн сервисом Росреестра. Вам потребуется взять электронную выписку из ЕГРИП.

Документы для проверки квартиры перед покупкой

Желательно взглянуть на документы своими глазами, подержать их в руках, чтобы убедиться, что на бумагах нет следов подчисток и иных фальсификаций. Там могут быть исправления, однако они обязательно должны быть заверены подписями всех лиц, подписывавших договор. Если при этом присутствовал нотариус, исправления должны быть заверены его подписью и печатью.

Для того, чтобы с купленной квартирой потом не возникло проблем, нужно убедиться, что никакие третьи лица не могут предъявить на нее права. Известны ситуации, когда член семьи, прописанный в квартире, но давно не проживающий в ней, неожиданно объявляется и начинает оспаривать сделку или заявляет о своем желании вселиться. Чаще всего это случается, когда человек находился в местах лишения свободы, реже возникают проблемы с людьми, выбывшими на длительное лечение (например, в психоневрологический диспансер), в экспедицию, заграничную командировку и т. д.

Поговорим о проверке квартиры перед ее покупкой

Квартиру, которая находится в процессе строительства, продать нельзя: фактически она не существует. Однако, каждая третья сделка по приобретению недвижимости заключается именно в отношении жилья в домах, не введенных в эксплуатацию. В этом случае «продавец» переуступает права требования «покупателю».

• какова мотивация продавца? Это инвестор, который таким образом зарабатывает деньги, или лицо, которое передумало жить в этом доме. Если вариант второй, то важна причина, по которой человек изменил свое мнение. Возможно, дом имеет технические дефекты;
• все ли документы в порядке? До совершения сделки знакомимся внимательно со следующими документами:
  • договор долевого участия – это основной договор с застройщиком, в котором обговариваются условия, стоимость, каким образом и в какой объеме произошла оплата, не заложена ли будущая квартиру банку;
  • документ, подтверждающий произведение расчетов по договору долевого участия;
  • документальное согласие застройщика на переуступку. Для застройщика это не является обязательной бумагой. Если документа нет, идем к застройщику и ставим его в известность о переуступке прав. Попутно узнаем: не переуступлены ли права еще кому-нибудь. Застройщик для покупателя в этой ситуации является страхующим звеном: большинство застройщиков отслеживают все переуступки.

Как проверить квартиру перед покупкой (нюансы сделки, документы)

Вообще, вопрос с соседями на сегодняшний день является одним из актуальных. Прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры, поговорите с бабушками около подъезда, другими жильцами, выясните всю ситуацию, чтобы потом не страдать от нерадивых соседей. Безусловно, если возникнут большие проблемы, то, например, соседа-алкоголика можно выселить, но это дело хлопотное и долгое.

• Согласие второго супруга на распоряжение имуществом. Если собственник говорит, что он не состоит в браке, можно посмотреть его паспорт или обратиться с этим вопросом в паспортный стол.
• Согласие органа опеки и попечительства на совершение сделки по продажи квартиры, если собственником квартиры является ребенок.
• Если квартиры была получена по наследству, стоит убедиться в том, что других наследников не имеется, а если они и есть, то уже заявили об отказе от наследства. Всю эту информацию можно получить у нотариуса в виде выписки из нотариальной книги.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Теперь более подробно о самих правоустанавливающих документах. К ним относятся гражданско-правовые договоры и сделки – дарение, купля-продажа, наследование. Отметим, что то, каким образом право собственности перешло, значение имеет и определяет дополнительные документы.

• Договор купли-продажи. Наиболее верно будет предоставить его составление юристу либо риэлтору из агентства недвижимости. В любом случае, вам нужен специалист из надежной организации. Прочитайте договор, его условия должны быть вам ясны и понятны. Если какой-то пункт кажется вам непонятным, потребуйте составителя разъяснить такую норму. Этот договор можно корректировать от руки, но по соглашению сторон;
• Паспорт продавца. Осматривайте его внимательно: очень важно, чтобы паспортные данные и данные, указанные в договоре, полностью совпадали. Иначе это может обернуться крайне негативными последствиями для покупателя;
• Свидетельство о государственной регистрации права собственности – важнейший документ. Следует проверить, является ли жилище предметом ипотеки: обратите внимание на графу «основание выдачи» — в ней, если жилье заложено, будет ссылка на договор ипотеки. Сопоставьте также характеристики квартиры на бумаге с фактическим состоянием жилья (особенно обратите внимание на площадь документальную и фактическую);
• Документы, которые свидетельствуют об отсутствии обременений;
• Справки, указывающие на отсутствие коммунальной и налоговой задолженности;
• Техпаспорт квартиры;
• Домовая книга, которая подтверждает выписку прописанных в ней лиц. Рекомендуется это проверить до ее осмотра в паспортно-визовой службе. Если кто-либо не выписывается добровольно, придется решать данный вопрос через суд, но это отнимет время, деньги и нервы;
• Согласие органов опеки и попечительства либо иных служб по социальным вопросам. Это потребуется в особых случаях, например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети;
• Правоустанавливающий документ на жилье;
• Документы-основания, свидетельствующие о переходе права собственности к продавцу от бывших собственников;

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

Проверка квартиры перед покупкой

Проверка квартиры перед покупкой на вторичном рынке – это необходимость для покупателей. Данные о ней предоставляются в банк самим покупателем и продавцом. А кредитная организация, чаще всего, проводит лишь оценку стоимости квартиры, показатели которой будут отражены в договоре о предоставлении ипотеки. Вторичное жилье считается самым опасным с правовой точки зрения. Большинство мошенников осуществляют свою преступную деятельность именно на «вторичке»:

Наша компания тщательно проводит каждую проверку объекта жилой недвижимости до подписания сторонами договора и внесения денег. Наш огромный опыт, знания и умения позволяют получить и информацию в самом обширном, развернутом виде. При этом, мы гарантируем полноту, достоверность и актуальность полученных данных.

Как проверить квартиру при покупке на вторичном рынке или в новостройке

Делайте акцент на несоответствии реального и заявленного положения вещей. Например, указанная в объявлении площадь кухни составляет 10 кв. метров, а на деле всего 9,6 кв. метров. Или продавец указал одно расстояние до ближайшего метро, но путь гораздо дольше. Наконец, заостряйте внимание на неважный внешний вид из окна. Пусть размер скидки и составит не миллион, а несколько тысяч рублей, но зато вы сэкономите на покупке жилья.

Перед подписанием договора купли-продажи обязательно проверьте личность продавца. Предъявленные им паспортные данные должны совпадать с информацией в свидетельстве на право собственности квартирой. Попросите продавца снять копии с его паспорта для проверки сведений в миграционной службе.

Юридическая чистота покупки квартиры: как правильно проверить законность сделки

Если сделку проводит посредник – доверенное лицо, то желательна совместная встреча.