Переуступка квартиры в новостройке что это простыми словами

Переуступка квартиры в новостройке

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества. При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке. К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Переуступка квартиры в новостройке — что это

Налоговому бремени подвержены все граждане России. Как юридические, так и физические лица. Налоги составляют львиную долю бюджета нашей страны. Продажа и покупка жилой недвижимости также подвергается налогооблажению. Но есть варианты, когда можно воспользоваться специализированными налоговыми вычетами. Подобные процедуры предусмотрены в налоговом кодексе России. Формально налог при продаже недвижимости считается своеобразным доходом. Вы продали квартиру, следовательно, вы получили прибыль. А это значит, что надо делиться и с государством. Не всех устраивает подобное положение вещей. Можно воспользоваться налоговым вычетом. Если квартира оценена при продаже не выше одного миллиона рублей, то такая сделка налогом в тринадцать процентов от суммы не облагается. Вы имеете право поставить любую формальную цену в договоре. А на деле получить сумму больше. Также налоговым вычетом можно воспользоваться, если имущество имеется у вас в собственности более трех лет. А стоимость его не более двухсот пятидесяти тысяч. Если вы намериваетесь воспользоваться налоговыми вычетами, обязательно проконсультируйтесь с грамотным юристом

Что лучше? Вторичное жилье или все-таки квартира в новостройке? Продажа квартир вторичного жилищного фонда проходит в более упрощенной форме, чем в новостройках. Во-первых, жилье уже построено и введено в эксплуатацию. Во-вторых, многие предпочитают иметь дело с собственниками помещения, а не с застройщиками. Но плюсов покупки квартиры в новостройке больше. Вы получите новое жилье и цена на него дешевле, так оно приобретается фактически в процессе строительства. Застройщик оформляет договор переуступки. Чтобы продать подобное жилье надо учитывать уровень конкуренции среди застройщиков, расположение жилищного комплекса, стоимость квадратных метров жилья. Продать подобные квартиры иногда бывает сложно, так как покупатели привыкли сотрудничать напрямую с собственниками. Отличным способом привлечения клиента будет грамотная реклама или создание системы скидок при покупке жилья. Покупая подобное жилье необходимо помнить, что дольщик вправе вернуть свои деньги полностью. Поэтому при продаже необходима грамотная консультация юриста

Как продать квартиру в новостройке по переуступке

Быстро продать жилплощадь можно установив привлекательную цену (ниже аналогичных вариантов). Если такую сделку продавец считает убыточной необходимо обратить внимание клиентов на преимущества продаваемого объекта и принять меры для нейтрализации негативных сторон:

Продажа любой недвижимости – дело хлопотное, а к реализации квартир в новостройках вообще необходим специальный подход. Основной фактор, которые существенно влияет на стоимость жилплощади является то, на каком этапе находиться строительство. То есть, стоимость квартиры изменяется несколько раз:

• начальная стадия, когда застройщик лишь оформил необходимую документацию, а на месте дома лишь котлован. Поскольку в данный момент приобретение инвестором жилплощади сопряжено с наибольшими рисками, то стоимость будущего жилья является минимальной;
• старт активного возведения объекта. Темпы строительства свидетельствуют о добросовестности застройщика, соответственно уровень доверия «долевщиков» повышается, как и цены на квартиры;
• начало отделочных работ после возведения коробки дома;
• после подписания актов приемки-передачи квартир, оформления новоявленными владельцами права собственности.

Переуступка квартиры в новостройке: что это

По различным данным, около трети всех заключаемых с квартирами в новостройках сделок заключаются по договору о переуступке. В некоторых случаях, на начальном этапе продаж, частные инвесторы выкупают квартиры целыми блоками. Далее вкладчики фиксируют прибыль посредством уступки другим покупателям своих прав на будущее жилье по мере завершения строительства объекта (и роста цен на квадратные метры).

Однако перепродажа квартиры может быть сопряжена и с личными обстоятельствами, случившимися у инвестора. Так или иначе, законность сделки не будет оспорена, если операция будет проведена по одной из легитимных схем, используемых при продаже жилья (ПДКП, ДДУ, ЖСК).

В чем разница между чистой продажей и переуступкой права собственности на квартиру

В случаях, когда дом еще не сдан (при этом не важно, достроен он или нет), подписывается договор второго типа – переуступки прав требований. В недостроенном и не сданном доме нельзя продать квартиру по обычному договору купли-продажи просто потому, что по документам данной квартиры пока не существует.

Договор переуступки прав требований (или договор цессии) имеет свои отличия. По такому документу передается не право собственности (как в случае с прямым договором), а определенные права и требования на объект. Причем предъявить эти права и требования возможно лишь в неопределенном будущем, когда дом будет должным образом сдан.

Нюансы переуступки прав на квартиру в новостройке

Рекомендую ознакомиться с разрешительной документацией на выполнение работ застройщиком. Договор в обязательном порядке нужно заверить у нотариуса и по завершению сделки оповестить застройщика о совершении переуступки прав на квартиру в новостройке. Здесь полезно посмотреть материал предыдущей статьи, в которой рассказано, какие нововведения ввел закон о долевом строительстве.

После завершения сделки у покупателя должны в обязательном порядке быть следующие документы: сам договор уступки, согласие застройщика, а также акт передачи первоначального договора и оригиналов документов, подтверждающих оплаты по нему, и соответственно сами эти документы.

Переуступка прав на квартиру в новостройке – что это такое

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав.

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

Как продать квартиру в новостройке по переуступке: подводные камни и хитрости

Тем не менее, в настоящее время на рынке первичной недвижимости эксперты наблюдают снижение количества продаж по переуступке от частных лиц. «Это связано с двумя причинами, – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». – Во-первых, сами инвесторы не готовы выходить из проекта, поскольку на этапе вложения в недвижимость надеялись на большую прибыль. Сейчас такие продавцы просто отложили сделку «до лучших времен». Во-вторых, спрос на квартиры по переуступке сегодня не велик и по причине того, что такая форма покупки подразумевает в основном единовременную оплату, а сегодня клиентов, способных оплатить всю сумму сразу, найти особенно сложно», – рассказал эксперт.

В целом же, наиболее выгодный период для уступки прав требования на жилье – когда дом практически готов, но еще не оформлен в собственность, то есть после основного роста цен, говорит Мария Литинецкая («Метриум Групп»). «В данном случае инвестор может рассчитывать на доходность от 25-30% и выше, если проект ликвидный. Дело в том, что после оформления квартир в собственность большинство инвесторов, как правило, начинают активно выводить предложения на рынок. Ввиду высокой конкуренции многим из них в итоге приходится снижать цены, поэтому лучше совершить сделку по уступке прав требования до этого момента», – поясняет эксперт.

Переуступка квартиры в новостройке что это такое

♦ Продам по переуступке ДДУ квартиру-студию в ЖК Юнион по адресу Новгородский 9, метро «Звездная». Застройщик — компания Полис групп. Площадь квартиры 23 кв. метра, 23/24 этаж кирпично- монолитного дома. Стоимость квартиры 2550 тысяч рублей. Телефон агентства «Итака» (812) 903-96-40.

♦ Рыбацкий проспект 18, ЖК «Речной» (см. фото), метро «Рыбацкое». Продам по переуступке квартиру-студию площадью 30 кв. метров, 8/26 этаж в новом сданном жилом комплексе. Студия с видом на Неву, подготовка под чистовую отделку. Стоимость квартиры 2990 тысяч рублей. Телефон агента 8-911-940-03-31.

Переуступка квартиры в новостройке — финансовые вопросы

• Рекомендуется самостоятельно убедиться в наличие всех обязательных документов у застройщика, которые разрешают ему вести строительство. (Для этого нужно направиться в офис компании и попросить в бухгалтерии нужную документацию).
• Все договоры по уступке прав собственности заверяются нотариально.
• Застройщик обязательно должен быть уведомлен покупателем о совершении сделки, даже в том случае, если это не прописано в договоре.
• Сделка может быть признана незаконной в том случае, если в договоре не указана фиксированная сумма и порядок расчетов.

Застройщик не владеет официальными правами по ограничению свобод клиента по подписанию договора уступки. Но в реальной сделке они действуют исходя из своих интересов. Например: застройщики, которые, заключающие договор с изначальным владельцем недвижимости, указывают в документе сроки извещения компании в случае продажи жилплощади по договору цессии. Обычно сообщить компании о продаже следует не позднее чем за 10 дней после государственной регистрации договора.