Риски предварительный договор во время ввода в эксплуатацию

Содержание

Риски предварительный договор во время ввода в эксплуатацию

Также в предварительном договоре указано, что сумма платежей, которые покупатель обязан уплатить на основании предварительного договора, равна стоимости квартиры согласно с условиями основного договора купли-продажи и считается авансовым платежом за квартиру.

При заключении предварительного договора Вы вносите аванс продавцу, когда же приходит срок заключать основной договор, то выясняется, что при заключении предварительного договора продавцом подан старый техпаспорт или в квартире осуществлена перепланировка, в результате чего, технические характеристики квартиры, относительно которой должен быть заключен основной договор, – не отвечают характеристикам, которые были указаны в предварительном договоре.

Как не — стать обманутым дольщиком

  • При ней не требуется регистрация прав собственности, что дает возможности застройщику нелегально совершить несколько таких сделок с одной и той же квартирой:
    .
    Это объясняет, почему так часто добросовестных заемщиков ждет потрясение — выстраданная ими жилье уже оказывается занятым другим дольщиком.
  • Предварительная покупка-продажа не означает предварительной оплаты, поэтому брать деньги наперед продавец не имеет права.
    .
    Но застройщики обычно требуют деньги от дольщика заранее, и чтобы это выглядело законно, заключают с ним еще один договор — о покупке-продаже векселя.
  • половина квартир так и непроданы;
  • нарастают конфликты с подрядчиками (поставщиками стройматериалов), которые прекращают поставки также из-за отсутствия платежей;
  • срок реального ввода объекта строителями сильно отличается от планового, предусмотренного в договоре, заключенном между дольщиком и строительной кампанией.

Договор купли продажи квартиры до его ввода в эксплуатацию

В том случае, если потенциального покупателя недвижимого имущества не устраивает предварительный документ, который ему предлагает застройщик, то покупатель вправе может потребовать его изменить. Что необходимо иметь в виду, заключая предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке, или о чем вам не скажет застройщик? Чтобы не возникало споров и проблем, смотрите на документ, который вам предлагают заключить. Вы можете прийти с ним к юристу и попросить пересмотреть его, изменить, если потребуется.

Кроме того, если события будут развиваться наихудшим для покупателя образом (к примеру, продавец будет официально объявлен банкротом), то клиенты, выбравшие эту схему, могут мгновенно лишиться и жилья, и денег. Но застройщик или любое другое лицо, реализующее квартиры по ПДКП во время строительства, также подвергается всевозможным рискам. К примеру, он может быть оштрафован (для должностных лиц сумма взыскания составляет от двадцати до пятидесяти тысяч рублей, для юридических — от пятисот тысяч до миллиона). Кроме того, покупатель имеет право потребовать от продавца немедленного возврата переданных ему денег, уплаты в двойном размере процентов от этой суммы (предусмотренных ст. 395 ГК России) и дополнительного возмещения убытков (сверх суммы процентов). Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп», высказала свое мнение о ПДКП-сделках.
Должностные лица выплачивают – от 20 до 50 тыс.руб., а юридические – от 500 тыс.руб. до 1 миллиона.Конечно же, заключать договор в строящемся доме, даже при имеющейся разрешительной документации, нежелательно. 3. После окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию Этот вариант — самый подходящий и законный. Он предусматривает переоформление предварительного договора в договор долевого участия для потенциального покупателя недвижимого имущества. Именно ДДУ является документом, устанавливающим права на приобретенное имущество. Обязательно смотрите на то, чтобы дом был окончательно построен, а жилье было сдано в эксплуатацию. Подтверждением для этого будет документация – разрешение на ввод объекта в эксплуатацию! На этом этапе обычно уже не заключают ПДКП — но, если застройщик предложил, не стоит отказываться. Все равно позже придется переоформлять договор.

Жилье в сданном доме: возвращение «серых» схем

Застройщик и дольщик могут подписать ДДУ лишь в период от момента получения разрешения на строительство до оформления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. По словам руководителя юридического департамента «НДВ СПб» Анастасии Солдатовой, после сдачи дома строительство считается завершенным – значит, привлекать денежные средства в соответствии с 214-ФЗ уже невозможно.

Тем не менее квартиры продолжают продавать и в период, когда объект уже введен в эксплуатацию, но права собственности на жилье в нем застройщиком еще не оформлены. При этом единственным возможным и легитимным механизмом реализации жилья в этот период является заключение предварительного договора купли-продажи. То есть формально квартиры продают по самой опасной для покупателей схеме.

Рекомендуем прочесть:  Подводные камни при покупке земельного участка под ижс без дома

Предварительный договор купли продажа

Добрый день! Подскажите пожалуйста если квартира покупается(ипотека) по предварительному договору купли продажи, дом введен в эксплуатацию но собственности нет, какие могут возникнуть проблемы в дальнейшем, и как их можно избежать.Спасибо заранее.

Вы отдалите деньги, а возможность стать собственником зависит от двух обстоятельств — исполнения застройщиком обязанности оформить свое право собственности на квартиру и затем заключить с вами основной договор.

Риски предварительный договор во время ввода в эксплуатацию

При оформлении квартиры, если у несовершеннолетнего нет постоянного жилья, потребуется взять согласие органов опеки и попечительства о том, что они не против, что ребенок будет проживать в будущем доме, будущем жилье.

Заметьте, что предварительный договор подразумевает некие гарантии ваших намерений приобрести недвижимость, но никак не приобретение имущества. Именно поэтому схема, при которой заключается предварительный договор, в строящемся доме незаконна.

Риски предварительного договора

Следует так же знать, что не только застройщики могут продавать квартиры, но также и другие лица, софинансирующие строительство. Такие инвесторы после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, перезаключают договор с застройщиком и продают квартиры по ДДУ, а затем по ПДКП. То есть такие продавцы получают право собственности на квартиры почти одновременно с застройщиком. В этом нет никакой опасности. Но существуют инвесторы, которые не продают квартиры по ДДУ во время строительства, а ждут момента, когда объект будет введен в эксплуатацию и тогда продают квартиры по ПДКП, то есть изначально они не перезаключают договор с застройщиком. В этом также нет ничего противозаконного ,но в этом случае право собственности на квартиру получить вы сможете не скоро. Дело в том, что невозможно оформить право собственности до тех пор, пока все инвесторы не подпишут между собой акт реализации контракта. И никто не гарантирует, когда это случится.

Договор ПДКП уместен в том случае, когда дом построен и введен в эксплуатацию, а квартиры в нем еще не оформлены в собственность. Дело в том, что на этом этапе застройщик не имеет права подписывать с вами договор долевого участия, так как действие Федерального Закона 214-ФЗ заканчивается и больше не охватывает такие правоотношения. То есть, в такой ситуации нет ничего противоправного. После оформления всех квартир в собственность, застройщик обязан заключить с приобретателем договор купли-продажи, который будет являться для него основным правоустанавливающим документом.

Риски предварительного договора аренды

Опасно не начислять НДС на сумму задатка, полученного в рамках предварительного договора. По мнению Минфина России, если переданный в рамках предварительного договора задаток впоследствии учитывается в стоимости услуг по основному договору, такой платеж выступает не только как средство обеспечения обязательств, но и в качестве оплаты услуг. Следовательно, при передаче задатка начисляется НДС (письмо от 02.02.11 № 03-07-11/25). Аналогичные выводы содержат и разъяснения налогового ведомства (письма ФНС России от 17.01.08 № 03-1-03/60 и УМНС России по г. Москве от 11.08.04 № 24-11/52500).

Затраты на командировки организация учитывает на основании подпункта 12 пункта 1 статьи 264 НК РФ в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией. УФНС России по г. Москве в письме от 11.08.09 № 16-15/082607.2 разъяснило, что отсутствие результата в виде заключенных договоров или иных подписанных документов (при наличии надлежащим образом оформленных командировочного удостоверения, приказа, служебного задания для направления в командировку и отчета о его выполнении, авансового отчета с приложением к нему документов, подтверждающих произведенные расходы) не свидетельствует о непроизводственном характере командировочных расходов.

Юридическая информация

Процедура заключения основного договора прописывается в ПДКП. В предварительном договоре купли-продажи указывается, что основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее конкретной даты. Как правило, за один-два месяца до наступления указанной даты застройщик обязан пригласить покупателя на подписание основного договора. Именно тогда заключается основной договор, происходит передача имущества и государственная регистрация

По закону заключение ДДУ невозможно после ввода дома в эксплуатацию, а заключение стандартного договора купли-продажи предполагает наличие передаваемого имущества в натуре, а с юридической точки зрения имущество возникает только с момента государственной регистрации, когда объект поставлен на кадастровый учет, сделаны замеры и т.д. Именно поэтому и появляется временной промежуток, когда застройщик уже не может заключить ДДУ и пока еще не имеет права заключать договор купли-продажи. Таким образом, ПДКП является единственным легитимным механизмом реализации недвижимости после ввода дома в эксплуатацию и до момента государственной регистрации объекта.

Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры

В случае судебного спора покупатель может претендовать только на возврат вложенных средств с уплатой минимальной неустойки в размере ставки рефинансирования Банка России. Однако в случае признания застройщика банкротом существует вероятность, что покупатель может быть лишен и этой возможности.

Рекомендуем прочесть:  Задаток Расписка О Получении Денег За Квартиру Задаток

Если в течение срока действия предварительного договора одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, у другой стороны есть право требовать через суд заключения основного договора купли-продажи (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Составляем договоры правильно: риски и нюансы

  • подготовка к заключению договора (проверка контрагента, заключение предварительного договора, согласования существенных условий)
  • заключение договора (оформление)
  • исполнение договора (оплата, учет и контроль за ходом исполнения)
  • невозможности ссылаться на свидетельские показания (для сделок на сумму свыше 10 тыс. руб. между ФЛ)
  • признания сделки незаключенной (когда не согласованы или нет возможности доказать, что согласованы все существенные условия для такой сделки условия)

Переуступка прав по договору долевого участия (ДДУ)

Стать обманутым дольщиком в наше время достаточно сложно. Еще десять лет назад любым средством обмана доверчивых граждан была двойная продажа недвижимости. Застройщик брал квартиру, продавал ее нескольким людям и потом исчезал. В итоге полиция и суды рассматривали массу требований на одну и ту же жилплощадь. С появлением Росреестра и обязательной регистрации сделок в нем стало проще. Двойные продажи застройщиком, если работает механизм ДДУ, практически исключены. Другое дело цессия – здесь вы не застрахованы от двойных продаж, если продавец решил действовать по предварительному договору купли-продажи.

Переуступка квартиры по ДДУ только кажется достаточно простым. На деле же покупателю придется проверять в два раза больше информации, чем если бы он просто приобрел недвижимость у девелопера. Давайте рассмотрим ситуацию подробнее.

Каковы риски предварительного договора купли-продажи квартиры

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которым рассматриваемая статья Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» была дополнена частями 2.1 и 2.2 , вступил в силу (в данной части) 21 июня 2010 года.

Основной договор купли-продажи, по которому дольщик станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного — защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ.

Покупка квартиры по ДДУ

В силу того, что только данный договор является правоустанавливающим документом, заключение предварительного договора долевого участия (ПДДУ) не влечет за собой приобретения прав на квартиру в будущем.

Главное различие заключается в том, что по ДДУ приобретается не сама квартира, а право требования на нее в дальнейшем, в то время как предметом договора купли-продажи является недвижимое имущество — квартира.

Предварительный договор купли-продажи: заключать или нет

Покупка квартиры в строящемся доме всегда подразумевает под собой определенные риски. Один из них — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), по которому до сих пор работают некоторые застройщики. На что стоит обратить внимание, подписывая такой договор? Выяснял корреспондент журнала «Все про Недвижимость».

Кроме того, при подписании ПДКП клиент должен помнить, что документ должен содержать основные параметры квартиры — этаж, площадь, количество комнат, стоимость квартиры. Должно быть прописано, что стоимость окончательная и ни при каких обстоятельствах не подлежит изменениям. Желательно, чтобы в документе был указан срок заключения основного договора купли/продажи, по закону он должен быть подписан в течение года. По истечении указанного срока, если договор не подписан, покупатель может расторгнуть предварительное соглашение и забрать деньги. Этот момент, а также санкции против продавца, можно зафиксировать в ПДКП.

Консультация юриста: Приобретение завершенного и введенного в эксплуатацию объекта недвижимости по предварительному договору

При этом, покупатели по такому предварительному договору осуществляют платежи за недвижимость, фактически исполняют обязательства, как по основному договору, хотя как было указано выше по предварительному договору у стороны возникает обязанность только заключить в будущем договор на определённых условиях, основное же исполнение условий должно происходить после заключения договора купли-продажи. В связи с чем, крайне не рекомендуется заключать предварительный договор купли-продажи с застройщиком, если это продиктовано необходимостью обойти требования законодательства Республики Казахстан о долевом строительстве жилья.

Если по основному договору купли-продажи квартиры основная обязанность продавца заключается в передаче в собственность покупателя определенного объекта недвижимости, а основная обязанность покупателя заключается в оплате оговоренной сторонами стоимости, то в предварительном договоре стороны только обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных в предварительном договоре. Таким образом, разница между договором купли-продажи квартиры и предварительным договором значительная.

Ссылка на основную публикацию