Признание незаключенным договора аренды

Признание незаключенным договора аренды

В апелляционном порядке дело не рассматривалось. В кассационной жалобе прокурор просил отменить решение и удовлетворить иск. Суд кассационной инстанции оставил решение в силе по следующим основаниям. Между ФГУП (арендодателем) и ООО (арендатором) подписан договор аренды нежилых помещений от 18 июня 2004 г. сроком действия с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г. Прокурор области обратился с иском о признании указанного договора недействительным, полагая, что поскольку ФГУП не зарегистрировало свое право хозяйственного ведения на здание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то ФГУП не вправе сдавать его в аренду. Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ спорный договор аренды подлежал государственной регистрации. Доказательства наличия государственной регистрации не представлены. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. N Ф04-7633/2005(16264-А45-16)).

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель), предприятие ЖКХ (балансодержатель) и ООО (арендатор) подписали договор аренды здания на срок с 7 июля 1999 г. по 30 июня 2004 г. Договор не был зарегистрирован в соответствии со ст. 651 ГК РФ, поэтому считается незаключенным. Суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора недействительным (ничтожным). Вместе с тем последствия для сторон по недействительной (ничтожной) сделке аналогичны последствиям по незаключенной сделке, что не противоречит п. 1 ст. 167 ГК РФ, согласно которому недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по ней, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в частности, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах.

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным

Судебная практика о признании договора аренды незаключенным достаточно устойчива. В статье рассмотрим, когда можно заявлять соответствующее требование и какие последствия повлечет положительное судебное решение. Затронем и вопросы расторжения арендного договора по инициативе одной из сторон.

1. Арендодатель препятствует пользованию имуществом или не предоставляет его. Пример: имущество передано без документов, которые обязательны для его эксплуатации (информписьмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66). Кстати, отсутствие акта приема-передачи имущества основанием для расторжения договора аренды судебная практика не считает, если имущество передано фактически (см. определение ВАС РФ от 19.10.2010 по делу № А40-82681/09-6-664).
2. У имущества обнаружились недостатки, препятствующие его использованию, при этом они не могли быть обнаружены арендатором на момент его передачи. Например, имущество не соответствует противопожарным правилам (постановление ФАС ЗСО от 23.03.2012 по делу № А70-2089/2011).
3. Арендодатель не осуществляет капремонт, являющийся его обязанностью.
4. Имущество стало непригодным для пользования ввиду обстоятельств, за которые арендатор ответственности не несет. Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится (постановление АС СЗО от 29.04.2015 по делу № А56-45069/2014).

Признание договора аренды незаключенным

Президиум ВАС РФ в п. 7 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” указал, что при наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной ст. 10 ГК РФ. Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным.

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и тому подобное, либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Недействительный договор аренды

Согласно законодательству РФ, для признания договора недействительным достаточно доказать, что на бумаге нет четкого описания условий аренды нежилой площади. В качестве основных условий стоит рассматривать стоимость аренды, сроки, методы расчета и так далее.

Аренда недвижимости – идеальный вариант, когда человеку или предприятию необходима площадь для развития бизнеса, размещения оборудования и так далее. В случае возникновения проблемы с ежемесячной оплатой, арендодатель вправе подать исковое заявление, чтобы оплата была взыскана по суду. Арендатор зачастую подает встречное исковое заявление, в котором просит признать, что договор аренды недействителен.

Признание незаключенным договора аренды помещения

Например, если ее предметом является только часть помещения, то в приложении к договору следует ее графически обозначить. Сделать это путем выделения соответствующей площади на общем плане комнаты. Тоже самое можно сказать и об аренде офиса в крупном здании. Часто там комнаты не нумеруются.

В связи с этим желательно обозначить арендуемую территорию на поэтажном плане. Одним словом, если из условий сделки нельзя составить четкого представления об арендуемом объекте, то признание незаключенным договора аренды нежилых помещений в суде может быть весьма вероятно.

Каковы последствия признания договора незаключенным

Когда речь заходит о применении срока исковой давности в отношении требований о признании договора незаключенным, часто допускается одна типичная ошибка. Признание договора незаключенным путают с признанием договора недействительным. В случае предъявления в суд последнего требования законодательством установлены давностные сроки, отличные от общего срока исковой давности.

1. Ст. 431.2 ГК РФ дает право на взыскание убытков и договорной неустойки в том случае, если виновная сторона заверяла другую об имеющих большое значение обстоятельствах, которые на поверку оказались ложными. Закон в данном случае прямо указывает, что такие последствия наступают в том числе и в случае признания договора незаключенным. Следовательно, действие договора хотя и прекращается, однако положения об ответственности за его неисполнение будут действовать.
2. По сути, аналогичное правило действует и при применении ст. 406.1 ГК РФ. Она также устанавливает возможность возмещения имущественных потерь в предусмотренных договором ситуациях, несмотря на последующее признание этого договора незаключенным. Причем пленум Верховного суда РФ в своем постановлении «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств» от 24.03.2019 № 7 (п. 17) особо отметил, что условие о возмещении потерь должно рассматриваться отдельно от основного договора вне зависимости от того, является такое условие его частью или самостоятельным соглашением.
3. Независимо от факта признания незаключенности договора продолжает действовать и условие о подсудности или третейское соглашение, даже если они включены в его текст. Такое последствие признания договора незаключенным упомянуто в информационном письме президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 65.
4. Признание договора аренды незаключенным повлечет за собой утрату арендатором права на сдачу помещения в субаренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, в данном случае последствием признания договора аренды незаключенным будет недействительность договора субаренды. К такому выводу пришел Арбитражный суд Уральского округа (постановление от 25.06.2015 № Ф09-3841/15).
5. Приведем еще один пример правовых последствий незаключенности сделки. Пленум ВАС РФ в постановлении «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством» от 12.07.2012 № 42 указал на возможность прекращения договора поручительства, если стороны предусмотрели такое отменительное условие (п. 2 ст. 157 ГК РФ), как признание незаключенными других обеспечительных сделок по обязательству должника.
6. Договор поставки был признан незаключенным, однако в отношении отдельных отгрузок товара, которые поставщик осуществил в его исполнение, не последовало никаких изменений, так как они были квалифицированы как разовые сделки по продаже товара. К такому выводу пришел ВАС РФ в определении от 10.06.2014 № ВАС-7190/14.
7. Признание предварительного договора покупки недвижимости незаключенным является основанием для взыскания внесенного аванса в качестве неосновательного обогащения в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ (определение Верховного суда РФ от 20.01.2015 № 81-КГ14-23).
8. На основании Апелляционного определения Томского областного суда от 13.09.2019 № 33-3567/2019 после признания договора уступки права требования незаключенным последовало погашение записи в ЕГРП о зарегистрированном праве на квартиру.

Информационные письма Президиума ВАС РФ

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 421 ГК РФ в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования — собственника имущества предприятия — заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.

Признание незаключенным договора аренды

Также необходимо учитывать, что тенденция современной судебной практики направлена на сохранение договорных условий, а не на аннулирование их. Вопрос согласования существенных условий, так как они определены в законе или сторонами, вызывает большинство споров в правоприменительной практики.

Помещение было принято по акту приема-передачи, арендные платежи уплачивались, дополнительные соглашения к договору заключались. Более того, ранее с арендатора в судебном порядке даже была взыскана задолженность по арендной плате и вопрос о признании договора незаключенным в том судебном споре не поднимался. Таким образом, ввиду исполнения договора сторонами более 10 лет, в силу ст. 432 ГК РФ, оснований для признания его незаключенным нет. В удовлетворении иска арендатору было отказано, апелляция и кассация согласились с законностью и обоснованностью решения суда.

Признание договора аренды незаключенным не освобождает ответчика от обязанности по внесению платы

Таким образом, в предмет доказывания по требованиям о взыскании неосновательного обогащения входят следующие обстоятельства: факт приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца; отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения; размер неосновательного обогащения.

По мнению заявителя кассационной жалобы, поскольку плата за фактическое использование имущества должна осуществляться в адрес лица имеющего право на сдачу в аренду спорного имущества, то отсутствие такого права свидетельствует о неосновательности полученных денежных средств.

Признание договора аренды аптеки незаключенным

Если спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (ст. 617 ГК РФ, п. 1 ст. 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

При возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.